Как сделать недвижимость сокровищем (статья в новостях) 1 / 1056
Зачем управлять коммерческой недвижимостью? В самых общих чертах ответ понятен: это нужно собственнику оной для того, чтобы получать доход. Тонкости, проблемы и детали, которых здесь немало, обсуждались на октябрьской конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости».
Что, зачем и почему
Объяснять, зачем нужно управление недвижимостью (см. справку) как таковое, надо полагать, излишне. «Богатство не в том, чтобы обладать сокровищем, а в том, чтобы им пользоваться» – эту цитату из Наполеона привел на конференции директор отдела управления недвижимостью и активами компании Knight Frank Питер Андерсен. Вопрос скорее в том, как управлять так, чтобы избежать эффекта, который некоторые участники рынка неофициально называют shit happens. Или, если без эвфемизмов, как не навредить, не испортить отношения с собственником, сделать так, чтобы все стороны были довольны?
Есть мнение, что принципиальных различий в управлении жилым домом, торговым комплексом, бизнес-центром или складским помещением нет. Сказать, что это в корне неверно, нельзя: действительно, есть много общих моментов. Но общее касается главным образом технической эксплуатации здания, а есть еще коммерческое управление – как раз обеспечение собственнику объекта определенного уровня дохода. Здесь разница куда заметнее.
Офис, склад, магазин
При управлении складской недвижимостью управляющей компании надо принимать во внимание нестандартные временные рамки (разгрузка часто ведется и ночью), а также необходимость управления большими транспортными потоками, то есть задуматься в том числе и об их организации.
Сильнее всего акцент на коммерческую успешность будет заметен в торговом сегменте. Именно здесь больше всего внимания придется уделять подбору арендаторов и управлению ими. Тем более что ротация арендаторов в этом сегменте самая высокая, а ошибки в подборе чреваты снижением количества покупателей и уменьшением оборота (читай: провалом ТЦ). «Пустующие помещения – это критично для торгового центра, – говорит директор отдела управления недвижимостью компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ольга Зорина. – Увы, случается, что к моменту открытия готовы только 20% арендаторов. Покупатель не должен то и дело натыкаться на надписи «Скоро открытие» в уже работающем ТЦ. Хороший результат – это 70% арендаторов на момент открытия». Еще одно отличие управления торговым центром – непрекращающиеся затраты на рекламу. С другой стороны, результаты работы УК заметнее для собственника здания. По той же причине качественное управление способно заметно повысить доход на уже действующем объекте.
Рынок офисных помещений куда более консервативен, ротация арендаторов заметно меньше, и, правильно подобрав их пул, управляющая компания снижает до минимума риск пустующих площадей. Но особенность в том, что здесь нужно приложить максимум усилий на начальном этапе управления, выстроив правильную репутацию; зато потом на рекламу тратить придется гораздо меньше. Что до доходности, то при грамотном управлении это 12-13% от оборота для бизнес-центра класса А (хотя есть на нашем рынке центры, где рентабельность до 50%).
Что, зачем и почему
Объяснять, зачем нужно управление недвижимостью (см. справку) как таковое, надо полагать, излишне. «Богатство не в том, чтобы обладать сокровищем, а в том, чтобы им пользоваться» – эту цитату из Наполеона привел на конференции директор отдела управления недвижимостью и активами компании Knight Frank Питер Андерсен. Вопрос скорее в том, как управлять так, чтобы избежать эффекта, который некоторые участники рынка неофициально называют shit happens. Или, если без эвфемизмов, как не навредить, не испортить отношения с собственником, сделать так, чтобы все стороны были довольны?
Есть мнение, что принципиальных различий в управлении жилым домом, торговым комплексом, бизнес-центром или складским помещением нет. Сказать, что это в корне неверно, нельзя: действительно, есть много общих моментов. Но общее касается главным образом технической эксплуатации здания, а есть еще коммерческое управление – как раз обеспечение собственнику объекта определенного уровня дохода. Здесь разница куда заметнее.
Офис, склад, магазин
При управлении складской недвижимостью управляющей компании надо принимать во внимание нестандартные временные рамки (разгрузка часто ведется и ночью), а также необходимость управления большими транспортными потоками, то есть задуматься в том числе и об их организации.
Сильнее всего акцент на коммерческую успешность будет заметен в торговом сегменте. Именно здесь больше всего внимания придется уделять подбору арендаторов и управлению ими. Тем более что ротация арендаторов в этом сегменте самая высокая, а ошибки в подборе чреваты снижением количества покупателей и уменьшением оборота (читай: провалом ТЦ). «Пустующие помещения – это критично для торгового центра, – говорит директор отдела управления недвижимостью компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ольга Зорина. – Увы, случается, что к моменту открытия готовы только 20% арендаторов. Покупатель не должен то и дело натыкаться на надписи «Скоро открытие» в уже работающем ТЦ. Хороший результат – это 70% арендаторов на момент открытия». Еще одно отличие управления торговым центром – непрекращающиеся затраты на рекламу. С другой стороны, результаты работы УК заметнее для собственника здания. По той же причине качественное управление способно заметно повысить доход на уже действующем объекте.
Рынок офисных помещений куда более консервативен, ротация арендаторов заметно меньше, и, правильно подобрав их пул, управляющая компания снижает до минимума риск пустующих площадей. Но особенность в том, что здесь нужно приложить максимум усилий на начальном этапе управления, выстроив правильную репутацию; зато потом на рекламу тратить придется гораздо меньше. Что до доходности, то при грамотном управлении это 12-13% от оборота для бизнес-центра класса А (хотя есть на нашем рынке центры, где рентабельность до 50%).
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
