Тогда банк предъявит требования непосредственно к заемщику. Хотя он и сразу это может сделать, если в договоре не указано что он сначала обязан обратиться к поручителю.
Статья 363 ГК РФ. Ответственность поручителя
1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
А если собственнику отказано в регистрации в квартире члена семьи (отказал проживающий член семьи) – это нарушает его права? Посмотрите Правила регистрации в г.Москве 31.10.2006 г….
[b:su0z01ky]1. Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов по приобретению жилья[/b:su0z01ky]
Для получения имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение квартиры, жилого дома или доли (долей в них) налогоплательщику следует представить по окончании года в налоговый орган по месту жительства следующие документы:
- письменное заявление о предоставлении налогового вычета;
- налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц;
- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом или долю (доли) в нем;
- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, а также акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру или долю (доли) в ней;
- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.
Если по результатам проверки документов, представленных налогоплательщиком, не выявлено расхождений с данными налогоплательщика, то налоговым органом направляется письменное сообщение о проведенной камеральной налоговой проверке и предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета.
С 1 января 2005 года налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение квартиры, жилого дома или доли (долей в них) до окончания года при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права на имущественный налоговый вычет налоговым органом. Для получения подтверждения права на указанный вычет налогоплательщику следует подать в налоговый орган по месту регистрации письменное заявление с приложением следующих документов:
- письменного заявления о получении подтверждения;
- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом или долю (доли) в нем;
- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договора о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, а также акта о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру или долю (доли) в ней;
- платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору.
[b:su0z01ky]2. Срок предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику[/b:su0z01ky]
Камеральная налоговая проверка представленной налогоплательщиком налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и документов, служащих основанием для исчисления, уплаты налога и предоставления налоговых вычетов, проводится должностными лицами налогового органа в течение трех месяцев со дня представления указанных документов.
Не позднее следующего рабочего дня после проведения проверки налогоплательщику направляется письменное сообщение о проведенной камеральной налоговой проверке декларации и предоставлении либо отказе в предоставлении имущественного налогового вычета.
Возврат суммы излишне уплаченного налога в связи с предоставлением имущественного налогового вычета производится за счет средств бюджета, в который зачислена сумма налога, в течение одного месяца со дня подачи налогоплательщиком заявления о возврате.
[b:su0z01ky]3. Порядок предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику, осуществляющему предпринимательскую деятельность и уплачивающему с полученных доходов ЕНВД[/b:su0z01ky]
Согласно пункту 4 статьи 346.26 главы 26.3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» части второй Кодекса, уплата индивидуальными предпринимателями единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее - единый налог) предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).
Пунктом 24 статьи 217 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Кодекса предусмотрено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от осуществления ими тех видов деятельности, по которым они являются плательщиками единого налога.
Пунктом 3 статьи 210 Кодекса установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка по налогу на доходы физических лиц, установленная в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса. Порядок предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры или доли (долей в них) предусмотрен подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Таким образом, если налогоплательщиком были получены доходы от предпринимательской деятельности, облагаемые единым налогом в соответствии с главой 26.3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» Кодекса, то по таким доходам он не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в порядке и на условиях, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
[b:su0z01ky]4. О порядке предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета в случае приобретения им квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком[/b:su0z01ky]
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 000 000 рублей.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, доли (долей) или прав на квартиру, акт о передаче квартиры, доли (долей) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту своего учета, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.
При приобретении имущества в общую долевую собственность установленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности.
Таким образом, в данном случае родитель имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, но не более 500 000 рублей (1 000 000 руб. : 2).
Права на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, родитель не имеет. Ребенок также не сможет в дальнейшем реализовать свое право на получение данного налогового вычета, поскольку им не производилась уплата денежных средств за приобретенную квартиру.
Бывший генеральный директор строительной компании СУ-155 (Москва) Валерий Англичанинов назначен министром строительства Нижегородской области. Об этом сообщает пресс-служба губернатора Нижегородской области.
Напомним, что ранее министерство жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и строительства возглавлял Вячеслав Ковалев. Позднее министерство было разделено на два - министерство ЖКХ и министерство строительства. В. Ковалев покинул пост министра по собственному желанию.
Инвестиционно-строительная компания СУ-155 занимает более 20% московского строительного рынка. Специализируется на строительстве панельного и монолитного жилья.
[url=http://www.ifregion.ru/:3gtb8x2n]ИФ-РЕГИОН[/url:3gtb8x2n]
[b:3gtb8x2n][i:3gtb8x2n]Не задолго до этого Нижегородская область вместе с СУ-155 создала строительную компанию (в планах – строительство панельных домов, от которых отказалась Мосгордума, и на строительстве которых специализировалась СУ-155), а в последние дни мэр Нижнего Новгорода активизировал деятельность по проведению «открытых» конкурсов по предоставлению земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов (преимущественно в заречной части Нижнего Новгорода), а губернатор определил максимальный размер земельного участка (200 кв.м), который может быть предоставлен органами МСУ без согласования с губернскими властями. Определение «победителей» конкурса не составит труда.[/i:3gtb8x2n][/b:3gtb8x2n]
На сайте администрации:
"03.04.2006 [b:ip8e6wbv]ОТКРЫТЫЙ[/b:ip8e6wbv] КОНКУРС НА ВЫБОР ПОДРЯДЧИКОВ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В ГОРОДЕ НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ".
В тексте Инструкции участникам размещения заказа:
[quote:ip8e6wbv]1.3. Форма торгов – [b:ip8e6wbv]открытый[/b:ip8e6wbv] конкурс (далее - Конкурс).
1.12. Место, порядок, даты начала и окончания подачи заявок на участие в конкурсе - заявки на участие в конкурсе подаются по установленной форме
1.13. Критерии оценки заявок на участие в конкурсе - наименьшая величина бюджетного финансирования проведения инженерно-геологических изысканий (в том числе по карстоопасности), проектирования и строительства объекта (по лотам):...
Заявка на участие в конкурсе должна содержать: 4.1.Предложение об условиях исполнения муниципального контракта (форма 3)... [i:ip8e6wbv][b:ip8e6wbv]в том числе цена[/b:ip8e6wbv][/i:ip8e6wbv]
8.4. На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе [b:ip8e6wbv]конкурсной комиссией каждой заявке[/b:ip8e6wbv] на участие в конкурсе относительно других по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения контракта, [b:ip8e6wbv]присваивается порядковый номер[/b:ip8e6wbv]. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения контракта присваивается первый номер. 8.5. [b:ip8e6wbv]Победителем[/b:ip8e6wbv] конкурса признается участник, [b:ip8e6wbv]заявке на участие[/b:ip8e6wbv] в конкурсе которого [b:ip8e6wbv]присвоен первый номер[/b:ip8e6wbv]. [/quote:ip8e6wbv]
Кто-нибудь может растолковать: "В чем [b:ip8e6wbv]открытость[/b:ip8e6wbv] конкурса???"
О некоторых "условиях" Договора-МУНИЦИПАЛЬНОГО КОНТРАКТА
на размещение средств бюджета города Нижнего Новгорода и выполнение подрядных работ по проектированию и строительству жилого дома в городе Нижнем Новгороде" - умалчиваю...
[quote="Иваныч":18m2z0kj]Эта хрень полезна на морде, ну может еще на разветвлениях крупных, а дальше только траф мой жрать!!! [b:18m2z0kj]ЗЫ: Спецом изучать сей бардак не намеревался[/b:18m2z0kj], просто отключил в браузере (Опера) загрузку имагов и не смог найти кнопки "Ответить" или "Цитата", вот и полез в код. Думал, что раз height, widht у их имагов не указаны, так и альт не отображается. Оказалось ваще улёт. [b:18m2z0kj]При прочих равных условиях некоторые имаги альтятся, а некоторые нет. ЁПЕРНЫЙ маразм!!![/b:18m2z0kj] Кроссбраузерность, б... Ну, это так, к слову.[/quote:18m2z0kj]
Иваныч!
Эта часть тебе особенно удалась!
А что, безлимитные тарифы доступны только счастливым жителям Столицы???
есть совершенно простые и адекватные подходы к оценке офлайнового бизнеса.
но молодым трепачам очень хочется запудрить мозги и повпаривать свои беспонтовые "b2b-площадки" и "стартапы".
не, конечно, они далеко обогнали Игоря с его [url=http://forum.ners.ru/viewtopic.php?p=15457#15457:akd45q43]"старого фонда мы решили избежать, как и уже [b:akd45q43]отживающих свой век других определений:[/b:akd45q43] хрущевка, сталинка и т.д. и т.п."[/url:akd45q43], но скоро он их нагонит... а мож и перегонит.
Если честно особой разницы не ощутила. И в плане требования согласия сособственников земельного участка я с Вами не согласна. Преимущественное право на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок будет у приобретателя квартиры. Здесь должны действовать специальные нормы Жилищного кодекса против общих норм Гражданского кодекса (моё частное мнение).
Вы вот лучше ответьте. Подлежит ли это право общей долевой собственности государственной регистрации?
Риэлтеры написали письмо российскому президенту
Российская гильдия риэлтеров впервые обратилась к президенту с просьбой пересмотреть принятый закон
Российская гильдия риэлтеров объявила в среду, что написала письмо президенту России, в котором просит разобраться с кризисом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Кризис, по словам президента гильдии Елены Дранченко, возник с 1 января 2005 г., когда закон вступил в силу, однако о нем почему-то до сих пор никто не написал. Впрочем, как указано в пресс-релизе, данное письмо является первым публичным обращением риэлтеров к президенту. По всей видимости, этой причиной объясняется отсутствие внимания к проблеме со стороны кого бы то ни было.
Напомним, что закон, изменивший систему регистрации прав на недвижимое имущество в России, был принят в пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья. В соответствии с этим законом была изменена система органов регистрации: все функции по регистрации прав на недвижимое имущество были переданы в территориальные органы Росрегистрации. В переводе на человеческий язык это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество была передана на федеральный уровень. Именно это обстоятельство и задело риэлтеров. «Разрушенная система регистрации прав на недвижимое имущество создавалась годами, – сообщила в среду Елена Дранченко. – В системе работало 1,5 тыс. сотрудников, у них была хорошая зарплата – в 10-20, иногда и 30 тыс. руб. Сегодня финансирование системы регистрации производится из федерального бюджета. Регистрационный сбор переименован в госпошлину и, увеличенный в 2,5 раза, поступает в федеральный бюджет». По данным г-жи Дранченко, это безобразие привело к тому, что зарплата в системе регистрации упала в 5 раз и составляет сейчас 2 тыс. руб. «Стыдно сказать», – подчеркнула президент РГР. Это событие, по ее данным, привело к тому, что из органов госрегистрации начали разбегаться специалисты. Странным образом этот факт, по всей видимости, саму Росрегистрацию не беспокоит, поскольку представителей этой организации на мероприятии не было.
На первый взгляд, непонятно, почему кадровая проблема федерального ведомства так беспокоит саморегулируемую организацию риэлтеров. Впрочем, президент организации в меру сил попыталась объяснить причины интереса. «Нас волнует именно тот аспект, что специалисты покидают систему, потому что с этими специалистами у нас была налажена работа», – сообщила она. Стало понятней, но не очень. Тогда мысль развил вице-президент РГР Константин Апрелев. «Мы возьмем этих людей на работу в свою компанию, – сообщил он. – Но с кем мы будем тогда работать?» Еще один вице-президент – Андрей Гусев – решил внести свою лепту в объяснение ситуации. «То, что мы получили после 1 января – это ужас, – оценил он ситуацию. – Мы имеем ряд претензий к средствам массовой информации. Регистрация остановилась, бланков регистрации нет, их продают из-под полы за 10-20-30 тыс. руб. У нас есть проблема с населением России, которая называется «сумасшедшие очереди на регистрацию». Почему эта проблема является проблемой РГР – непонятно. Видимо потому, что во всем виноваты средства массовой информации, в том числе и в том, что, как сказал г-н Гусев, «власть, готовя этот документ, переоценила свои умственные способности».
После этих сбивчивых объяснений ситуация не прояснилась. Зато собравшимся со слов г-на Гусева стало известно, что регистрационные органы теперь принимают меньше заявлений, поскольку им установлено максимальный срок на регистрацию – 30 дней. «Они и принимают то количество заявлений, которое реально способны обработать за месяц», – поделился своими наблюдениями Андрей Гусев. Представители РГР немного поговорили о необходимости установить различные сроки регистрации для сделок различной сложности, то есть регистрировать в кратчайшие сроки простые сделки, не требующие особых усилий по проверке. Например, быстро регистрировать сделки с не имеющими особой истории объектами недвижимости.
Истинная причина волнения риэлтерской организации стала понятна ближе к концу мероприятия. «Сейчас около 80% сделок проходит через риэлтерские компании, – сообщила Елена Дранченко. – Эти компании обладают штатами юристов и других специалистов. Необходимо, чтобы сделки, проходящие через риэлтерские компании, регистрировались в короткие сроки». Действительно, чтобы не было очередей на регистрацию, все сделки должны проходить через риэлтерские конторы, чтобы у населения не было соблазна заняться регистрацией своих прав самостоятельно. Представители строительного рынка поддерживают инициативу риэлтеров. «Появление открытого письма на имя главных лиц правительственной и законодательной властей государства закономерно, – сообщили RBC daily в компании СУ-155. – И тот факт, что власти не прислушались вовремя к серьезным критическим замечаниям по новым законам, касающимся по сути всей жилищной политики России, тревожит».
Характерно, что на логичный вопрос, что, на их – как специалистов в данном вопросе – взгляд, необходимо сделать, чтобы урегулировать ситуацию, представители РГР ответить не смогли. «Мы не можем обсуждать это в рамках пресс-конференции, – сообщил Константин Апрелев. – Надо сначала изучить закон». Таким образом, получалось, что риэлтеры, собравшись обсуждать принятый закон, его даже и не читали. Видимо потому, что о нем не писали в газетах.
Отдел экономики
Елена Тофанюк, 07.04.2005
[b:2m4mmrov]РГР с жуткого похмелья[/b:2m4mmrov] - это раз.
[b:2m4mmrov]Елену Тофанюк кинули риэлторы[/b:2m4mmrov] - это два.
[b:2m4mmrov]Если на эту ахинею не последует никакой реакции?...[/b:2m4mmrov] - это сто пятьдесят четыре...
Не понял ты меня... Качество ссылок с нерса на другие сайты падает пропорционально количеству ссылок, размещенных на одной странице. [b:12mc65d5]Я[/b:12mc65d5] от нерса получаю очень слабую ссылку. Вот это меня и не устраивает, хотя нерс от меня получает качественную (пусть пока и пересчитанную с небольшого тИЦ=160, так ведь и сайту всего 2 месяца, а в яке он ваще 2 недели...)
[i:2glxltiy]При покупке готовых магазинов цены составляют $1000-2000 за кв.м и выше[/i:2glxltiy]
А мы (дураки, наверное) по [url=http://panorama.nn.ru/:2glxltiy]$346/кв.м продаем[/url:2glxltiy]
Сельскохозяйственное предприятие "Коминтерн", занимающееся животноводством и овощеводством, некогда входило в число самых преуспевающих хозяйств Кстовского района.
...классическая ситуация, когда из живого еще хозяйства вытягивает последние силы группка очень заинтересованных лиц.
...было приобретено два комбайна "Дон" в состоянии 100-процеетного износа на общую сумму 1 миллион 620 тысяч рублей, хотя сегодня максимальная цена такого агрегата составляет 350 тысяч рублей.
...Вопрос об увольнении директора ЗАО "Коминтерн" ... решение было принято положительное, но преемников почему-то не оказалось...
...ЭТО УДОБНОЕ СЛОВО "ПАЙ". Готовить отходные пути руководящая команда предприятия начала, как и полагается, загодя. Решением правления 1 августа 2003 года Елене Гавриловой был выделен земельный пай в количестве 4,5 гектара. Поля "для ведения фермерского хозяйства", как сказано в протоколе заседания, супруга директора "Коминтерна" получила вдоль трассы Кстово - Д. Константиново, около деревни Владимировка. В день своего увольнения господин Гаврилов намеревался посредством обмана получить акционерский пай в районе деревни Ключищи в месте будущего расположения федеральной автотрассы (предполагается, что ее строительство начнется в 2005 году), но махинация не удалась, и 11 ноября правление отдало своему бывшему акционеру участок на 4,5 гектара около деревни Владимировка. "Люди стали возмущаться. Принимается единогласное решение о выделении земельного пая у деревни Ключищи, но документально оформляется совсем другой участок", - говорится в протоколе заседания.
НЕТ ДОКУМЕНТА - НЕ БЫЛО И ТРАТЫ. Из результатов проверки... никакого документооборота, предусмотренного федеральным законодательством... ...не было.
...Совместимо с этой бесконтрольной политикой и то, что в редкие дни получения заработной платы части работников выдавалось по 50-200 рублей, а другой - по 3000 и более. До смены руководства долг перед коллективом предприятия был равен 2,5 миллиона рублей. Стоит также отметить и то, что после своего увольнения бывшее руководство через суд потребовало возврата им долга по зарплате: Виктор Гаврилов - почти 65 тысяч, Елена Гаврилова - более 82,5 тысячи, Александр Пеганов - 82 тысячи и заместитель директора по реализации Владимир Макаров – около 59, 3 тысячи рублей. Наряду с этим каждый из истцов является обладателем еще не потерявшего свою актуальность даже в современном обществе "капиталистического набора": дорогих двухэтажных коттеджей и, естественно, автомобилей.
Длина Герасимова
Нижегородская ПРАВДА, № 85 (24380) от 05 августа 2004 г
[i:3rv3w66k]Я это к тому, что при покупке земельных участков, выделенных из состава подобных хозяйств, надо учитывать возможность подобных предысторий возникновения прав у продавца. Риск признания этих прав недействительными чрезвычайно высок.[/i:3rv3w66k]
Участники рынка коммерческой недвижимости готовятся к региональной экспансии
Управляющие коммерческой недвижимостью предсказывают в течение ближайших двух лет перенасыщение Москвы этим видом недвижимости, следствием которого станет выход девелоперов и управляющих в регионы. Такое мнение высказал представитель компании Stiles & Ryabokobylko Евгений Попов на пресс-конференции в четверг. Впрочем, пока доходность этих проектов в регионах довольно низка на фоне высоких рисков, что делает такие проекты не очень привлекательными для инвесторов. Этот сдерживающий фактор, впрочем, вскоре должен утратить свою силу с насыщением столичного рынка и падением уровня доходности на нем.
В настоящее время львиная доля новых офисных и торговых центров строится в Москве и Санкт-Петербурге. Однако некоторые проекты реализуются и в регионах, причем чем дальше от центра на восток, тем торговых и офисных центров становится меньше. Например, по данным компании Stiles & Ryabokobylko, в Казани, которая является одним из самых развитых регионов в новой России после двух столиц, реализовано более 15 проектов в области торговой недвижимости, в то время как в Новосибирске существует 2–3 торговых центра устаревшего образца. При этом характерно, что потребность в офисных центрах в регионах очень велика. Эту особенность отмечают практически все специалисты рынка – нередки случаи, когда в регионе не только невозможно разместить офис крупной международной компании, но и имеющихся нехитрых офисов не хватает на всех желающих местных бизнесменов. Однако, несмотря на высокую потребность в офисных центрах, специалисты считают, что проникновение рынка коммерческой недвижимости в регионы начнется с торговых центров. «Проекты в области торговой недвижимости являются более масштабными, а значит, способны приносить большую прибыль по сравнению с офисными проектами, – считает Евгений Попов. – Успех торговых центров, даже несмотря на не столь высокую покупательную способность населения в регионах по сравнению с Москвой, будет затмевать успех торговых центров». Впрочем, по мнению Евгения Попова, это касается хорошо спланированных и просчитанных торговых центров.
Вслед за торговыми центрами в российских регионах начнут строиться офисные центры. Причем эксперты также предсказывают успех данному направлению. По их мнению, затраты на строительство офисных центров в регионах ниже московских, а международные компании, которые в них будут размещаться, уже привыкли к московским ставкам арендной платы. Этот фактор способен существенно повысить доходность таких центров в регионах. Вслед за офисной в регионы придет складская, производственная и гостиничная недвижимость. Причем гостиницы, по мнению экспертов, будут распространены не дорогие – не более трех звезд – предназначенные для командированных. Москву при этом через два года ждет перенасыщение коммерческой недвижимостью. Однако по-прежнему будут прибыльными проекты по строительству складских и логистических центров в Подмосковье. Ленинградская же область привлекательна в первую очередь для строительства промышленной недвижимости под размещение производств. Производители уже начали освоение этого региона, в частности свои заводы строят здесь Coca-Cola, Caterpillar, Philip Morris и другие. «Российские регионы отстают по развитию коммерческой недвижимости от Москвы на несколько лет, – считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Андрей Гусев. – Москва в свою очередь отстает от Европы и США на несколько лет». По его мнению, отставание связано с целым рядом фактором, в числе которых высокая рискованность таких инвестиций из-за непрозрачности регионального рынка. «В Москве уже почти все деньги, вкладывающиеся в коммерческую недвижимость, являются чистыми, – утверждает он. – Хотя они и не такие чистые, как на западе. В регионах этого нет».
Г-н Гусев также считает, что одним из серьезных препятствий на пути инвестиций в региональную коммерческую недвижимость является отсутствие надежных партнеров в регионах. «Не имея в регионе надежного проверенного партнера, лучше даже не начинать проект, – говорит он. – Это очень большой риск, который может привести к потере средств». Участники рынка полагают, что инвестиции в региональную коммерческую недвижимость сдерживают также высокие политические риски, выражающиеся в непредсказуемом поведении местных администраций, а также непрозрачность рынка, отсутствие аналитических баз и отсутствие разветвленной транспортной системы, которая позволила бы развиваться торговым центрам. При этом Евгений Попов из Stiles & Ryabokobylko указывает на более низкую, по сравнению с Москвой, доходность коммерческой недвижимости в регионах. «Конечно, доходность очень сильно зависит от каждого конкретного проекта, – считает он. – Я уверен, что в регионах есть высокодоходные офисные и торговые центры, но в целом по рынку объемы продаж в торговых центрах на 20–30% ниже, чем в столице. Это связано с уровнем жизни населения. И, естественно, приводит к снижению доходности торговых центров. Точно такая же ситуация наблюдается в сегменте офисных центров». Похоже, что низкая доходность на фоне высоких рисков при строительстве коммерческой недвижимости в регионах и является главным сдерживающим фактором экспансии этого рынка в провинцию.
В частности, инвесторы указывают именно эту причину. «Как инвестор, я считаю, что доходность проектов в регионах должна быть выше вследствие более высокого риска, – считает директор по развитию «ПСБ-Инвест-Групп» Николай Вечер. – Инвестор должен получать премию за риск. Если в Москве и Санкт-Петербурге доходность готовых офисных зданий составляет 12–14% годовых, то в регионах такой проект должен приносить не менее 17%. Если же офисный центр строится с нуля, то доходность в регионе должна составлять 24% против 20% в Москве и Санкт-Петербурге. В противном случае мы просто не будем в него инвестировать». Очевидно, именно этот разрыв между представлениями инвесторов и реальной ситуацией и сдерживает развитие коммерческой недвижимости в регионах.
В первом полугодии строители потеряли 18,5 процента прибыли
Андрей Евпланов
Дата публикации 31 августа 2004 г. Российская газета.
Как гром среди ясного неба прозвучало сообщение Федеральной службы государственной статистики о том, что в первом полугодии текущего года чистая прибыль строительной отрасли составила всего 81,5 процента от результата, полученного в первом полугодии прошлого года. При этом более 40 процентов строительных компаний являются убыточными, и их убытки достигли 13,6 миллиарда рублей.
Фиаско строителей особо отчетливо проявляется на фоне успехов других отраслей. Совокупная прибыль промышленных предприятий выросла на 65,5 процента по сравнению с уровнем аналогичного периода прошлого года.
Падение прибыли и выручки в строительстве вызывает тревогу правительства. По информации газеты "Ведомости", вице-премьер Александр Жуков поручил соответствующим министерствам детально проанализировать ситуацию и к 10 сентября дать свои рекомендации по исправлению создавшегося положения.
Что касается самих строителей, то у них нет единого мнения по поводу падения прибылей. Представители крупных компаний считают, что во всем виновата "мелочь", которая не хочет показывать свою подлинную прибыль. Положение исправится, как только их "выведут на чистую воду".
Девелоперы объясняют ухудшение показателей сезонным явлением, дескать, в летние месяцы прибыль всегда падает. А как быть тогда с прошлогодними показателями?
Некоторые эксперты, однако, полагают, что все дело в том, что на рынке недвижимости появились первые признаки стагнации. Если верить статистическим данным, то в Москве, например, зафиксировано падение цен на жилье лишь на 0,3 процента. По данным некоторых независимых источников, падение цен гораздо больше. Дело в том, что большинство экспертов, анализирующих состояние рынка недвижимости, представляют интересы девелоперских и риелторских компаний. А они крайне заинтересованы в том, чтобы успокоить покупателя. Паника на рынке может привести к массовому сбросу недвижимости так называемыми инвесторами, физическими и юридическими лицами, в первую очередь банками, которые приобрели недвижимость в надежде продать ее впоследствии с хорошей прибылью.
...Благодаря тому, что президент Путин подписал ранее принятый Госдумой целый ряд федеральных законов с длинными и нудными названиями, но регулирующими будущий рынок ипотеки. Нововведения серьезно изменяют нынешний расклад, «расшивая» узкие места законодательства.
- Так, теперь не будут облагаться НДС все операции по реализации жилья застройщиками и операции на вторичном рынке жилья.
- Также из-под налогообложения будет выведена прибыль ипотечных агентов от получения процентного дохода по ипотечным облигациям.
- Предусматривается и поступление в полном объеме в местные бюджеты доходов от продажи и передачи в аренду находящихся в госсобственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований, до разграничения госсобственности на землю.
- Для стимулирования быстроты строительства предложено повысить ставки земельного налога на участки в период проектирования и строительства вплоть до регистрации прав на построенный объект. При этом на нормативный период строительства (два года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной 4-кратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога.
- Кроме того, изменен подход к порядку предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, как сейчас, налогоплательщик вправе уменьшить сумму фактически произведенных им расходов на сумму расходов, связанных с получением своих доходов от сделки с недвижимостью, законодательно снижен размер госпошлины за обязательное удостоверение договора об ипотеке.
Слово за банками и ипотечными компаниями. Тут пока все далеко от идиллии. Как подсчитали эксперты Ассоциации российских банков, средний объем «ипотечного» кредита в России составляет порядка $ 18 тыс. Естественно, сумма зависит от оператора и региона. В пределах ПФО у операторов государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ситуация выглядит так: Самарский областной фонд жилья и ипотеки — $ 10,7 тыс.; у Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации — $ 9,3 тыс.; Мордовская ипотечная корпорация выдает порядка $ 6100 «на нос». Нижегородский ипотечный корпоративный альянс, входящий в АИЖК, дает минимально $ 6000, максимально — чуть больше $ 19 тыс. В среднем сумма кредита порядка $ 10 700.
Понятно, что это не те деньги, на которые можно купить приличную однокомнатную не на краю городской географии. То есть, фактически кредиты берутся лишь как дополнение к уже имеющимся, но недостаточным средствам. Для сравнения — в Нидерландах этот показатель равен Є 150 тыс., в Париже — Є 100 тыс.
Сдерживают развитие ипотеки в нашей стране непомерные проценты по кредитам — в среднем 12—15% годовых, а где и все 18%. Например, в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита — примерно 2—4%, в странах Балтии — 3,3—3,5%. Для большинства отечественных банков ипотека не является значимой для кредитного портфеля и по сути лишь дополняет пакет услуг, делая его весомее и значительнее. И перспектив существенного снижения ставки пока не видно. При этом эксперты считают, что улучшить ситуацию способна ставка даже в 10%, а если она ниже еще на два пункта, то это будет революционное изменение в психологии заемщиков, способное буквально взорвать спрос на ипотеку.
[quote:3e8ohsyu]Если по истечении, например, двух лет на площадке так и не началось строительство, правительство Москвы имеет право расторгнуть договор. Однако оно этого почему-то не делает[/quote:3e8ohsyu], что ярко свидетельствует о вертикальной коррупции московских чиновников в сфере строительства и земельных отношений.
С рынка недвижимости «бегут капиталы» 12 / 4142
Гарантии от источника риска? 6 / 3128
(моё частное мнение).
