19.04.21, 15:17

Иван Терехов писал(а):

во двор заваливается компания человек 15 бомжей наркоманов, мужики и бабы, и начинают обыскивать подвалы, все железные штуки, трубы, детскую площадку, ищут чужие закладки

На Каменщиках они только забирают эти закладки, а вот употреблять поедут в Кукуево

19.04.21, 12:41

Fargon писал(а):

Вы не знаете за сколько собственник, который продавал эту кв, ее приобрел.
Написать, что я скидываю 40% каждый может.))
Я постоянно скидки делаю на продаваемые мной товары - иногда до 86%. Нельзя же сказать что торговля из-за этого идет в убыток.

Имеется в виду сколько надо делать скидку относительно текущей рыночной цены (т.е. если бы в этот же момент времени это была обычная квартира без обременения рентой).
Я предварительно грубо посчитал, у меня получилось что скидывать надо 32% от текущего рынка. Может и 40% это более адекватная скидка, тут надо иметь практический опыт какие обычно дисконты на рынке подобных рентных квартир.

19.04.21, 11:37

Иван Терехов писал(а):

Какое это венчурное инвестирование, дождался смерти двух граждан как при ренте и распоряжаешься квартирой

Кстати спасибо за интересный кейс, на досуге попробую поточнее оценить адекватный дисконт с инвест.точки зрения.
Предварительно так получается:
- Недополученный доход за аренду 4% (ставка дисконтирования).
- Среднее время освобождения квартиры (когда одновременно оба собственника уйдут) возьмет лет 7.
- Дисконт за неликвидность возьмем 10%
Итого получаем итоговый коэфф.дисконта = 100% - (100%-4%)^7 * 90% = 32%
Наверное действительно с точки зрения венчурного инвестирования собственник скинул больше адекватно оцененного, наверное можно было бы рискнуть.
Но этот вариант явно не для жизни...

19.04.21, 11:37

Иван Терехов писал(а):

Какое это венчурное инвестирование, дождался смерти двух граждан как при ренте и распоряжаешься квартирой

Нее, слушайте, с таким подходом я даже и не знаю как ваши клиенты ориентируются при покупке...
А если он и 10 лет проживет?
Вы не владеете инвестиционной оценкой, там во-первых в оценке учитывается компонент того, что вы заморозили деньги и они не приносят вам доход (плату за аренду например) + некоторая оценка среднего возраста дожития (т.е. сколько лет деньги не будут приносить доход) + еще один компонент скидки за ликвидность - если вы захотите продать быстро квартиру, покупателей не будет.
40% - это адекватная совокупная оценка такого риска, если сложить все эти компоненты.
Я же говорю, сам этот горе-инвестор и написал в объявлении, что скидывает 40% от рынка и не просто так, а сознательно и адекватно оценивает такую скидку. Вы думаете он дурак, если все так шоколадно, разве бы он стал бы продавать?
Вы привели не рыночный вариант, это ввод в заблуждение.

19.04.21, 11:08

Иван Терехов писал(а):

Так ее купил мой знакомый, через год выписали по естественным причинам, геммороя для тех кто разбирается, не больше чем наследство на двух братьев. Мы спорим о ценах или о гемморое? или что таких цен не было никогда?

Это пример явно не рыночного варианта, а скажем так, венчурное инвестирование. Т.е. это не то, что ищут семьи чтобы просто обычно нормально жить, а именно рисковое предприятие без цели жить в этой квартире.
Т.е. сыграть в казино за 20 млн р.
Но вы же этим объявлением сами и подставились, в объявлении же явно написано: "Цена ниже рыночной на 40 процентов". Соответственно, без этой 40%-скидки автор объявления оценивает цену в 34,2 млн р. Это вписывается в то, что я и написал - 115 метров было куплено за 33 млн р год назад.
И я вам скажу что эти 40% - была вполне адекватная скидка за риск. Потому что предыдущий собственник сам то не дурак (раз у него ДКП и не родственник), а такой же венчурный инвестор, который просто устал тянуть эту лямку. И понял что скинув 40% это еще он хорошо отделается, т.е. это он не по глупости продавал и это никакая не низкая цена.
Если бы я таким венчурным инвестированием хотел бы заниматься, то я купил бы во-первых сначала нормальную квартиру для жизни, а уже отдельно однушки с такими вот венчурными историями...
Так что все же как я и говорил, намеренно вводите вы в заблуждение людей с рыночной ценой раза в полтора - два.