Взгляд на витрину риэлторского бизнеса в США 56 / 2474

Коллеги, предлагаю обсудить наш и американский рынок недвижимости, для чего приведу здесь несколько интервью, как с той, так с этой стороны океана.

Алексей Макаров. Взгляд на витрину риэлторского бизнеса в США

Сколько бы мы ни говорили о том, что бизнес в России и Америке – это две большие разницы, заокеанские тенденции и опыт в сфере риэлторской деятельности по-прежнему заслуживают у нас самого пристального внимания.

Своеобразной витриной риэлторского бизнеса в Штатах является ежегодный Конгресс Национальной ассоциации риэлторов США, который прошел в Сан-Франциско с 6 по 17 ноября. Среди тех, кому в составе делегации Российской Гильдии Риэлторов довелось в этом году приобщиться к текущим американским реалиям, был и Алексей Макаров – управляющий партнер ГК «Триумф» (Нижний Новгород), преподаватель и заместитель декана «Бизнес школы» НИУ «Высшая школа экономики», сертифицированный партнер Института Менеджмента Адизеса (США), бизнес-тренер, один из самых востребованных бизнес-консультантов в России.

- Алексей, изучать иностранный опыт в отрыве от страны-носительницы было бы странно. Что для Вас – Америка, каковой предстала во время последнего визита, чем удивила?

- Наверное, в первую очередь Америка - это порядок и правила. Все процедуры прописаны, как мне показалось, даже тщательнее, чем у немцев. Был в Европе множество раз, могу сравнивать.

Америка – действительно страна контрастов. Лос-Анджелес, 19 миллионов населения,
огромная территория, в основном «одноэтажная». Бомжи, криминал, средний класс, роскошь, бедные кварталы, богатые особняки. И все удивительным образом уживается.

Америка – это уважительное отношение ко всем «иным». Будь то лежащие на улице или стоящие в очереди за бесплатной едой бомжи, которых в США предостаточно. Или гомосексуалисты. Конгресс проходил в Сан-Франциско, где только по официальным данным 25% жителей – представители нетрадиционной сексуальной ориентации. И никаких конфликтов.

Америка сегодня – это страна миллионеров. Едва ли не каждый представитель среднего класса – миллионер. В Сан-Франциско «сарай», в полном понимании этого слова, стоит 700 тыс. долларов. Чуть посерьезнее домик – от миллиона…. Кстати, тот «сарай» лет семь назад стоил не более 300 тыс. долларов. Ситуацию изменил один китайский фонд, раздавший деньги своим соплеменникам. Те скупили весь Сан-Франциско, подняв цены на недвижимость в два с лишним раза.

Америка – это «движуха». Большая часть людей – «спортсмены», подтянутые, здоровые граждане, которые занимаются спортом, едят качественную пищу, следят за собой. Множество людей бегающих, едущих на велосипеде, идущих спортивной ходьбой…

Что удивило?
Читать далее>>>>>>>>>

а так же, мнение члена Национального Совета РГР Александра Жилевского, вызвавшее небывалый интерес в соцсетях:
Американский риэлторский бизнес кардинально изменился. Я такого не ожидал...

и ответ Александру Жилевскому от американского риэлтора Светланы Столяровой:
Рынок риэлторских услуг США глазами российских риэлторов

.

Я смотрел, как агентства недвижимости делают анализ рынка – это вообще смешно по сравнению с тем, что делаем мы.

Очень заинтересовало в связи с этой цитатой: а как уважаемые российские коллеги делают анализ рынка для своих клиентов? Вот, например, как можно, не зная продажных цен и точного срока экспозиции объекта, порекомендовать срок продолжительности заключаемого эксклюзивного договора? Другими словами, как вы рассчитываете коэффициент абсорбции рынка?

На удивление адекватная статья.
Пара обобщений из личного опыта - в Америке покупка/продажа жилья сделана максимально простой и безопасной. То есть если вы ничего не понимаете, и не хотите понимать, то никто вас не обманет, все пройдет легко и гладко.
Обратная сторона этой монеты - жуткая негибкость системы и ее дороговизна. Продать/сдать дом или квартиру без 2х риэлторов практически нереально, по крайне в моем штате. Даже объявление без риэтора на сайте не разместишь. Я порой с теплыми чуствами вспоминаю родной циан, где за 10000руб хоть образмещайся.
Если бы у меня был выбор (а у меня его нет, ибо в чужой монастырь...), то я бы предпочел Московскую систему - она гораздо более демократична и адаптируема под желание клиента.

На каком же сайте Вам не дали разместить об"явление, кроме, может, Реалтор.ком ?

Просто любопытно.

Svetlana Stolyarova писал(а):
На каком же сайте Вам не дали разместить об"явление, кроме, может, Реалтор.ком ?

А других сайтов то и нет. Ну или они есть, но эффективность у них это как расклейка объявлений в москве.
Думаю каждому россиянину стоит зайти на craigslist.com чтобы понять какой горький катаклизм представляют из себя доски частных объявлений в америке.

с вашего позволения приведу здесь наиболее интересные мнения по этим статьям из соцсетей:

Val Krysov,Realtor®, San Francisco писал(а):
Неплохая в общем статья. Но как-то для человека живущего в Штатах довольно долго и связанного с Real Estate непосредственно,
углядел некоторые моменты которые вроде и не так выглядят на самом деле...

Да, Г-н Макаров, поездил по миру - был в Европе, Штатах - может сравнивать...

Мне тяжело сравнивать. Я абсолютно не знаю Российский рынок недвижимости. Совершенно не знаком с европейским.

Но Господа, позвольте, я неплохо знаком с Рынком в Сан Франциско и Силиконовой Долине...
И неплохо знаком с уровнем аналитики на рынке недвижимости.
Да, только очень крупные компании могут себе позволить хороших аналитиков или заказать серьезные исследования в этой области сами.
Так что каждая представляет для своих агентов то за что может заплатить.
Но есть очень серьезные разработки по анализу рынка. И опытные агенты за них платят либо сами, либо вскладчину..
если она им вообще нужна. Для опытных агентов со стажем часто нет нужды лезть в аналитику поскольку они сами эксперты на своем рынке...
McGuare Real Estate одно из агенств в Сан Франциско и совершенно не славитьсЯ аналитикой.
Я сам пользуюсь аналитикой - но это масса разных источников.

Да и потом почему эта самая хваленая Г-ном Макаровым аналитика не используется здесь. Если она действительно так хороша -
почему ее не продали кому нибудь - Trulia, Zillow, Redfin, NAR, CAR, San Francisco Association of Realtors.
Но американцы до сих пор пользуются Case–Shiller index а не Петрова-Сидорова.

По поводу того кто и зачем приходит в этот бизнес можно говорить достаточно долго. Наверняка, от тривиального -
заработатьмногоденег и до поменять образ деятельности и до больше времени проводить с семьей/детьми
и до боязни быть уволенным с основной работы если ты уже близко к 50 и до уставший адвокат/юрист и прочее.
Но посмотрите сами на "уставшего юриста" из Palo Alto в Калифорнии что рядом с Сан Франциско. KenDeLeon.com...
Около 300млн в продажах за последние 3 года... #1 в Штатах по продажам.. По образованию - математик - закончил Berkley.
Затем закончил Stanford - юрист. Сами посмотрите...

Я уже как то писал о том какая конкуренция на рынке недвижимости в частности в Сан Франциско.
На чем базируется вывод о том что в России "более жесткий рынок"?

В Сан Франциско с его населением 812,826 (as of 2011) - 3745 REALTORS® (National Association of Realtors);
Рядом с Сан Франциско:
SAN MATEO COUNTY ASSOCIATION OF REALTORS® San Mateo 2493
SANTA CLARA COUNTY ASSOCIATION OF REALTORS® San Jose 5133
SILICON VALLEY ASSOCIATION OF REALTORS® Cupertino 3938

Т.Е. в самом Сан Франциско 3745 плюс еще примерно 11000 живущих рядом и так или иначе работающих на Сан Франциско в том числе.
Даже если считать Сан Франциско только - покажите мне город в России с таким насыщением Realtors?

Откуда история с мифическим китайским фондом подарившим не так давно деньги своим соотечественникам
скупать и поднимать рынок в Сан Франциско???
Китайцы, исторически, скупали недвижимость в Сан Франциско и вокруг по целому ряду причин. И не только китайцы.

Во-первых, в Сан Франциско нет свободной земли. Чтобы что-то построить - нужно что-то снести.
А снести что-то и потом построить - достаточно дорого. То есть настроить так много чтобы повалить цены - невозможно.
Т.е. Цены будут расти что и происходит в Сан Франциско... За последний год только около 30%...

Во-вторых, что бы купить 2-х комнатную в Шанхае - нужно заплатить $2млн...
А у китайца уже есть в Шанхае. И он хочет в Сан Франциско ибо здесь цены растут а там похоже рынок перегрет
Да и потом китаец знает чем может закончиться игра в Real Estate в Китае. Потому и тянет деньги в норку -
в безопасное место не только для денег но и для семьи/детей. Да и детей он здесь учить хочет а не там.
Да и сам знает - чем черт не шутит - вдруг ноги придется уносить из Китая.
Но это не только Китай это и Hong Kong, Taiwan, S Korea, Canada, Латинская Америка.

В-третьих, в штатах после сурового падения цен очень выгодно покупать...

как-то однобоко, скажем так...
Эта же ситуация складывается когда не очень добросовестный Realtor возит своих клиентов смотреть только те дома
с продажи которых он (Realtor) получит максимальную выгоду создавая достаточно однобокое мнение у клиента.

Да и некоторые другие соображения весьма под вопросом...

IMHO, если что пропустил - коллеги смогут поправить.

Давнонеписалтакмногобукв...

Так что иссяк...

С Уважением,

IgorK писал(а):
Если бы у меня был выбор (а у меня его нет, ибо в чужой монастырь...), то я бы предпочел Московскую систему - она гораздо более демократична и адаптируема под желание клиента.

IgorK очень нравится наша вольготная система, заплатил 10000р и кидай все что хочешь и сколько хочешь.
Ну что в этом хорошего - БАРДАК, где годовалый агент уже открывает свое агентство и за 10000р начинает плодить очередной бред.

Ничем не регулируется рынок услуг риэлторов, общественные организации пыжатся, проводят громкие конгрессы, а воз и ныне там.

Все уповают на миф о риэлторском законе, но это тоже блеф, т.к. общественные риэлторские организации в России не смогли до 2002 года урегулировать рынок (за исключением УПН), а как отменили лицензирование началось массовое размножение маклеров и АН.

Не нужно забывать что рынок в США формировался с 190..годов, поэтому нам нужно работать и формировать правильный рынок, как говорит Зинаида Габриэль "Рынок недвижимости России находится в стадии зародыша"

Мне очень понравился ответ Александру Жилевскому от американского риэлтора Светланы Столяровой:
Рынок риэлторских услуг США глазами российских риэлторов

Общался с Артур Павловичем Оганесяном по этому поводу и он полностью согласен со Светланой Столяровой.
Мы в регионах начинаем продвигать эксклюзивную услугу для продавца и если этого не делать, то нотариусы и банки в скором времени просто вытеснят риэлторов или риэлторы за копейки будут рады поучаствовать в сделке.

Интересный диалог Александра Жилевского и Светланы Столяровой сложился в одной социальной сети:

Александр Жилевский

Спасибо Светлана за ваш профессиональный комментарий моих измышлизмов по поводу ситуации на американском рынке. Особенно за -цитирую дословно: " В тексте есть много очень точных наблюдений, но встречаются и преувеличения, неправомерные обобщения и неточности, впрочем, неточности вполне извинительны- все же это мнение гостя, а не участника событий. Так, г-н Жилевский почему-то считает, что раньше в Америке была единая МЛС, а сейчас она раздробилась. " И это всего за три дня пребывания." В тексте есть много очень точных наблюдений, но встречаются и преувеличения," Спасибо.

Svetlana Stolyarova:

Александр, Вам спасибо за сравнение. На самом деле, будучи внутри рынка, в котором неизменными остаются некоторые незыблемые ценности, порой кажется, что все изменения - лишь флуктуации, варианты нормы. Нам очень важно услышать хорошо сформулированное мнение со стороны, тем более от такого профи, как Вы.
Мне лично стало жаль, что вывод относительно якобы потери американскими риэлторами преимуществ кооперации, сильно преувеличивающий размер проблемы, многие в России восприняли как руководство к бездействию . А альтернатива какова? Я знаю, что на идее проф. кооперации можно построить идеальную картину мира, комфортную для клиентов и перспективную для профи. Без кооперации картина никак не выстраивается. Все время в нее вклиниваются какие-то недоразумения.

Александр Жилевский:
Вообще польщен вниманием россиян на мое интервью. Но думаю,что это лишь всего один диалог между "за" и "против" МЛС. Я сторонник МЛС как супер идеи: выставил объект , заложил комиссионные для контрагента и весь профессиональный рынок продает. Супертехнология. Но для нас сложно делиться комиссией. не буду приводить многочисленные примеры - типа " Вчера провели сделку у меня в агентстве и разделили комиссию. Сегодня в том же агентстве проводим сделку - и слышим : Делиться не будем -берите сами со своего покупателя. Это реальная ситуация у меня была на практике. День в день , слово в слово." :-(

((((
Самое простое объяснение - клиенты не понимают за "что" он платят. и слова "Мы создаем профессионально спрос на ваш объект. Выбираем Покупателя с максимальной рыночной ценой......." Слова для наших и только. И еще хуже -делайте. А заплачу комиссионные и вы их возьмете какие решу сам. А не возьмете и слава богу. Культура отношений на нашем рынке. Культуры нет. И в этом на 100% cами. Рынок заслуживает то, как он работает (читай - качество услуги) Нет в целом качества- нет и устойчивого понимания размера комиссионных
Выход один, или как говорят в России" Не можешь остановить пьянку в коллективе -возглавь ее"

Игорь Червяков
Пустые хлопоты без законодательного регулирования, да и смысла нет.
Только халявщиков расплодим, облегчив им вход на рынок и будет как в Майями: 1 риэлтор на 40 жителей. МЛС форева!
Сейчас же можем выбирать с кем и за что готовы поделиться.

Александр Жилевский
Очень точно по поводу законодательства - Закон о рынке недвижимости ( просьба не путать с Законом о риэлторской деятельности) А смысл , не соглашусь , есть

Svetlana Stolyarova:
Игорь, в Майами этот риэлтор, что один на 40 человек, прежде, чем войти на рынок, прошел предлицензионные курсы, сдал гос.экзамен, заплатил тысячи полторы за это удовольствие, а потом пошел платить дальше - за рекламу, за доступ к МЛС, за электронные замки, за членство в НАР (если член:)). Так что с халявой там не так все просто. Чтобы халяву получить, надо продавать что-то или у мужа / жены деньги в тумбочке брать .

Игорь Червяков
Это халява, Светлана Анатольевна, а не профессия в Америке. Получи лицензию или устройся агентом и сиди на попе ровно, ожидая поклевки в МЛС и подрабатывая на основной работе.
Чуть продвинул себя в районе, глядишь и клюнул кто или через МЛС, а листингирующий агент будет обязан с тобой поделиться.

Svetlana Stolyarova
А Вы приезжайте, Игорь Анатольевич, хотя бы посмотреть на нашу халяву . Кто на попе ровно сидит, только попу и отращивает, а состояния растут у тех, кто мозгами работает и общаться не ленится.

Игорь Червяков
Я не про рост состояния, а про кол-во шлака путающегося под ногами с претензией на обязательное получение доли.

Svetlana Stolyarova:
Опять же, чтобы клюнуло, надо предлагать что-то рынку. Хотя бы пару объектов. А заключить экс на 7% с сидящим на попе новичком, для которого агентство - дополнительное развлечение после основной работы, не всякий собственник рискнет. А зачем, когда вокруг есть нормальные, работающие, не ожидающие поклевки, а создающие спрос риэлторы?

Игорь, чтобы долю получить, надо покупателя привести. А покупатели тоже не идиоты. Не сильно хотят с кем попало связываться. Даже за бесплатно(в смысле - без дополнительной комиссии из своего кармана, сверх цены). А если приведет покупателя по устраивающей моего продавца цене такой лицензированный новичок, так честь ему и хвала. У нас-то атракционы с личными переговорами и демонстрацией "переговорной силы" агентов никто не устраивает, как правило. Клиенты не пострадают. А сильный агент с любым новичком справится. С клиентами нелицензированными справляемся, а уж с теми, кто хотя бы основы изучал - тем более

Игорь Червяков:
Свет, это все слова, как с твоей, так и с моей стороны, а факты лишь в том, что ваш уровень конкуренции в разы превышает наш и лично я причину вижу в МЛС.

Svetlana Stolyarova
Игорь, а я вижу в МЛС причину того, что наши риэлторы жестко занимают свыше 90% рынка продаж жилой недвижимости. И могут доказать это статистикой . Потому что ее собирают уже, как минимум, с 1987 года (опять же благодаря МЛС). И 9 из 10 клиентов не ставят под сомнение, что продавать-покупать надо с риэлтором. Да, могут поставить под сомнение лично этого или лично того риэлтора, заставят презентовать свои преимущества и пр. А вот на рынках без МЛС даже статистики никакой нет. Вот уж воистину - одни слова... Увы.

Игорь Червяков
Хороший ответ. Спасибо!
У нас на альтернативах тоже под 90% рынка по разным статистикам, так как никто кроме профи альтернат не разрулит, а конкуренция существенно ниже.

Вот из статистики:
Самые дефицитные среди исследуемых позиций — риелторы, у которых на одну вакансию приходится менее одного резюме. Обратная ситуация наблюдается у кадастровых инженеров, где на одну вакансию претендует практически пять резюме. Для сра... Для сравнения: в целом по сфере недвижимости, сейчас на одну вакансию приходится два резюме.

Цифры и графики здесь: внешняя ссылка
Рынок труда в сфере строительства и недвижимости

Никто не хочет быть риэлтором в России. Порог входа очень трудный и я не вижу причин для его понижения, в том числе и с помощью МЛС.

Вот чему действительно, наверное, следовало бы поучиться у американцев – истовому и, полагаю, совершенно искреннему желанию отстаивать «корпоративное лицо». Между собой могут собачиться, критиковать, резать правду-матку. Но как только имидж «лица» подвергается со стороны некой критике, пусть даже весьма умеренной, которая и навредить-то ни коим образом не может, ибо прозвучала за тридевять земель, тут все – в едином порыве, даже те, кто «многобуков давно не писал»…

И еще всегда умиляет... Вот это ощущение превосходства, пусть даже на подсознательном уровне, этот взгляд, пусть не высокомерный, но эдак свысока, этот тон – пусть максимально корректный и благожелательный, но почти всегда слегка поучительный. И поди им это скажи – будут столь же истово оспаривать. Ибо они этого даже не замечают, это их совершенно естественное состояние. Потому как у них все лучшее, даже система выборов президента, чего уж об остальном говорить..

P. S. С большим уважением отношусь к Светлане Столяровой и Сергею Гудину.

Свободных игроков в США в избытке!
А у нас сплошные споры , кто первичней -АН или ........................
И МЛС не одна !!!

http://news.ners.ru/aleksey-makarov-vzg ... -ssha.html
.....В США все больше риэлторов предпочитают работать самостоятельно – вне агентств и ассоциаций. Благо наличие лицензии это позволяет. Достаточно сказать, что в Калифорнии из 400 тысяч специалистов, получивших лицензию, в ассоциации состоит менее половины – 160 тыс. человек. Допускаю, что кто-то просто передумал работать, но большинство из «отсутствующих» занимаются риэлторской деятельностью самостоятельно. И это количество «свободных художников» постоянно растет… Нашим агентствам есть о чем задуматься!.......... :co_ol: