Покритикуйте или похвалите выбор, пожалуйста (Б.Филевская 57, 118м2, 30млн) 158 / 5156

Большая Филевская улица, дом 57, корпус 1, квартира 67
внешняя ссылка
Я потенциальный покупатель, обдумывающий эту квартиру.
План в приложении (из Росреестра).
Дом построен по нестандартному проекту в 1975 году.
Документы старые (приватизация + давнее наследство от отца к сыну), свободная продажа.
Просят 30 млн. Риэлтор говорит, что у него есть предложение за 28 млн. Может правда, а может и способ подогреть покупателя.
У меня семья из 5 человек (я, жена, 3 детей). Нужно в пешей досягаемости от метро.
Привыкли жить рядом с Филевским парком. Хотя дети подросли уже, и это не так важно, как раньше.
Учатся дети в центре + на Спортивной.
Просьба покритиковать (или похвалить) этот выбор, адекватность цены и т.д.
В принципе деньги есть и еще, можно купить несколько дороже. Но бизнеса, который приносил деньги (не риэлторского) -- больше нет, и неизвестно, будет ли когда-нибудь опять. На этом форуме постоянно пишут, что стартовые цены в Cian это в 75% случаев хотелки продавцов, содержащие старые цены, не адекватные новым реалиям рынка и т.д. А в этом конкретном случае какая цена адекватна?
Риэлтора пока нет, поэтому он ничего не говорит.
Спасибо.

о. любимые фили. пхаха. сейчас налетят.

если бы предложение 28 реально было, квартиру бы продали.

я бы предложил 23 и посмотрел на реакцию.

Сергей Известков,
Неплохая квартира по характеристикам и по объемно-планировочным решениям.
Окна на какие стороны света выходят?
Кухня несколько узковата, но если нужно сохранить комнатность, то выровнять кухню можно за счет уменьшения большой комнаты (переноса стенки).

Какие альтернативы у вас есть этому предложению?

отличная квартира,отличная локация, примерно 250 000 за квм ее цена , все что выйдет в результате в минус - ваш бонус
берите за 28 млн , я за вас только порадуюсь

09.04.18, 14:25
ir-ka писал(а):
Окна на какие стороны света выходят?

Балкон (который из кухни и гостиной) выходит на Большую Филевскую улицу. Посмотрел по карте, видимо это значит, что на северо-запад.

09.04.18, 14:25
ir-ka писал(а):
Какие альтернативы у вас есть этому предложению?

Альтернативы обдумываю такие:

1) Сейчас живу в 3-комнатной квартире Сеславинская улица, 24. Кирпичный дом 1965 года постройки, 57 метров. Место более чем устраивает, рядом и метро Багратионовская, и Филевский парк. Но площадь маловата стала. Можно попробовать купить у соседки 2-комнатную, или у другой соседки 3-комнатную (симметричную нашей). Но там пожилые люди в обоих случаях, у них особого желания к продаже нет (по крайней мере пару лет назад не было, когда я спрашивал).

2) Некоторые риэлторы учат, что если за 30 млн. купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, можно будет получать 300 тысяч рублей в месяц, а то и 400, и это с учетом простоев и расходов. Арендовать квартиру, которая мне подходит, можно за 150-200 тысяч рублей, выбор большой (даже лучше этой можно снять). В этом аргументе есть резон, но для меня такой вариант более страшный, чем покупка квартиры: не приукрашивают ли ситуацию эти риэлторы, чтобы продать свои объекты? Также я не изучал вопрос, какой реалистичный налоговый минимум придется платить, и учли ли его риэлторы при своих подсчетах.

Юлия Битузе

09.04.18, 14:51
Сергей Известков писал(а):

2) Некоторые риэлторы учат, что если за 30 млн. купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, можно будет получать 300 тысяч рублей в месяц, а то и 400, и это с учетом простоев и расходов. Арендовать квартиру, которая мне подходит, можно за 150-200 тысяч рублей, выбор большой (даже лучше этой можно снять). В этом аргументе есть резон, но для меня такой вариант более страшный, чем покупка квартиры: не приукрашивают ли ситуацию эти риэлторы, чтобы продать свои объекты? Также я не изучал вопрос, какой реалистичный налоговый минимум придется платить, и учли ли его риэлторы при своих подсчетах.

а если война - вы останетесь в своей квартире, а вот коммерческое будет нафик никому не нужно(война в данном случае условное обозначение опы)
я про коммерческое всегда считаю так
1)есть квартира в Москве в хорошем месте и с хорошим метражом - покупай дачу
2)есть дача в хорошем месте и с коммуникациями - покупай то, что будет приносить доход(коммерческое или еще одну квартиру-инвестицию)
3)есть хорошая квартира, хорошая лесная дача с охраной и коммуникациями, бесспорная с точки зрения аренды еще одна квартира или нежилье - покупай недвижимость за границей на море

сейчас у владельцев нежилья черная полоса. похоже последняя перед опой.
с одной стороны кадастр, с другой сетка которая торгуется.
а если у тебя ип мелкий в арендаторах то вообще печаль.

если нужна квартира, значит надо брать квартиру.

Сергей Известков,
Простите, анекдот мне вспомнился "Иосиф Соломонович, вы, или крестик снимите, или трусы наденьте ... "

Квартира хорошая с хорошей планировкой в хорошем месте, метро рядом, парк рядом, соседи в доме приличные - что еще нужно, чтобы растить детей?

09.04.18, 15:20
ir-ka писал(а):
Квартира хорошая с хорошей планировкой в хорошем месте, метро рядом, парк рядом, соседи в доме приличные - что еще нужно, чтобы растить детей?

Вообще-то главное, что нужно чтобы растить детей -- это не квартира, а жена, согласная на трех детей, которая им рада. Ведь если по-честному, то большая часть связанных с детьми хлопот ложится на плечи жены. Но мне повезло, у меня к счастью очень хорошая жена. Мы родили первого ребенка, когда еще своей квартиры не было. Нас хозяева однушек еще успели погонять по съемным квартирам, когда у них обстоятельства изменялись.

Про квартиру на Большой Филевской: она хорошая, но не идеальная. По площади и меньшая бы подошла, если бы комнат было больше (такое бывает в старых домах). В идеальной квартире было бы по комнате каждому ребенку, одна нам с женой, одна гостиная совмещенная с кухней, и один кабинет, т.е. итого 6.

Кроме того, идеальная квартира могла бы состоять из двух (я видел такие у знакомых). Однажды дети вырастут, и упорхнут. Большое гнездо станет не нужным. Продать дорогую квартиру малореально, спрос на них мал. Теоретически, если квартира изначально состояла из двух раздельных, их можно и обратно разделить (и в другой квартире будет жить кто-то из детей с семьей, или ее продать можно).

Ну и последнее -- идеальная квартира должна быть нормальной инвестицией. Небольшая переплата за понравившийся вариант возможна, но если я сразу сильно переплачу за нее, то это плохо. В каком-то смысле у меня нет на это право перед детьми.

09.04.18, 15:00
Юлия Лурье писал(а):
я про коммерческое всегда считаю так
1)есть квартира в Москве в хорошем месте и с хорошим метражом - покупай дачу
2)есть дача в хорошем месте и с коммуникациями - покупай то, что будет приносить доход (коммерческое или еще одну квартиру-инвестицию)

Одна квартира у меня есть (небольшая трешка, в ней и живем). И дача есть, но на дачу давно уже не ездим. Когда дети были маленькие, дача была актуальна, а сейчас для детей всякие лагеря, школьные поездки и т.д. Если у Вас есть коммерческое помещение, которое Вы сдаете, и Вам не жалко поделиться информацией, было бы интересно услышать соотношение актуальных стоимости аренды и продажи.

Всегда нравитьсЯ подход россеян
Особенно из столиц.
Человек ставит задачу хочу купить квартиру там то и там то за такие такие деньги.
Но уже на 3м посте оказывается что квартира ему нафик не нужна а нужна коммерцеская недвижимость приносящия доход.
Молодец удачи