3.1. Риски для заемщика
Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.
Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20– 30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20 – 30% ниже.
Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).
Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае
за‑
емщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи
средств может не хватить на погашение всей задолженности.
Данные риски высоки в течение первых трех‑пяти лет жизни кредита, пока задолженность
по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены
на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья
(подробнее – в разделе 4 «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль
субсидируемой ипотеки»).
Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по про‑
центам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.
3.2. Риски для банка
Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии,
получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по креди‑
ту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Эта комиссия не идет
в счет снижения долга заемщика при его дефолте или досрочном погашении. Банк даже не‑
много выигрывает при таких событиях и потому может быть менее склонным идти навстречу
заемщику, оказавшемуся в сложной ситуации. Для целей учета эта комиссия должна отра‑
жаться в доходе банка постепенно (амортизироваться) в течение всего срока жизни кредита
(вплоть до 25– 30 лет). Но при досрочном погашении долга у банка возникает право призна‑
ния ее в доход сразу в полном объеме.
Тем не менее возможны следующие проблемы.
Недостаточный для покрытия рисков размер комиссии. Как показывает обследование
Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20– 30%, что связано с кон‑
куренцией – застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые
согласны на более низкий размер комиссии. Для того чтобы удержать долю рынка, многие
банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие ри‑
ски, а данный продукт станет для них убыточным.
Недоучет банком удлинения срока кредита с господдержкой также может быть причи‑
ной недооценки комиссии. Кредиты в рамках классической ипотеки погашаются в среднем
3. риски сторон схемы
11 Программы «льготной ипотеки от застройщика»
за 7– 10 лет за счет досрочных платежей, тогда как льготные кредиты от застройщика (сред‑
ний контрактный срок около 25 – 30 лет) за счет очень низкой ставки, скорее всего, не будут
ускоренно погашаться, если предполагать рациональное поведение заемщиков. Использова‑
ние банком некорректных предпосылок по сроку кредита может также привести к недооценке
размера комиссии, что станет причиной низкой или даже отрицательной доходности на дли‑
тельном сроке жизни кредита. Удлинение фактического срока жизни кредита также увеличивает
кредитный риск – вероятность дефолта на всем сроке жизни кредита (lifetime PD) больше при‑
мерно на 5 процентных пунктов.
Искажение LTV. Расчет LTV через соотношение контрактной цены покупки недвижимо‑
сти и суммы долга заемщика, что практикуется банками, в данном случае будет некорректным.
Поскольку цена квартиры завышена в такой схеме, она не отражает цену продажи ее зало‑
годержателем или заемщиком на рынке. С другой стороны, сумма долга по кредиту должна
учитывать полученную банком комиссию, подлежащую амортизации. Некорректный расчет
LTV без учета этих факторов приведет к ошибочной оценке рисков по кредиту, а также макро ‑
пруденциальных надбавок.
Выплата застройщиком комиссии за счет кредита. Так как застройщик получает средства
от продажи квартиры не сразу, а после сдачи (до этого они находятся на счетах эскроу в бан‑
ке), указанная комиссия часто уплачивается банку застройщиком с рассрочкой либо может
быть выплачена, по сути, за счет бридж‑кредита самого банка, что создает для него дополни‑
тельный кредитный риск.
Процентный риск. Поскольку данные продукты, как правило, комбинируются с господ‑
держкой, то государство фактически закрывает для банка риск изменения ставок. В случае
если кредиты по льготной программе от застройщика выдаются без госсубсидии, то про‑
центный риск для банка оказывается существенно выше, так как он не защищен бюджетом
от возможных колебаний ставок. Соответственно, ставка кредитного договора по «льготной
ипотеке от застройщика» в таком случае должна быть выше. Однако при комиссии менее 30%
даже со ставкой 4% доходность данного продукта будет ниже, чем в классической ипотеке.
При еще более низкой ставке, например 2%, размер требуемой комиссии для сопоставимости
доходностей двух продуктов повышается до 45%. Если банк при этом в своем планирова‑
нии рассчитывает на высокий уровень досрочного погашения (CPR1
) кредитов по льготной
программе от застройщика, это может сильно завышать его собственную оценку потенциаль‑
ной доходности продукта, включая доход от реинвестирования. Так, при увеличении уровня
CPR до 10% в случае классической ипотеки размер требуемой комиссии для поддержания
доходности банка снижается до 20% для ставки 4% и до 30% для ставки 2%. Однако в про‑
грамме «льготная ипотека от застройщика» отсутствуют стимулы для досрочного погашения,
позволяющие достичь такого высокого уровня CPR
19.10.24, 16:10
Форум: Обо всем, кроме недвижимости
