Светлана,
я не риэлтор и не наниматель.я юрист, к которому обратились знакомые за анализом договора найма.поскольку я практикую в области, далекой от жилищной сферы, то пришла на форум как раз за чтением практических ситуаций, возникающих у собственников и нанимателей жилья.Как Вы сами указали, теория-это одно, а практика-другое...договор найма жилья в Гражданском кодексе для собственника-это жесть, собственник мало защищен от недобросовестных нанимателей...но это не значит, что добросовестного нанимателя (который вовремя платит, бережно относится к имуществу и не жадится на комиссионные) надо ставить в жесткие условия по поводу расторжения...
"Здравомыслящего Нанимателя, ориентированного на тот срок проживания, который указан в Договоре абсолютно не испугает пункт о невозврате Депозита, тем более уравновешенный аналогичной ответственностью Собственника."
Здравомыслящего нанимателя как раз напугает такое условие-Здравомыслящий понимает, что в жизни всякое возможно (к примеру, прекрасная квартира и собственник, но шизанутые соседи за стенкой или неожиданно открывшийся на первом этаже пивной бар-то есть условия, на которые даже прекрасный собственник не может повлиять)

"Скажу по практике - наличие в Договоре Найма пункта, прописывающего ответственность Нанимателя за досрочное расторжение Договора ВСЕГДА определенным образом дисциплинирует Нанимателя. Кроме того - изначально, уже на этапе первичных обращений потенциальных Нанимателей упоминание о наличии такого пункта отсеивает "краткосрочников" (тех, кто изначально имеет намерение снять на короткий срок, но сознательно об этом умалчивает (сколько угодно таких умников!), поскольку выбор объектов, предлагающихся в долгосрочный найм неизмеримо более широк). "

Краткосрочники отсеиваются 100% комиссией риэлтора, разве нет?По крайней мере, когда риэлтор обосновывает свой 100% размер комиссии, он всегда ссылается на этот размер как гарантию для собственника серьезных намерений нанимателя жить долго в снимаемой квартире. Здравомыслящий наниматель не имеет намерения бегать по краткосрочным квартирам, платя каждый раз комиссию...Вешать на него штраф за досрочное расторжение договора, заключенного с помощью риэлтора- это фактически означает для него потерю трех сумм за последующий наем (комиссию предыдущему риэлтору, депозит и комиссию новому риэлтору).Не слишком ли?

"При том ещё - один ВАЖНЫЙ МОМЕНТ. Надеюсь, что у Вас с Договоре прописано условие невозврата страхового депозита в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Нанимателя (как штрафная санкция)?"

Цель страхового депозита-обеспечение сохранности имущества. Использовать его в качестве штрафа за досрочное расторжение договора юридически некорректно. Можно оспорить в суде.
В соответствии с п.1 статьи 687 Наниматель вправе в Любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Т.о. установление штрафа за досрочное расторжение по инициативе нанимателя-это незаконное условие, оно недействительно изначально, это ничтожное условие...Но если до окончания срока договора найма осталось меньше 3 месяцев, то установление и взимание штрафа за досрочное расторжение будет спорным вопросом-так как законом не предусмотрена такая ситуация. И тогда надо смотреть формулировку условия о штрафе.Если будет сформулировано как невозврат страхового депозита-то,думаю, оспоримо в суде. Если просто как некая сумма, покрывающая издержки наймодателя, связанные с возможным простоем квартиры и поиском нового жильца-то нормально. Будет иметь место договорная дисциплина...Вообще,если изначально писать равновесные для Обоих сторон договоры, без штрафных пугалок, а с нормальным обоснованием условий, то и взаимоотношения сторон будут скорее всего хорошими.

по поводу вариантов...такие размышления:
1. Наемщик не знает, где фактически живет наймодатель.есть документ о собственности наймодателя на квартиру, которая сдается.куда направлять экспресс-переводы?на адрес снимаемой квартиры?) можно еще в депозит нотариуса вносить-это приравнивается к исполнению.но депозит денег стоит)
2.Согласиться на настоящие условия-это означает продолжать отдавать деньги без доказательства оплаты и соответственно в любой момент наймодатель может через суд требовать оплаты.Здесь действительно все зависит от порядочности наймодателя (о которой уже имеется представление).
3.Спокойно подыскать квартиру можно.А вот уйти по-хорошему не получится скорее всего.Собственник может ссылаться на штрафы, не вернет депозит, также комиссионные риэлтора никто не возместит.И придется платить еще раз комиссионные за новый вариант.В общем, будут потери по деньгам.
Если пойти сейчас в суд с договором из-за депозита, то это может обернуться против наемщика-у него же нет расписок и собственник может потребовать оплаты через суд за весь прошедший период проживания.Пожаловаться в налоговую?наймодатель рискует только оплатой налога на доход за первый месяц проживания.а если через суд получит второй раз оплату, то налог заплатит один раз.
Наймодатель категорически против каких-либо доказательств оплаты.Из-за налогов.Остается только тайно записывать на диктофон разговор с приемщиком денег во время передачи))
И еще.Здесь уже спрашивалось, через риэлтора был заключен договор или самостоятельно.типа если без риэлтора-то сам виноват, плати лишний раз за жадность. в данном случае был риэлтор, был договор, но вот порядочное исполнение договора со стороны наймодателя риэлтор не смог гарантировать.никто не заставит наймодателя выдавать расписки)

квартира была взята в наем с помощью риэлтора.никакой жадности со стороны наемщика-комиссия была заплачена в том размере, которую озвучил риэлтор.и расписку за первый платеж (при подписании договора) наймодатель дал, а во второй месяц взял деньги, а расписку не дал и сказал, что не будет давать.риэлтор посочувствовал лишь такому повороту дел) .есть обстоятельства, из-за которых наемщик был вынужден согласиться на такой поворот во время второго платежа