14.01.23, 13:21
sa4m4 писал(а):
Тоже заинтересовала тема доверительного управления. Есть студия от пик, только-только сданная.
Опыта сдавать самостоятельно нет (и не очень хочется), платить за работу конкретного человека готов.
Основные вопросы, которые меня волнуют.
1. Доверительное управление, т.е. я пишу доверенность управляющему, из серии: "я Иван Иваныч, доверяю Петру Васильевичу заселять в мою квартиру людей и брать с них оплату и контролировать их проживание" - это примерно так устроено?
2. Как выбирается цена аренды/найма?
Кто принимает конечное решение Условно: я вижу, что соседние квартиры сдаются по 30-35к и понимаю, что это - их хотелки.
Управляющий говорит: "Иван Иваныч, поставим цену 28 и сдадим влёт!". Дальше я соглашаюсь или наоборот, стою на своём, а вместе с этим стоит и квартира.
Или цену определил управляющий, а я согласен с ней априори?
Или мы совместно определили порог, который меня устраивает, а дальше - уже его работа?
3. Как быть с простоями? Или это забота управляющего, гарантировать своевременный, непрерывный подбор клиентов?
4. Обычно перед заездом новых нанимателей делают уборку (клининг). За чей счет?
5. Как быть с естественным износом мебели? Например, квартира сдаётся 10 лет, надо делать ремонт. Понятно, что банкет - за счет собственника, а дальше "отбивать" арендой. Кто определяет, что "уже пора"?
6. Как распределяется оплата ЖКХ? Наниматели платят "только счетчики", а собственник - всё остальное: кап. ремонт, общедомовые и т.д. Или все платит наниматель?
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?
Вы совершенно напрасно побаиваетесь/не хотите заниматься управлением своей квартиры самостоятельно. Постепенно научитесь на собственном опыте, как организовать процесс поиска арендатора, как с ним общаться и т.п. Научиться этому не так сложно - думаю, что гораздо проще, чем научиться ремонтировать машину). И я совершенно не исключаю, что сам процесс управления квартирой Вам понравится
Если у Вас нет времени на то, чтобы проводить показы и заселять арендатора - действительно, можно нанять риэлтора именно для этого. А в дальнейшем "работать" с арендатором самому. Если исключать какие-то форс-мажорные ситуации, то много времени это не займет и каких-то специфических знаний/навыков не потребует.
По поводу ситуации, когда арендатор не платит арендную плату и отказывается съезжать. Такие ситуации, к счастью, случаются редко. Но даже если это произойдет, и с арендатором будет никак невозможно договориться - доверительный управляющий Вам не очень сильно поможет. Он не будет совершать какие-то противозаконные действия по принудительному выселению - тем более ради комиссии в 3000 ₽ в месяц. Эти риски в любом случае будут на Вас.
А теперь отвечу на Ваши вопросы.
1. Примерно так - а более точные формулировки для доверенности подскажет нотариус или найдете в интернете сами.
2. Исключительно в зависимости от того, какая договоренность об этом будет у Вас с управляющим. Можно и так, и сяк, и по-всякому.
3. Простои, естественно, будут за Ваш счёт.
4. Обычно с арендодателем договариваются о том, что когда он съезжает - он сдает квартиру в том же состоянии, в каком ее принял (с учётом естественного износа) - в том числе убранную. На практике это получается не всегда, я обычно в таких случаях убираюсь в квартире своими силами. Теоретически можно попробовать договориться с арендатором о том, чтобы он оплатил услуги клиринговой компании - но на практике это, скорее всего, понимания у него не найдет. А ссориться с арендатором, пусть даже и бывшим, и "быковать" ради нескольких тысяч рублей лично я правильным не считаю (кто-то наверно со мной в этом не согласится...)
5. Сам собственник определяет, что "уже пора". Никто не запретит Вам сдавать квартиру со старой мебелью и убитым ремонтом - но сдаваться она будет дешевле (и возможно, простой будет дольше - но это не обязательно). К этому также добавлю, что в большинстве случаев вложения в ремонт и мебель в арендной квартире не окупаются.
6. В Москве арендатор платит "счётчики" - электричество, вода, водоотведение. Проводной интернет, если он нужен, тоже за счёт арендодателя. Все остальные коммунальные платежи - за счёт собственника. Нюансы типа платы за консьержа можно обговорить отдельно.
7. Я не совсем понял, что Вы понимаете под "общедомовыми расходами" - но если коммунальные платежи, то они даже за студию будут сильно больше 2000 ₽ в месяц, тем более у ПИКа.
Но в целом да, получать за такую студию 20-25 тыс.₽ "чистыми" - это норм.
Как сдать квартиру с тараканами :-) 57 / 3368
23.02.23, 18:21Если проблема ТОЛЬКО в том, что вместо трёх человек живёт семь. А в остальном проблем они не создают. То с учётом убитого состояния квартиры я бы не стал выселять этих арендаторов. Старый арендатор - это в большинстве случаев лучше, чем новый. От него хотя бы примерно знаешь, чего ждать. А какой будет новый арендатор - неизвестно. Плюс, затраты на поиск нового арендатора (время/деньги на рекламу/простой квартиры). Плюс, совершенно не факт, что эти арендаторы послушно сьедут и ничего Вам в квартире не испортят - будете с ними нервы мотать(.
