Продаю квартиру, сомневаюсь в риэлторе.... 255 / 11352

Altonn писал(а):
Если мы понимаем под авансом именно предоплату, то в договоре между контрагентами в любом случае должно быть что то типа "... продавец обязуется - продать, а покупатель обязуется - оплатить..." (не пинайте за детальность формулировок, смысл думаю понятен).

Хотите? Можете даже постараться настоять.
Тогда возможны 2 варианта развития событий:
1). Предложим заключить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДКП с Продавцом.
Внесёте деньги непосредственно Продавцу на условиях задатка (с симметричноой мат. ответственностью Покупателя и Продавца в случае несовершения сделки) или аванса (без мат. ответственности).
А ещё более важную "плюшку" Вы получите в виде возможности понуждения к заключению сделки в случае, если вторая сторона уклоняется от заключения сделки.
Всё в соответствии со ст. 429 ГК.

Если Продавец согласится оставить задаток (аванс) в АНе (чтобы "не пропил"), то не вижу сложностей АНу взять деньги на отв. хранение (Даже без доп. вознаграждения).
Но это в случаях, если у АНа все открыто и спокойно с Продавцом.

2) Вас "пошлют", примерно: "В Тулу со своим самоваром? Хотите - заключайте наш договор!"
Тогда можно предположить, что у АНа не всё открыто и спокойно (в т.ч. скрытка, шапка, пьющий тип Продавца или сильно "засекреченный" или сильно занятой...)

Сложнее с альтернатами: пока вся цепь не собрана, то заключать Предварительный ДКП очень рискованно.
А вот после "сбора" цепи "закрепиться" Предварительными - тоже очень хороший вариант.

Altonn писал(а):
Что же обычно присустствует в "авансовом договоре"? С покупателем все хорошо - его обязанности сохраняются. А вот обязанности АН "... АН обязуется: способствовать заключению ДКП, способствовать проведению и организации переговоров между собственником и покупателем, и т.д.". Это и понятно, АН не может продать объект, т.к. не является его владельцем.

Договор Покупателя с АНом - вообще не "авансовый договор" (может, наверное, быть, если АН действует по доверенности Продавца, включающей соответствующие полномочия)
Как правило - это договор оказания услуг. Заключается между Покупателем и АНом. Поэтому за действия Продавца не отвечают ни АН, ни Покупатель.

В своих договорах термины "аванс", "задаток" не используем.
Внесенную денежную сумму называем предоплатой.
Также прописываем ответственность АНа:
"В случае, если АН продает Объект др. лицу, то обязуется выплатить Покупателю сумму ... (равную ответственности Покупателя)".

Вот и опять Вам "плюшка".

Владимир Снажин писал(а):
Тогда возможны 2 варианта развития событий:
1). Предложим заключить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДКП с Продавцом.
Внесёте деньги непосредственно Продавцу на условиях задатка (с симметричноой мат. ответственностью Покупателя и Продавца в случае несовершения сделки) или аванса (без мат. ответственности).
А ещё более важную "плюшку" Вы получите в виде возможности понуждения к заключению сделки в случае, если вторая сторона уклоняется от заключения сделки.
Всё в соответствии со ст. 429 ГК.

ИМНО самый нормальный вариант. Деньги-товар-деньги и назвался груздем, так тебе и надо.

Владимир Снажин писал(а):
2) Вас "пошлют", примерно: "В Тулу со своим самоваром? Хотите - заключайте наш договор!"

99% так и бывает.

Владимир Снажин писал(а):
Сложнее с альтернатами:...

Когда за кружкой пива пытался обсуждал с нерезидентами, что такое "альтернатива", они меня категорически отказывались понимать. Альтернатива это просто мрак. Искренне восхищаюсь агентами, которые умудряются сложить цепочки из 3-4 квартир. И так же искренне не понимаю людей (продавцов и покупателей) которые принимают участие в таких цепочках.

Altonn писал(а):
Что же обычно присустствует в "авансовом договоре"?....

Владимир Снажин писал(а):
Договор Покупателя с АНом - вообще не "авансовый договор" (может, наверное, быть, если АН действует по доверенности Продавца, включающей соответствующие полномочия)

Потому я и взял это в кавычки.

Владимир Снажин писал(а):
Как правило - это договор оказания услуг. Заключается между Покупателем и АНом. Поэтому за действия Продавца не отвечают ни АН, ни Покупатель.

В своих договорах термины "аванс", "задаток" не используем.
Внесенную денежную сумму называем предоплатой.
Также прописываем ответственность АНа:
"В случае, если АН продает Объект др. лицу, то обязуется выплатить Покупателю сумму ... (равную ответственности Покупателя)".

Вот и опять Вам "плюшка".

Владимир, спасибо Вам за честный ответ.

Елена Викторовна писал(а):
Altonn писал(а):
Ради академического интереса, как у них оформляется юридическая сторона?

За юридическую сторону в забугорье платят юристу. За риэлторскую - риэлтору. За экспертизу тех.состояния объекта- эксперту.

Елена Викторовна, а что там в договорах написано? Встречали? Читали? ПодЕлитесь прямо тут?

Altonn писал(а):
Когда за кружкой пива пытался обсуждал с нерезидентами, что такое "альтернатива", они меня категорически отказывались понимать. Альтернатива это просто мрак. Искренне восхищаюсь агентами, которые умудряются сложить цепочки из 3-4 квартир. И так же искренне не понимаю людей (продавцов и покупателей) которые принимают участие в таких цепочках.

не знаю как в мск, у нас 90% сделок альтернатива. сейчас доделываем цепочку из 10 квартир #-o

из них 4 приобретают через ипотеку . так что 3-4 звена в альтернативе - это для стажера курсовая

а продавцам/покупателям куда деваться без альтернативы? хочешь продать за чистые деньги - жди когда такой олигарх появится на пороге. извините москвичи, но это в понаеховске море квартир, которые приобретались в инвестиционных целях. у нас же строят мало, а людей много и им хочется решить свои жилищные вопросы.

Юрий АН Акрополь писал(а):
не знаю как в мск, у нас 90% сделок альтернатива. сейчас доделываем цепочку из 10 квартир из них 4 приобретают через ипотеку . так что 3-4 звена в альтернативе - это для стажера курсовая

Даже не знаю что сказать #-o

Скажите, а что у вас с ценами на квартиры за 2011 год? Растут? Падают? Нас сколько % примерно?

Юрий АН Акрополь писал(а):
Altonn писал(а):
Когда за кружкой пива пытался обсуждал с нерезидентами, что такое "альтернатива", они меня категорически отказывались понимать. Альтернатива это просто мрак. Искренне восхищаюсь агентами, которые умудряются сложить цепочки из 3-4 квартир. И так же искренне не понимаю людей (продавцов и покупателей) которые принимают участие в таких цепочках.

не знаю как в мск, у нас 90% сделок альтернатива. сейчас доделываем цепочку из 10 квартир из них 4 приобретают через ипотеку . так что 3-4 звена в альтернативе - это для стажера курсовая
а продавцам/покупателям куда деваться без альтернативы? хочешь продать за чистые деньги - жди когда такой олигарх появится на пороге. извините москвичи, но это в понаеховске море квартир, которые приобретались в инвестиционных целях. у нас же строят мало, а людей много и им хочется решить свои жилищные вопросы.

В Москве чуть меньше, но примерно такая же ситуация с полем работы. Стажеры начинают с альтернативных квартир - 3-4 минимум, найденных зачастую с расклейки. А у продавцов нет выхода - понимает их ALTONN, или нет, а им надо менять жизнь, они не хотят оставуаться с деньгами, ,а у риэлторов соответственно поэтому и нет другой работы - это фактическая мена(обмен) с улучшением или ухудшением , расширением или уходом в более дешевую нишу или Подмосковье, обслуживание обычных интересов обычных людей. В Москве и Питере есть еще такой вид работы - расселение 6-10 комнатной коммунальной квартиры..Понимаете вы это, или нет, но это самые обучающие и самые ПРИБЫЛЬНЫЕ сделки. После этого любой агент уже может тренинги проводить - что по психологии, что по технике продаж..

Иногда очень смешно слушать советы про ответственность в договорах, в котором участвуют до 6-10 заинтересованных лиц, которые свою заинтерсованность подкрепляют материально - авансами , переданными одному лицу, понимая, что даннные дензнаки перейдут по цепочке, риск - высочайший, вот почему надо доверять своему ТЩАТЕЛЬНО выбранному риэлтору.. Тогда надо каждый раз придумывать новые договора, собирать на их подписание всю цепочку с женами(чтобы тоже разделили ответственность и приняли риски, так как их отсутствие на сделке может привести к потере аванса и разрушению все выстроенной агентами цепочки), с представителями опеки(потому как их отказ может привести.. см.выше), с представителями кредитующей организации(если таковая есть в цепочке, потому как ее отказ..), тогда только можно от агентства или агента требовать зеркальной ответственности.И еще лучше привлечь первых лиц государства, так как во время нахождения денег в ячейке или в авансе курс рубля, цены на нефть и недвижимость могут значительно измениться. и нарушить планы людей-банков-организаций.

Director писал(а):
Понимаете вы это, или нет, но это самые обучающие и самые ПРИБЫЛЬНЫЕ сделки. После этого любой агент уже может тренинги проводить - что по психологии, что по технике продаж..

3-4 квартиры, 6-8 сделок, с каждой сделки как минимум 150-200 тыс. Понимаю, что-же тут непонятного...
Но сам бы в такую цепочку полез бы только от полной безнадеги. Особенно если 3-4 квартиры - это для стажеров.

Director писал(а):
...вот почему надо доверять своему ТЩАТЕЛЬНО выбранному риэлтору....

О, а расскажите плз, как правильно, выбрать риэлтора. Если это уже обсуждалось - ткните носом плз.

Altonn писал(а):
Director писал(а):
...вот почему надо доверять своему ТЩАТЕЛЬНО выбранному риэлтору....

О, а расскажите плз, как правильно, выбрать риэлтора. Если это уже обсуждалось - ткните носом плз.

сам долго мучился этим вопросом. Иншаллах - справился. А Вам это предстоит... сочувствую.
кстати, можно и я свой вопрос вставлю?
Чего принято дарить? Ну... что подарить риелтору на Новый Год?
То есть, что Вам дарили?