Продаю квартиру, сомневаюсь в риэлторе.... 255 / 11352

[Altonn]

хотелось бы для начала увидеть Ваши критерии, по которым Вы хотели бы иметь возможность отказаться от сделки, не выплачивая неустойки.

Если расширить вопрос, cо стороны покупателя:
- под авансом хочется видеть именно предоплату за покупаемую квартиру. Т.к. квартира не принадлежит АН, то в договоре, ИМНО, должен в обязательном порядке фигурировать собственники квартиры (Предполагаю, что юридически только они могут "брать" предоплату - поправьте меня если ошибаюсь).
- как тут было замечено, давать аванс непосредственно собственнику небезопасно (пропьют-с), т.е. как покупатель, я заинтересован, чтобы аванс хранился в АН и готов платить за гарантию безопасности моих денег. Т.е. в договоре должно быть прописано, что АН хранит мои деньги и за это получает такое-то вознаграждение.
- если покупатель хочет получить дополнительные документы (помимо тех, которые требуются для росреестра), то должен быть список этих документов, сроки и стоимость получения, каждого из них.
- если покупатель - ипотечник, то он захочет иметь возможность забрать аванс в случае отказа банка/страховой (при этом банк/страховая могут просто сообщить об отказе по телефону - вопрос как проверить что покупатель не врет?) или пересмотреть стоимость квартиры после проведения оценки (это из области фантастики?).
- ну и в идеале , если покупатель отказывается от сделки - он должен понести финансовое наказание, а какую "плюшку" он получит взамен, если от сделки откажется продавец, или АН не соберет документы в установленные сроки, или в собранных документах будут ошибки, которые приведут к приостановке сделки? Описание этих "плюшек" тоже хочется видеть в договоре.

От себя добавлю, я такого рода договоров не встречал ни разу. Если кто-то встречал, то напишите у кого такое договора. Не знаю как продавцы,но ИМНО покупатели в такие АН должны просто ломиться.

[bhr]

.....

я очень извиняюсь. думаю как донести.
Нет мысли, что Вы не единственный с такими проблемами и пожеланиями?
Более того - Ваша ситуация более чем стандартна и риелторы ее понимаю с полкивка. Как думаете?
Может они уже что-то придумали и давно внедрили?
Может просто спросить, а не изобретать?

[Altonn]

.....

я очень извиняюсь. думаю как донести.

Спасибо, намек понял

[Сергей Кучуков]

хотелось бы для начала увидеть Ваши критерии, по которым Вы хотели бы иметь возможность отказаться от сделки, не выплачивая неустойки.

Если расширить вопрос, cо стороны покупателя:
- под авансом хочется видеть именно предоплату за покупаемую квартиру. Т.к. квартира не принадлежит АН, то в договоре, ИМНО, должен в обязательном порядке фигурировать собственники квартиры (Предполагаю, что юридически только они могут "брать" предоплату - поправьте меня если ошибаюсь).
- как тут было замечено, давать аванс непосредственно собственнику небезопасно (пропьют-с), т.е. как покупатель, я заинтересован, чтобы аванс хранился в АН и готов платить за гарантию безопасности моих денег. Т.е. в договоре должно быть прописано, что АН хранит мои деньги и за это получает такое-то вознаграждение.
- если покупатель хочет получить дополнительные документы (помимо тех, которые требуются для росреестра), то должен быть список этих документов, сроки и стоимость получения, каждого из них.
- если покупатель - ипотечник, то он захочет иметь возможность забрать аванс в случае отказа банка/страховой (при этом банк/страховая могут просто сообщить об отказе по телефону - вопрос как проверить что покупатель не врет?) или пересмотреть стоимость квартиры после проведения оценки (это из области фантастики?).
- ну и в идеале , если покупатель отказывается от сделки - он должен понести финансовое наказание, а какую "плюшку" он получит взамен, если от сделки откажется продавец, или АН не соберет документы в установленные сроки, или в собранных документах будут ошибки, которые приведут к приостановке сделки? Описание этих "плюшек" тоже хочется видеть в договоре.

От себя добавлю, я такого рода договоров не встречал ни разу. Если кто-то встречал, то напишите у кого такое договора. Не знаю как продавцы,но ИМНО покупатели в такие АН должны просто ломиться.

у меня есть такие договра, за каждый чих сверх стандартного (оплаченного комиссией продавцом) комплекта оплачивает уже покупатель. Как говориться "любой каприз за Ваши деньги", Вам только необходимо правильно сформулировать список требований, а мы Выставим Вам соответсвующий счет и сориентируем по времени.
За мою практику у меня было таких клиента 2, с которыми состалялись подробные договора о предоплате (предоплату в размере не более комиссионных мне разрешает продавец брать без его присутствия соответсвующим пунктом в ЭКСе). Редко, кто готов оплачивать дополнительно сбор и подготовку других документов не влияющих непосредственно на успешное совершение сделки, даже за банковскую ячейку готов платить в лучшем случае только каждый пятый, в основном сделки проходят по установленному нами стандарту для нашей компании...
Таких как Вы единицы.

[bhr]

.....

я очень извиняюсь. думаю как донести.

Спасибо, намек понял

насколько я знаю в договоре аванса указывается, что в случае неодобрения банка (по любой причине) - аванс возвращается.
А вообще перед внеснием аванса лучше иметь риелтора на сопровождение. Такого, которому полностью доверяете.
За сопровождение они берут значительно меньше. А в подмосковье - меньше чем в Москве. Москва - загадочный для меня город, с непонятными понтами по ценам. Правда, у меня в таком случае не очень прокатило. Риелтор, увидев у кого я собрался брать, думала повеситься. Квартира хорошая, цена хорошая, а вот она бы сама своему клиенту не посоветовала вообще связываться с таким агентством. В конечном итоге соблазнила меня на другой объект, лишь бы с ними не связываться.

[ATLANTIK]

Altonn :
под авансом хочется видеть именно предоплату за покупаемую квартиру. Т.к. квартира не принадлежит АН, то в договоре, ИМНО, должен в обязательном порядке фигурировать собственники квартиры (Предполагаю, что юридически только они могут "брать" предоплату - поправьте меня если ошибаюсь).

И аванс и задаток являются предоплатой по предварительному договору, то есть вносятся в счет будущих платежей и входят в цену кватиры. С той лишь разницей, что аванс не является обеспечением сделки, а задаток является.
Агентство может принять предоплату вместо собственника, если в договоре между агентством и собственником это оговорено.

Altonn :
как тут было замечено, давать аванс непосредственно собственнику небезопасно (пропьют-с), т.е. как покупатель, я заинтересован, чтобы аванс хранился в АН и готов платить за гарантию безопасности моих денег. Т.е. в договоре должно быть прописано, что АН хранит мои деньги и за это получает такое-то вознаграждение.

Агентство не банк и получает комиссию не за хранение Ваших денег, а за "итог", при котором Вы станете собственником выбранной Вами квартиры.

Altonn :
ну и в идеале , если покупатель отказывается от сделки - он должен понести финансовое наказание, а какую "плюшку" он получит взамен, если от сделки откажется продавец, или АН не соберет документы в установленные сроки, или в собранных документах будут ошибки, которые приведут к приостановке сделки? Описание этих "плюшек" тоже хочется видеть в договоре.

Агентство не может нести ответственность за действия третьих лиц. Равно как и Вы несете ответственность только за себя. Например, если Вы вносите задаток агентству, то Продавец в нашем с Вами договоре хоть и заинтересованное не меньше Вашего, но все же третье лицо. В случае его отказа, почему агентство должно нести финансовые потери? Равно как и справки, НЕ собранные в сроки, кстати редчайший случай, зависти как правило от инстанций (они тоже третьи лица в нашем договоре). Для агентства бОлшее наказание не провести сделки, а вследствие этого не получить своего вознаграждения. Иными словами агентство несет 100% ответственность за взятые на себя обязательства, 100%, то есть в размере своего вознаграждения.

[Altonn]

Altonn :
под авансом хочется видеть именно предоплату за покупаемую квартиру. Т.к. квартира не принадлежит АН, то в договоре, ИМНО, должен в обязательном порядке фигурировать собственники квартиры (Предполагаю, что юридически только они могут "брать" предоплату - поправьте меня если ошибаюсь).

И аванс и задаток являются предоплатой по предварительному договору, то есть вносятся в счет будущих платежей и входят в цену кватиры. С той лишь разницей, что аванс не является обеспечением сделки, а задаток является.

Различия аванса (предоплаты) и задатка понятны.

Агентство может принять предоплату вместо собственника, если в договоре между агентством и собственником это оговорено.

Это тоже понятно, Вы с собственником можете договориться о чем угодно. При чем тут покупатель?

Если мы понимаем под авансом именно предоплату, то в договоре между контрагентами в любом случае должно быть что то типа "... продавец обязуется - продать, а покупатель обязуется - оплатить..." (не пинайте за детальность формулировок, смысл думаю понятен).

Что же обычно присустствует в "авансовом договоре"? С покупателем все хорошо - его обязанности сохраняются. А вот обязанности АН "... АН обязуется: способствовать заключению ДКП, способствовать проведению и организации переговоров между собственником и покупателем, и т.д.". Это и понятно, АН не может продать объект, т.к. не является его владельцем.
Разница думаю очевидна... Как покупателя, меня эта разница не устраивает.
Как продавца? Скорее тоже не устраивает, т.к. может отпугивать покупателей. Хотя допускаю что я сильно ошибаюсь как продавец. 99.9% АН работает по такой схеме и как-то продают/покупают.

Слышал, что агентам в "забугорье" живется очень хорошо, в плане комиссионных. Ради академического интереса, как у них оформляется юридическая сторона?

[Елена Викторовна]

Ради академического интереса, как у них оформляется юридическая сторона?

За юридическую сторону в забугорье платят юристу. За риэлторскую - риэлтору. За экспертизу тех.состояния объекта- эксперту.

[Алешкина Виктория]

Ради академического интереса, как у них оформляется юридическая сторона?

За юридическую сторону в забугорье платят юристу. За риэлторскую - риэлтору. За экспертизу тех.состояния объекта- эксперту.

А теперь мы идем к вам. А вам за что платят?

[Евгений Палько]

Если расширить вопрос, cо стороны покупателя:
- под авансом хочется видеть именно предоплату за покупаемую квартиру. Т.к. квартира не принадлежит АН, то в договоре, ИМНО, должен в обязательном порядке фигурировать собственники квартиры (Предполагаю, что юридически только они могут "брать" предоплату - поправьте меня если ошибаюсь).

Решаемо. Более того - на аванс можно пригласить самого продавца/ов.

- как тут было замечено, давать аванс непосредственно собственнику небезопасно (пропьют-с), т.е. как покупатель, я заинтересован, чтобы аванс хранился в АН и готов платить за гарантию безопасности моих денег. Т.е. в договоре должно быть прописано, что АН хранит мои деньги и за это получает такое-то вознаграждение.

АН не депозитарий. А свое вознаграждение АН получает от заказчика услуги, т.е. для общего случая - из денег продавца. Вы пришли покупать на тех условиях, которые являются публичной офертой. Либо акцептируете либо прохОдите мимо.

- если покупатель хочет получить дополнительные документы (помимо тех, которые требуются для росреестра), то должен быть список этих документов, сроки и стоимость получения, каждого из них.

Решаемо. Только для необходимых документов, а не тех, которых захотите видеть только вы.

- если покупатель - ипотечник, то он захочет иметь возможность забрать аванс в случае отказа банка/страховой (при этом банк/страховая могут просто сообщить об отказе по телефону - вопрос как проверить что покупатель не врет?) или пересмотреть стоимость квартиры после проведения оценки (это из области фантастики?).

Только письменный отказ. Никаких телефонов, писем в почту и.т.п.

- ну и в идеале , если покупатель отказывается от сделки - он должен понести финансовое наказание, а какую "плюшку" он получит взамен, если от сделки откажется продавец, или АН не соберет документы в установленные сроки, или в собранных документах будут ошибки, которые приведут к приостановке сделки? Описание этих "плюшек" тоже хочется видеть в договоре.

Везде солому вы не постелите. Чем сильнее будете "давить" тем выше вероятность того, что это надоест риэлторам продавца - пойдут на ваши условия, но при этом вы можете потерять больше. Или не купите квартиру вовсе.

]От себя добавлю, я такого рода договоров не встречал ни разу. Если кто-то встречал, то напишите у кого такое договора. Не знаю как продавцы,но ИМНО покупатели в такие АН должны просто ломиться.

Вам повезло. Вы не нарывались на профессионалов мошенников-риэлторов, которые что угодно пропишут в договор аванса. Пойдут на все ваши требования/пожелания. Вы, довольный своей удовлетворенной гордыней, после внесения аванса уйдете ждать приглашения на сделку. Но не дождетесь ни сделки ни денег назад.