Оценка однокомнатной квартиры м.Войковская, пер. Вокзальный 46 / 1556

Всем высказавшимся заранее спасибо.

Итак - однокомнатная, м. Войковская, пер. Вокзальный. Честные мои (хожу я не быстро) 13-14 минут до метро, ЦИАН (и продавцы в паре тем по тому же району) считает что 10

Дом серии И-209А, блочный, 14 этажей.
Общая 35, комната 19, кухня 9,5. В объявлениях все пишут 38 (плюсуя лоджию) - но будем честны, только 35.
Средний этаж.
В квартире сделан почти кап. ремонт (почти - потому что стояковые трубы менять не стали, только разводку), с заменой полов, сантехники, проводки и т.д. Лоджия застеклена, на всю квартиру, большая (впрочем если вы проф. риэлтор то думаю по серии представляете о чем идет речь, таких домов в Москве дофига). В целом - нормальное состояние, без особых изысков и золотых унитазов, окна - пластик.

ДКП, более 3х лет, один взрослый собственник. Предыдущий собственник тоже покупал, тоже более 3х лет. Прописано трое.

В подъезде был ремонт, но он малость уже пооблупился. 2 пассажирских лифта. Эти дома начинали капитально ремонтировать целиком - но кажется программа заглохла раньше чем добрались до моего. Все, больше не знаю что ещё добавить

Ну пожалуй - все хорошо (по меркам Москвы) с парковками - и буквально скоро-скоро (к выборам) запустят многострадальный туннель в сторону Сокола - автомобилистам станет немного, но проще и веселее.

Переходим ко второй части - причина продажи - покупка другой квартиры. Прошу оценить мои "хотелки" в рублях:

Трешка, от 70м, пешком от метро (в некоторых районах готов смотреть и транспортом), все кроме ВАО/ЮВАО. Не дальние станции (алтуфьево - дальняя

). Кухня от 9. Не первый этаж. Не у большой-большой дороги. Состояние - от жилого (в прямом смысле - чтобы можно было хоть как-то жить - т.е. есть двери, сантехника, не было пожара).
Ограничение по типу дома - да практически любой если есть грузовой лифт. Т.е. от советской панели 70х-80х, за кирпичем не рвусь, но очень бы хотелось иметь в подъезде будку для бабушки-цербера. Если состояние подъезда обеспечивается и без этого - пойдет

Приоритет по районам - верх зеленой, верх фиолетовой (до щукинской), Тимирязевская-Дмитровская, Арбатско-покровская/филевская слева от кольца (слышен звук доставаемых губозакаточных машинок), красная - ниже кольца (звук губозакаточных машин усиливается). По приоритеным районам - возможно кто-то будет настолько великодушен что сообщит цену нормальных (от 50 метров, остальное - аналогично) двушек? Я нахожусь на этапе творческих метаний

Если вы как профи знаете другие распространенные (в этих районах) типы домов, которые на ваш взгляд удобны для жизни - могу рассмотреть с благодарностью. Хотя в голову приходят только сталинки - но если сталинка без лифта и этаж выше 2ого - это совсем не вариант, у меня велик

Ну вот представьте что я пришел к вам с этими хотелками - а вы и говорите мне человеческим голосом: уйдет твоя квартира за N, купить ты можешь за X, надо тебе Y.

И пусть будет этот Y велик и страшен - я все стерплю, в крайнем случае в химках такая трешка стоит 8, буду химиком

Ещё раз заранее спасибо.

у вас 35 м2, вы хотите 70 м2, то сами, как думаете, сколько будет доплата, учитывая, что район ваш и озвученные вами приблизительно одинаковые по цене за кв.м в домах аналогичной категории?

ir-ka писал(а):
у вас 35 м2, вы хотите 70 м2, то сами, как думаете, сколько будет доплата, учитывая, что район ваш и озвученные вами приблизительно одинаковые по цене за кв.м в домах аналогичной категории?

1) я не хочу ничего озвучивать, т.к. пришел узнать мнение профи, а не получить подтверждение своим мечтаниям

потому что продавать/покупать мне по рынку, а не по моим хотелкам

2) в том то и дело что у меня категория дома ниже чем то, что мне хочется. Как минимум - нет грузового лифта, немного ниже потолки чем панельных сериях, нет никакой возможности сделать хороший подъезд. Конечно если бы я был готов переехать в трешку в таком же доме - то все было бы проще и понятнее. Но они тут 65м смежно-раздельные - а это совсем не вариант для квартиры, в которой я бы хотел прожить лет 15 минимум.

Ваша стоит около 6- 6,2, то, что Вы хотите купить стоит от 14

user_n1 писал(а):
ir-ka писал(а):
у вас 35 м2, вы хотите 70 м2, то сами, как думаете, сколько будет доплата, учитывая, что район ваш и озвученные вами приблизительно одинаковые по цене за кв.м в домах аналогичной категории?

1) я не хочу ничего озвучивать, т.к. пришел узнать мнение профи, а не получить подтверждение своим мечтаниям

ваши мечтания минимум оцениваются в две однокомнатные квартиры + доплата, в зависимости от "плюшек" в виде "окна во двор, панорамный вид, состояние квартиры, пешком до метро. Т.е. вам нужно в два раза больше, чем у вас есть. К сожалению, не видя ни вас, ни квартиры, ни документов, ни зная вашей ситуации подробно (а где вы будете еще одну сумму, равную вашей квартире брать? ) ни один профи вам не даст точную оценку, все оценки будут в "+/- n-ная сумма денег" гулять. Продавать вам придется чуть дешевле (альтернатива на трешку, а значит покупатель ваш будет, скорее всего либо ипотечник либо со свободными деньгами), трешка альтернативная в 90% случаев будет также альтернативной (вы же будете искать квартиру по нижней границе рынка, денег то особо нет), а если вы будете на доплату брать ипотеку, то вы отрежете покупателей-ипотечников.

ir-ka писал(а):
user_n1 писал(а):
ir-ka писал(а):
у вас 35 м2, вы хотите 70 м2, то сами, как думаете, сколько будет доплата, учитывая, что район ваш и озвученные вами приблизительно одинаковые по цене за кв.м в домах аналогичной категории?

1) я не хочу ничего озвучивать, т.к. пришел узнать мнение профи, а не получить подтверждение своим мечтаниям

ваши мечтания минимум оцениваются в две однокомнатные квартиры + доплата, в зависимости от "плюшек" в виде "окна во двор, панорамный вид, состояние квартиры, пешком до метро. Т.е. вам нужно в два раза больше, чем у вас есть. К сожалению, не видя ни вас, ни квартиры, ни документов, ни зная вашей ситуации подробно (а где вы будете еще одну сумму, равную вашей квартире брать? ) ни один профи вам не даст точную оценку, все оценки будут в "+/- n-ная сумма денег" гулять. Продавать вам придется чуть дешевле (альтернатива на трешку, а значит покупатель ваш будет, скорее всего либо ипотечник либо со свободными деньгами), трешка альтернативная в 90% случаев будет также альтернативной (вы же будете искать квартиру по нижней границе рынка, денег то особо нет), а если вы будете на доплату брать ипотеку, то вы отрежете покупателей-ипотечников.

ну судя по ответу выше мне нужно больше чем в два раза больше чем есть - 14 против 6,2

а почему я отрежу покупателей-ипотечников если сам буду брать ипотеку?
Вобще меня больше интересует реальная цена трешек, т.к. от того продам я свою квартиру за 6,5 или 5,9 зависит не так много.

и опять же просьба не игнорировать вопрос по двушкам. Для простоты будем считать что двушка покупается за нал+ипотека, без альтернативы с моей стороны

Скорее всего у вашего покупателя и у вас будет ипотека в разных банках. А в каком проводить сделку?

Банки как правило не дают деньги на вынос.

user_n1 писал(а):

Вобще меня больше интересует реальная цена трешек, т.к. от того продам я свою квартиру за 6,5 или 5,9 зависит не так много.

Почитайте свои запросы:
"Кухня от 9. Не первый этаж. Не у большой-большой дороги. "
Не первый этаж - окей, требование стандартное.
Кухня от 9 - а в П-44 кухня 8,5, к примеру, то значит дома должны быть более высокой категории.
Не у дороги. Но при этом от метро пешком. Вы представляете себе сколько это стоит? Чтобы это понять, надо просто открыть Яндекс.карты и найти такой локейшен на карте. Найти в этом локейшене квартиры с кухней от 9 метров, посмотреть, сколько таких квартир продается и прикинуть количество желающих так жить.
У вас запросы по верхней границе рынка эконом-класса.
К примеру, у вас на районе убитые трешки в 9-ке кирпичной с пассажирским лифтом стоят от 12, в пятиэтажке "сталинке" от 10 млн, мвд-шные дома от 15.

ir-ka писал(а):
user_n1 писал(а):

Вобще меня больше интересует реальная цена трешек, т.к. от того продам я свою квартиру за 6,5 или 5,9 зависит не так много.

Почитайте свои запросы:
"Кухня от 9. Не первый этаж. Не у большой-большой дороги. "
Не первый этаж - окей, требование стандартное.
Кухня от 9 - а в П-44 кухня 8,5, к примеру, то значит дома должны быть более высокой категории.
Не у дороги. Но при этом от метро пешком. Вы представляете себе сколько это стоит? Чтобы это понять, надо просто открыть Яндекс.карты и найти такой локейшен на карте. Найти в этом локейшене квартиры с кухней от 9 метров, посмотреть, сколько таких квартир продается и прикинуть количество желающих так жить.
У вас запросы по верхней границе рынка эконом-класса.
К примеру, у вас на районе убитые трешки в 9-ке кирпичной с пассажирским лифтом стоят от 12, в пятиэтажке "сталинке" от 10 млн, мвд-шные дома от 15.

П-44 меня устроит. На счет дороги вы невнимательно читаете - у меня не написано "не у дороги.". У меня написано не у большой-большой дороги. Т.е. не на первой линии ленинградки, ленинского, дмитровского и т.д. Проще говоря если брать тот же войковский - то исключаются только дома вдоль ленинградки, а вовсе не все

Аналогично с пешей доступностью - я писал что в некоторых (т.е. в приоритетных) готов жить и дальше.

Да и потом - я вроде нигде не писал что мои притязания скромны. Я просил указать за сколько можно купить подобное в районе аналогичном моему. От 14? Хорошо, от 14. Только за 15? 16? как тут написали в другой теме 17,5 или только бутово?