Образец договора (дарение между родственниками) 235 / 1728

[Карпушкина Вероника]

Мой самый любимый бессмысленный пункт, который, по всей видимости, наделяет недееспособных людей дееспособностью.

И этот пункт тоже нужен для людей. На авансе молодой человек признался, что состоит (потому что в авансовом соглашении было "на учете не состоит"), его агент не знал, это сохранило мне массу времени, мы просто заказали справки и осмотр на сделке, а так же проконтролировали, что бы на молодого человека приобреталась студия (изначально планировалось ему съехать к "подруге" после продажи), зачем такие риски? Еще на него оформили в итоге ипотеку (доплата за студию), агент у него был хороший, но видимо сразу не знал, что тот на учете в пнд.
.
А так бы пришли проверки, покупатели бы возмутились, что их обманывают, и возможно сделки бы и не было.

[Constantinus]

Александр, честно скажу, талмуды не нужны, такой огрызок вполне годен. Важные моменты-это те, что указаны в гк в качестве важных. Их очень немного. Можно уместить на пол-листа. Существенные условия называются. Остальное-для успокоения совести и только.

Неистово плюсую.

[Constantinus]

И этот пункт тоже нужен для людей. На авансе молодой человек признался, что состоит (потому что в авансовом соглашении было "на учете не состоит"), его агент не знал, это сохранило мне массу времени, мы просто заказали справки и осмотр на сделке, а так же проконтролировали, что бы на молодого человека приобреталось студия (изначально планировалось ему съехать к "подруге" после продажи), зачем такие риски?

Недееспособность устанавливается решением суда, а не справками.

[Карпушкина Вероника]

Неистово плюсую.

Вы еще споров из-за оплаты коммуналки за 15 дней на апп не видели). Увидите, будете вносить значимые моменты в договор для сторон, а не для гос. органов.

[Карпушкина Вероника]

Недееспособность устанавливается решением суда, а не справками.

Мы взяли официальные справки с указанием диагноза и причины постановки на учет, это было важно для решения по сделке. И сделали осмотр психиатра в день сделки. Так же был нотариат и видеофиксация.

[Карпушкина Вероника]

Недееспособность устанавливается решением суда, а не справками.

Судья фио
Дело № 33- 27875/2021
№ 2- 659/2020 (1инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 сентября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Антоновой Н.В.,
судей фио, фио,
при помощнике Клочкове П.К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио,
дело по апелляционным жалобам представителя ответчика Михайловой К.С. по доверенности фио, ответчика Завгородней Д.М., представителя ответчика фио по доверенности фио на решение Головинского районного суда адрес от 09 сентября 2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Новикова Игоря Юрьевича к Булатову Тимуру Абдулкаримовичу, Завгородней Дарье Михайловне, Михайловой Каринэ Сергеевне о признании договоров недействительными - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №79, расположенной по адресу: адрес, заключенный 07 сентября 2012 года между Новиковым Игорем Юрьевичем и Булатовым Тимуром Абдулкаримовичем.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №79, расположенной по адресу: адрес, заключенный 23 июля 2013 года между фио и Булатовым Тимуром Абдулкаримовичем.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №79, расположенной по адресу: адрес, заключенный 26 июня 2018 года между фио и Михайловой Каринэ Сергеевной.
Признать за Новиковым Игорем Юрьевичем право собственности на квартиру №79, расположенную по адресу: адрес.
Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРПН в отношении права собственности Завгородней Дарьи Михайловны, Михайловой Каринэ Сергеевны, Булатова Тимура Абдулкаримовича на квартиру №79, расположенную по адресу: адрес, и внесения записи о праве собственности Новикова Игоря Юрьевича на указанное жилое помещение,

установила:
Истец Новиков И.Ю. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ в ходе рассмотрения дела, к Булатову Т.А., Завгородней Д.М., Михайловой К.С., о признании недействительными договоров купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 58,70 кв. м, жилой - 44,10 кв. м по адресу: Москва, адрес, заключенных 07 сентября 2012 года между Новиковым И.Ю. и Булатовым Т.А., 23 июля 2013 года между Булатовым Т.А. и Завгородней Д.М., 26 июня 2018 года между Завгородней Д.М. и Михайловой К.С., применении юридических последствий недействительной сделки, мотивируя свои требования тем, что истцу на праве собственности до 07 сентября 2012 года принадлежала трехкомнатная квартира по адресу: Москва, адрес, общей площадью 58,70 кв. м, жилой 44,10 кв. м. 07 сентября 2012 года истцом заключен договор купли-продажи указанной квартиры с Булатовым Т.А. В момент заключения договора купли-продажи истец был не способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку в 2008 году у истца умерла мать, в 2012 году умер отец. После смерти родителей истец находился в депрессии, был одинок, проживал один, с 2008 года не работал, постоянно злоупотреблял спиртными напитками, что носило запойный характер (по 5-7 дней подряд). Летом 2012 года истец познакомился с охранником по имени Рустам, который попросил разрешения временно проживать в квартире. Через некоторое время Рустам познакомил истца с Булатовым Т.А., который стал постоянно проявлять к истцу внимание, интерес и также попросил разрешения проживать в квартире истца. Булатов Т.А. постоянно приезжал, разговаривал, всегда приносил спиртные напитки и еду в качестве платы за проживание, однако сам никогда алкоголь не употреблял. Булатов Т.А. убеждал истца, что ему, одинокому человеку, проживать в трехкомнатной квартире нецелесообразно, поскольку такую квартиру дорого содержать, предложил помочь обменять квартиру на двухкомнатную, а вырученные деньги использовать на текущие расходы. Все разговоры Булатов Т.А. начинал вести после того, как истец выпивал значительное количество алкоголя. Спустя некоторое время Булатов Т.А. принес какие-то документы и попросил их подписать. Документы истец не читал, не знал, что именно подписывает. До августа 2014 года истец продолжал проживать в квартире, затем Булатов Т.А. потребовал, чтобы истец освободил квартиру, показал договор купли-продажи. Однако истец денег не получал, квартиру Булатову Т.А. продавать не собирался, поскольку другого жилья не имеет. Какие именно документы подписывал, истец не знал, поскольку ничего не читал. Булатов Т.А. отвез истца на дачу, где удерживал до начала марта 2015 года. 23 марта 2015 года Булатов Т.А. оформил на имя истца договор дарения 1/8 доли квартиры по адресу: Москва, адрес. В марте 2015 года Булатов Т.А. отвез истца в указанную квартиру, где истец вынужден проживать в настоящее время с посторонними гражданами. Булатов Т.А. воспользовался тем, что в силу состояния здоровья, имеющихся у истца заболеваний, постоянного, ежедневного употребления алкоголя, депрессивного состояния истец не отдавал отчет своим действиям, был подвержен влиянию фио Согласно выписке из истории болезни № 1370 истец страдает рядом хронических заболеваний, по состоянию здоровья неоднократно госпитализировался в психиатрические больницы и другие лечебные учреждения, наблюдался в Психиатрической клинической больнице № 4 имени фио ДЗМ. В настоящее время истец наблюдается в психоневрологическом диспансере № 8 BAO адрес.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят представитель ответчика Михайловой К.С. по доверенности фио, ответчик Завгородняя Д.М., представитель ответчика фио по доверенности фио по доводам апелляционных жалоб, считая его незаконным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права. Так в апелляционной жалобе ответчик Завгородняя Д.М. ссылается в том числе на то, что не была извещена судом надлежащим образом о судебном заседании 09 сентября 2020г.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, что в полной мере может быть реализовано только в случае предоставления каждому из лиц, участвующих в деле, возможности присутствовать в судебном заседании.
О дате, времени и месте судебного заседания стороны должны быть извещены судом с использованием средств и способов, предусмотренных ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении.
Как усматривается из материалов дела, в судебное заседание, назначенное на 09 сентября 2020 года, ответчик Завгородняя Д.М. не явилась, и дело по существу было рассмотрено в ее отсутствие.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Рассматривая дело в отсутствие указанного ответчика, суд исходил из того, что она извещена надлежащим образом о рассмотрении дела, а ее неявка в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по существу.
Между тем, материалы дела не содержат сведений о надлежащем извещении ответчика Завгородней Д.М. о времени и месте рассмотрения дела в судебном заседании, назначенном на 09 сентября 2020 года.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что ответчик Завгородняя Д.М. не была надлежащим образом извещена о судебном заседании, назначенном на 09 сентября 2020 года, что противоречит требованиям ГПК РФ об обязанности суда извещать лиц, участвующих в деле, о времени и месте каждого судебного разбирательства.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Судебная коллегия полагает, что решение суда, как постановленное с нарушением норм процессуального права, подлежит отмене.
По указанным обстоятельствам, в соответствии с п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом были уточнены исковые требования, согласно которым истец просит признать недействительными договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 58,70 кв. м, жилой - 44,10 кв. м по адресу: Москва, адрес, заключенный 07 сентября 2012 года между Новиковым И.Ю. и Булатовым Т.А., применить последствия недействительной сделки в виде признания недействительными договоров купли- продажи от 23 июля 2013 года между Булатовым Т.А. и Завгородней Д.М., от 26 июня 2018г. между Завгородней Д.М. и Михайловой К.С., прекратить право собственности Михайловой К.С. на спорную квартиру, истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения Михайловой К.С. и возвратить ему, погасить в ЕГРН записи о регистрации права собственности на спорную квартиру фио, Завгородней Д.М., Михайловой К.С., признать за ним право собственности на спорную квартиру.
Истец Новиков И.Ю. и его представитель адвокат фио в заседание судебной коллегии явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик Михайлова К.С. и ее представитель фио в заседание судебной коллегии явились, против исковых требований возражали в полном объеме.
Представитель ответчика Завгородней Д.М. – фио в заседание судебной коллегии явилась, против исковых требований возражала в полном объеме.
Представитель ответчика фио – фио в заседание судебной коллегии явился, против исковых требований возражал в полном объеме.
При отмене решения, рассматривая заявленные требования по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия на основании п.2 ст.328 ГПК РФ находит необходимым принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствие со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п.1 ст.167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, при признании этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п.4 указанной выше статьи суд не вправе применить последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В соответствии со ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что истец Новиков И.Ю., на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28.08.2012, свидетельства о государственной регистрации права 77-АО 158632, выданном 07.09.2012, являлся собственником трехкомнатной квартиры общей площадью 58,7 кв.м., жилой площадью 44,1 кв.м., расположенной по адресу: адрес.
07 сентября 2012 года в простой письменной форме между продавцом Новиковым И.Ю. и покупателем Булатовым Т.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора в собственность следующее недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по адресу: адрес, по цене сумма, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора. При передаче квартиры составляется передаточный акт, подписываемый сторонами договора, после государственной регистрации и перехода права собственности.
Переход права собственности по договору и право собственности на квартиру на имя фио зарегистрировано 21 сентября 2012 года, о чем сделана запись регистрации №77-77-04/037/2012-314.
17 июля 2013 года между продавцом Булатовым Т.А. и покупателем Завгородней Д.М. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру, находящуюся по адресу: адрес, по цене сумма. Оплата квартиры покупателем продавцу производится в течение одного рабочего дня, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в пользу кредитора, путем оплаты покупателем продавцу суммы сумма Расчеты между сторонами происходят с использованием индивидуального банковская сейфа ОАО «СМП Банк». Сумма сумма оплачивается покупателем продавцу за счет кредитных денежных средств. Сумма сумма оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств.
Переход права собственности по договору и право собственности на квартиру на имя Завгородней Д.М. зарегистрировано 23 июля 2013 года, о чем сделана запись регистрации №77-77-03/082/2013-020.
26 июня 2018 года между продавцом Завгородней Д.М. и покупателем Михайловой К.С. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец продал покупателю квартиру, находящуюся по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001008:4678, по цене сумма. Указанную сумму покупатель выплачивает продавцу в течение трех календарных дней с момента регистрации перехода права собственности, о чем продавец обязуется выдать покупателю расписку.
Переход права собственности по договору и право собственности на квартиру на имя Михайловой К.С. зарегистрировано 04 июля 2018 года, о чем сделана запись регистрации №77-70-00001008:4678-77/009/2018-3.
Для проверки доводов истца определением Головинского районного суда адрес от 19.02.2020 была назначена стационарная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. фио» МЗ РФ.
Согласно заключению комиссии экспертов от 30 июля 2020 года № 469, в настоящее время и на момент подписания договора купли-продажи от 07.09.2012 Новиков И.Ю. страдал психическим расстройством в форме параноидной шизофрении. В юридически значимый период 07.09.2012 у фио имелись выраженные психические расстройства (интеллектуально-мнестические снижения, нарушение мышления и эмоционально-волевых функций, критических и прогностических способностей), которые в совокупности обусловили такое состояние, которое лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими, а также осознавать юридическую суть и социально-правовые последствия своих действий.
В личностной сфере фио на первый план выступают выраженные социальная и личностная несостоятельность с волевым снижением, несамостоятельностью и невозможностью конструктивного решения жизненных проблем, пассивностью, непониманием социальных аспектов ситуаций, а также эмоциональное снижение с недопониманием эмоциональных состояний окружающих, нечувствительностью к их мотивам, что в совокупности с когнитивной дефитарностью обусловили повышенную внушаемость, подчиняемость. Указанные индивидуально-психологические особенности связаны и выражают выявленное у фио психиатрами-экспертами психическое расстройство, оказывали существенное влияние на правильное представление о совершении сделки и способность к самостоятельному волеизъявлению; в целом поведение подэкспертного в юридически значимый период определялось механизмами психопатологического уровня.
Судебная коллегия принимает заключение экспертов в качестве надлежащего доказательства по делу, т.к. эксперты имеют значительный стаж работы по специальности, в заключение экспертов отражены и проанализированы в совокупности все имеющиеся доказательства по делу, а именно: материалы гражданского дела, медицинские документы, а также результаты обследования и осмотра фио Выводы экспертов обоснованы, данное заключение соответствует требованиям Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и согласуется с другими доказательствами по делу.
Представленные ответчиками заключение специалиста почерковедческого исследования ООО «Независимая экспертная оценка Вега» относительно подписи фио на договоре купли-продажи 07.09.2012 и иных документах, не опровергает выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Представленная ответчиками рецензия специалиста адрес судебных экспертов» на заключение судебной экспертизы не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку указанный документ нельзя признать допустимым доказательством, так как в рамках проведенного исследования специалист не был предупрежден об уголовной ответственности, при этом, данная рецензия на заключение судебной экспертизы не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы.
Удовлетворяя требования истца, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия исходит из того, что в юридически значимый период 07 сентября 2012 года Новиков И.Ю. обладал повышенной внушаемостью и подчиняемостью, несамостоятельностью и невозможностью конструктивного решения жизненных проблем, не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, страдал психическим расстройством в форме параноидной шизофрении, его волеизъявление было нарушено, также у фио была нарушена способность к целостному смысловому восприятию и адекватной оценке ситуации сделки 07 сентября 2012 года, к целенаправленному регулированию своих действий и осознанному принятию решений с учетом юридических особенностей сделки и ее последствий, что было обусловлено выраженным нарушением когнитивной и эмоционально-волевой сферы, и в соответствии со ст.177 ГПК РФ приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 07 сентября 2012 года между Новиковым И.Ю. и Булатовым Т.А.
Признавая указанный выше договор недействительными, судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с фио в пользу фио денежных средств в размере сумма, указанных в договоре купли-продажи, поскольку данные требования стороной ответчика не заявлялись, кроме того, судебная коллегия исходит из недоказанности получения Новиковым И.Ю. денежных средств от фио с учетом психического и психологического состояния истца на момент совершения сделки.
Поскольку договор купли-продажи квартиры, заключенный 07 сентября 2012 года между Новиковым И.Ю. и Булатовым Т.А., судебной коллегией признан недействительным, в силу положений ст. ст. 167, 168 ГК РФ все последующие сделки по отчуждению указанного спорного жилого помещения, а именно: договор купли-продажи квартиры от 17 июля 2013 года между Булатовым Т.А. и Завгородней Д.М., договор купли-продажи квартиры от 26 июня 2018 года между Завгородней Д.М. и Михайловой К.С., являются ничтожными в силу закона и не требуют их признания таковыми в судебном порядке, у ответчиков Завгородней Д.М., Михайловой К.С. не возникло прав в отношении спорного недвижимого имущества.
Доводы стороны ответчика Михайловой К.С. о том, что она является добросовестным приобретателем, в связи с чем, истребование имущества из её владения невозможно, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку один из способов защиты собственником своих прав на имущество предусмотрен статьей 301 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П и других его решениях, правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, дающие право истребовать имущество и от добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.
Предъявляя соответствующий иск, лицо должно доказать наличие у него права собственности на спорное имущество, наличие истребуемого имущества у ответчика и незаконность владения ответчиком этим имуществом.
Исходя из приведенных норм действующего законодательства и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия полагает, что независимо от того, являются приобретатели добросовестными или нет, спорное имущество подлежит истребованию в пользу истца фио, как лица, из владения которого имущество выбыло помимо его воли, ответчик Михайлова К.С. спорным имуществом владеет незаконно.
При этом, доводы ответчика о том, что при заключении спорного договора купли-продажи квартиры она проявила достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, истребовала все необходимые для этого документы, удостоверилась в том, что продавец квартиры действительно является ее собственником, каких-либо обременений по квартире не значилось, ей были приняты необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки, она убедилась в том, что сделка отвечает признакам действительности и в том, что в случае покупки спорной квартиры не будет оснований для ее истребования, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку, возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ: отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.
В данном конкретном случае воли истца фио на отчуждение принадлежащего ему имущества не имелось.
Таким образом, у ответчика Михайловой К.С. отсутствуют совокупность условий, установленных законом, для признания ее добросовестным приобретателем, исковые требования в части истребования спорной квартиры от Михайловой К.С. подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 07 сентября 2012г., как несоответствующий требованиям закона, ст. 177 ГК РФ, не влечет правовых последствий, и недействителен с момента его заключения, принимая во внимание содержание п. 2 ст. 167 ГК РФ, жилое помещение, расположенное по адресу: адрес подлежит возврату в собственность фио с признанием его права собственности на указанный объект недвижимого имущества, запись в ЕГРН о праве собственности ответчика Михайловой К.С. на спорную квартиру подлежит погашению.
В ходе рассмотрения дела ответчиком Михайловой К.С. было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности со ссылками на то, что Новиков И.Ю. о нарушении своих прав должен был узнать при подписании договора купли-продажи спорной квартиры 07 сентября 2012 года, обратившись в суд с настоящим иском 19 июля 2019 года, пропустил срок исковой давности. В подтверждении своих доводов ответчиком представлена расписка фио, согласно которой ему было известно о договоре купли-продажи квартиры в 2013 году, претензий к Булатову Т.А. Новиков И.Ю. не имел.
При разрешении данного ходатайства ответчика судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, составляющий три года. По правилам ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Поскольку исковое заявление о признании договора купли-продажи от 07.09.2012г. подано в суд 19 июля 2019г., а требование об истребовании имущества – 28 июля 2021г., судебная коллегия приходит к выводу, что истцом срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен.
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.д.), если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Судебная коллегия полагает, что наличие у истца фио указанных в заключении судебной экспертизы психических расстройств, которые имеются в настоящее время и имелись в юридически значимый период, существенно искажали и искажают его представление о времени, событиях, совершенных им действиях и их юридических последствиях, что лишает его объективной возможности правильно оценивать течение времени, и как следствие, тот момент (день, месяц, год), когда ему стало известно о нарушении права. Также судебная коллегия учитывает, что Новиков И.Ю. не имеет близких родственников, после продажи квартиры по адресу: адрес не проживал, в силу состояния здоровья, правовой неграмотности не имел возможности самостоятельно обратиться с соответствующим иском в суд, за восстановлением нарушенного права смог обратиться только после случайной встречи с родственником, который стал оказывать ему соответствующую помощь.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок исковой давности был пропущен истцом по уважительным причинам, связанным с наличием у него психического заболевания, как на момент совершения сделки, так и в настоящее время. Указанные обстоятельства объективно не позволили ему обратиться в суд за защитой нарушенного права в установленный законом срок, в связи с чем, нарушенное право истца подлежит защите.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным, оно подлежит отмене в соответствии с п. 2 ч. 4 ст.330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Головинского районного суда адрес от 09 сентября 2020 года отменить, постановить по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 79, расположенной по адресу: адрес, заключенный 07 сентября 2012 года между Новиковым Игорем Юрьевичем и Булатовым Тимуром Абдулкаримовичем.
Истребовать квартиру № 79, расположенную по адресу: адрес, от Михайловой Каринэ Сергеевны.
Прекратить право собственности Михайловой Каринэ Сергеевны на квартиру № 79, расположенную по адресу: адрес.
Признать за Новиковым Игорем Юрьевичем право собственности на квартиру № 79, расположенную по адресу: адрес.
Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН записи о регистрации права собственности Михайловой Каринэ Сергеевны на жилое помещение по адресу: адрес, и восстановлении записи о регистрации права собственности Новикова Игоря Юрьевича на указанный объект недвижимости.


Председательствующий


Судьи

[Карпушкина Вероника]

Тут вообще со слов потерпевшего алкоголика). Экспертиза спустя много лет вдруг установила, что человек не осознавал.
.
Если бы был нотариат, видеофиксация сделки, и осмотр врача в день сделки, оспорить бы было сложнее, но что есть, то есть.

[Карпушкина Вероника]

Цель договора (любого) никогда не дойти до суда или спора, поэтому лучше прописать все, нежели минимум для регистрации права.

[Constantinus]

Вы еще споров из-за оплаты коммуналки за 15 дней на апп не видели). Увидите, будете вносить значимые моменты в договор для сторон, а не для гос. органов.

Обязательства по коммуналке, за исключением капремонта, не переходит новому собственнику.

[Алешкина Виктория]

Но лично мой совет Вам- чтобы не напороть косяков- закажите договор дарения в юр. фирме.
Я сам так и сделал. Стоимость вопроса-3 тыс. руб. Зато с первого раза мы сдали в МФЦ и зарегистрировали в Росреестре за 10 дней
без всяких приостановок

Я именно об этом.
С землёй особенно. И приостановка здесь не самое страшное.