Продажа участка с ограничением на строительство 110 / 1630

24.06.23, 20:55
Merinda-nik писал(а):
В ПЗЗ ограничений не увидеть, надо запрашивать ГПЗУ.

Можно и ГПЗУ запросить. Но это тогда, когда уже конкретно нацелен на участок. А по-быстрому проверить можно так, как я и описала.
И насчет категории земель. Что именно я путаю? Категория земель и в моем приведенном здесь случае, и в случае ТС - земли населенных пунктов. К чему сюда категорию приплетать?

24.06.23, 21:14
Merinda-nik писал(а):
Зеленым отмечена территория объекта. А ограничения накладываются так. 300-400 метров, если отдельным документом не приняты четкие границы типа 50 метров и правила застройки. Это еще хуже, правила могут касаться цвета фасада, формы кровли и т.д

По-моему, мы с Вами о разных вещах говорим. Разумеется, в ПЗЗ на каждом нарезанном земельном участке не будут отмечены все имеющиеся ограничения. Ограничения заносятся в кадастровый реестр участка. Со ссылками на законы. Не пойму, о чем спор.

24.06.23, 21:11
Merinda-nik писал(а):
У Александра в выписке ЕГРН ограничений не было.

Есть, но в конце выписки.
Когда покупали (2018), в егрн не было обозначено это ограничение, хотя уже было по факту (от 2015).

Александр Сидоркин,
Кстати, забыла сразу написать. Участок 20 соток. Он случайно не превышает максимальный разрешенный размер? Многовато что-то.

24.06.23, 22:05
Александр Сидоркин писал(а):

24.06.23, 21:11
Merinda-nik писал(а):
У Александра в выписке ЕГРН ограничений не было.
Есть, но в конце выписки.
Когда покупали (2018), в егрн не было обозначено это ограничение, хотя уже было по факту (от 2015).

Конкретно ваши ограничения означают, что постановлением правительства определены границы ОКН. Плохо (для потенциального покупателя). Это делается на основании историко-культурной экспертизы (ценник от 1 млн), где прописываются все отступы и правила застройки внутри (по факту ничего нельзя). Именно на основании этого документа накладываются ограничения в росеестре, которые всплывают в выписке. Памятник действующий и на контроле у департамента. Расстояние какое до участка? 100 метров?

У меня памятник утрачен 20 лет назад, есть справка о пожаре и на основании ее объект недвижимости снят с рег учета. Но в реестре департамента культ наследия памятник числится, потому что в законе нет опции исключить памятник из реестра. Иначе собственники будут стараться от них избавиться и сжигать.

Короче справка ЕГРН чистая и обременений нет, потому что границы зоны не установлены и постановлений правительства нет.

Если очень надо, то зарегистрировать дом (потенциальный) можно через суд. Типо я реализовал свое право построить дом в соответствии с ВРИ участка - просьба зарегистрировать. Но это лучше у местного кадастрового инженера уточнять, какая практика в этом регионе.

25.06.23, 08:51
Merinda-nik писал(а):
Это делается на основании историко-культурной экспертизы (ценник от 1 млн), где прописываются все отступы и правила застройки внутри (по факту ничего нельзя). Именно на основании этого документа накладываются ограничения в росеестре, которые всплывают в выписке.

На основании этого документа муниципалитетом выносится особое решение о границах ОКН. А затем в ПЗЗ муниципального образования вносятся поправки и выносятся на карту границы охранной зоны. Для этого там же, в ПЗЗ, имеется еще одна карта - Карта зон с особыми условиями использования. И уже на основании ПЗЗ в Росреестре фиксируются ограничения (обременения).

Причем в зависимости от расстояния земельного участка до основного памятника культуры может меняться режим регулирования застройки: можно строить или вообще нельзя.

Вот пример из такой карты ( вся карта почему-то не загружается). Поселок с ОКН. Оранжевым отмечена территория памятника. Розовым заштрихована защитная зона. А синим - заштрихована зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Синий штрих в некоторой части поселка накладывается на розовый. Это значит, что несмотря на то, что здесь действует защитная зона, застройка вестись может. Но имеются какие-то особые правила ее регулирования.

Как вообще можно давать советы, не видя ПЗЗ, не понимаю.
А уж тем более советовать строить дом, а потом его легализовать в судебном порядке. Авантюра чистой воды.

24.06.23, 20:17
Merinda-nik писал(а):
Участок теперь следует судьбе дома.

Вот теперь, с 2014-го года, как раз наоборот. ОКС следует судьбе участка. Какой вид разрешенного использования земли, такой и дом должен быть построен.

Если участок ИЖС, то и дом должен соответствовать параметрам ИЖД : отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

У нас многие умники на участках ИЖС строили таунхаусы, а потом продавали их, разумеется, по частям. Эту лавочку прикрыли. Как не соответствующие объекты капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка.

25.06.23, 08:51
Merinda-nik писал(а):
Если очень надо, то зарегистрировать дом (потенциальный) можно через суд. Типо я реализовал свое право построить дом в соответствии с ВРИ участка - просьба зарегистрировать. Но это лучше у местного кадастрового инженера уточнять, какая практика в этом регионе.

У нас с 2018 года и эту лавочку прикрыли. Как только ввели уведомительный порядок строительства, собственники частных домов гуськом потянулись в суды. Понятно, что так зарегистрировать права в сто раз проще и дешевле, чем проходить девять кругов ада с установленным порядком строительства.

Судебные отказы по таким делам идут сплошь и рядом. И по фигу, на каком боку тюбетейка у кадастрового инженера. Признавали и признают самостроем и выносят решения о сносе постройки за собственный счет. Статью 222 ГК РФ еще никто не отменял.

kenigfrau,
Ничего себе вы замахнулись)))) таунхаусы и многоквартирные дома на землях ИЖС в зоне ОКН с обременениями в выписке. Еще скажите гостиница или автосервис. Разумеется суд откажет, там же тоже не дураки сидят и попросят провести экспертизу.

Я говорю про построить дом 10х10 на одну семью с одним входом без признака многоквартирности, на участке в рамках населенного пункта с ВРИ для ИЖС и ЛПХ. Тут мне кажется собственником бы миниманизировать убытки и свое вернуть, а не заработать сверху. Участок 20 соток, есть где развернуться. А так добро пропадает.

Короче возвращаясь к ситуации ТС. Продавать такой участок как участок - геморрой и уйдут годы. Пока не появится человек, кому надо именно это место и кто готов будет решать возникающие трудности. Все недостатки участка повлияют на цену. Или можно ждать, что законы поменяются, зоны исчезнут и обременения пропадут.

Требовать разрешение на строительство через суд - бесполезно. Менять ВРИ тоже. Что делать я не знаю и в суд идти не советую. Я же не риэлтор или юрист. Но если бы мне надо было, то я бы построилась максимально соблюдая все градостроительные нормы и пошла в суд.

24.06.23, 08:59
Merinda-nik писал(а):
У нас в поселке ВРИ можно поменять только в рамках публичных слушаний.

Пишете заявление в архитектуру о предоставлении сведений по конкретному участку, берете ответ с перечнем дополнительных ВРИ (он большой обычно) для конкретного участка, идете в МФЦ и подаете заявление, что хотите основным сделать такой-то ВРИ из этого перечня и все. Через 5 дней он будет другой, а прежний ВРИ станет дополнительным. Если старый понадобится, возвращать его так же через письмо архитектуры. Эти письма не возвращаются после госрегистрации.