Почему покупать жилье больше не выгодно 201 / 8224

14.11.17, 08:56
andrewst0 писал(а):

14.11.17, 07:52
КириллМск писал(а):
Покупать жилье в прок в большом количестве, затея весьма сомнительная и требует опытного управления. Лучше присмотреться к торговой недвижимости или чему то еще.
А торговая недвижимость, стало быть, опытного управления не требует?

Требует, у меня опыт был - я владела коммерческим помещением несколько лет на паях еще с одним инвестором, проблемы с арендой, требованиями арендаторов и наездами властей, с какой-то постоянной беготней в налоговую, в Префектуру, в Роспотребнадзоры и прочие Инспекции меня выбешивали до такой степени, что когда я его продала - я перекрестилась и напилась
Например, вот у меня было помещение 60 квм, на Дубровке, стоило нам на двоих 6 000 000, я сдавала его за 120 000 под парикмахерскую, нас было двое - мои, сталбыть, 60 000 рублей, после вычета всяких расходов и налогов - оставалось 40 000, то есть мои 3000 000 приносили ежемесячно 40 000, вроде неплохо, но геморроя за 40 000 прибыли было больше, чем я предполагала
я продала помещение и за 6 200 000 купила двушку 45 квм на Пролетарке, сделала за 600 000 ремонт с перепланировкой и сдаю за 55 000, и не захожу туда уже три года - просто получаю деньги на счет, редко что-то отдаю из прибыли - например, ключи от двора, от почтового ящика, ремонт в подъезде, шлагбаумы, чистка кондея и мытье окон раз в году съедает по 10 000, не более
такой вид получения дохода - не отнимающий времени и денег - меня устраивает больше, хотя капитализация - да, меньше, но если исходить их понятия эффективности - для меня лично эффективнее получать 55 000 от 6800 000, чем 40 000 от 3000 000, ибо у меня есть куча времени заработать еще денег, провести время с семьей, путешествовать и любить себя

Если сравнивать жилую м коммерческую то надо помнить что норма прибыли будет выравниваться и сравняются где-то на 1: 170

сегодня иду на переговоры по продаже ресторана, который продаю, полгода были вялые звонки и показы, вчера позвонили и предложили цену с дисконтом 30(!!!!!) процентов, я была шокирована, но до своего собственника предложение -оферту довела, как положено, безо всякой надежды, и что вы думаете - он согласился!
покупала ему тоже я это помешение, 10 -12 лет назад, сначала все вроде было удачно, но так задолбали все эти третьи лица, проверяющие, взяточники и вымогатели моего собственника, что он плюнул и закрыл сначала свой ресторан, потом сдавал 6 лет другим рестораторам, и такой же геморрой, то там китайцы перестреляли друг друга, то какие -то крысы завелись, то что-то не соответствовало сангигиеннормам, то задерживали платежи, в общем, уже два года там все пусто, а сейчас продает(правда, с таким дисконтом получается, безо всякой прибыли в валюте, ровно за те деньги, за которые я покупала) и думаю, будет так же счастлив, как и я после выхода из своего мини-коммерческого бизнеса

14.11.17, 09:06
Юлия Лурье писал(а):
Например, вот у меня было помещение 60 квм, на Дубровке, стоило нам на двоих 6 000 000, я сдавала его за 120 000 под парикмахерскую, нас было двое - мои, сталбыть, 60 000 рублей, после вычета всяких расходов и налогов - оставалось 40 000, то есть мои 3000 000 приносили ежемесячно 40 000

Конечно с таким бюджетом хороших вариантов торгового помещения в Москве найти весьма затруднительно. И вариантов хороших не много появляется и на них есть другие охотники. У вас была на двоих маленькая точка, в третьей линии, которая приносила по 2 тыс/м2 аренды грязными. А это низкий показатель доходности по Москве. На уровне офиса среднего уровня. Которых сегодня много. Чтобы на что то претендовать в Москве достойного надо в разы больше бюджет. Иначе затея не интересная. На гране потери смысла. Вы не вышли на необходимый минимум. Не попали в воронку, которую вы любите упоминать.

14.11.17, 09:02
КириллМск писал(а):
С недвижимостью не просто. И хочется и колется. И устанешь покупать то, что очень хочется.
А потом продавать. Когда время придет

А с чем просто? С акциями - тоже ох как непросто, с облигациями - тоже. И с валютой сложно. Везде нужно это умелое управление, на попе ровно особо не посидишь, надо шевелить мозгами, и другими частями), если хочешь иметь доход. Думать, когда покупать, когда продавать... Просто везде своя специфика

14.11.17, 10:33
Fila писал(а):
А с чем просто? С акциями - тоже ох как непросто, с облигациями - тоже. И с валютой сложно. Везде нужно это умелое управление, на попе ровно особо не посидишь, надо шевелить мозгами, и другими частями), если хочешь иметь доход. Думать, когда покупать, когда продавать... Просто везде своя специфика

Да. Везде свои риски и специфика. Даже при наличии грамотного управления, высокая доходность нигде не гарантирована.

14.11.17, 09:06
Юлия Лурье писал(а):
Например, вот у меня было помещение 60 квм, на Дубровке, стоило нам на двоих 6 000 000, я сдавала его за 120 000 под парикмахерскую, нас было двое - мои, сталбыть, 60 000 рублей, после вычета всяких расходов и налогов - оставалось 40 000, то есть мои 3000 000 приносили ежемесячно 40 000, вроде неплохо

14.11.17, 09:06
Юлия Лурье писал(а):
для меня лично эффективнее получать 55 000 от 6800 000, чем 40 000 от 3000 000

Мне кажется, немного неудачный пример. Если бы Вы владели помещением в одиночку (что за блажь совместная собственность на 60 метров?!), то прибыль от него была бы 100 000. А эта цифра совсем по иному выглядит: 100 против 55 при меньших вложениях. Это уже не "неплохо", а очень даже хорошо. Другое дело, стоимость аренды нежилья страдает в кризис сильнее и быстрее квартир, и сегодня вряд ли парикмахерская платила бы 120000. Но даже и 80 - это нормально, кмк.

Почему именно Вы бегали по инстанциям? Это же обязанность арендатора отвечать за свою деятельность. Какие там нюансы у салона красоты? Заключить договор на вывоз специфического мусора (волос), вот вроде и всё. К чему может ещё пристать Роспотребнадзор? К пожарке сейчас побольше требований, но они стандартные, легко выполняются для небольшого помещения. С вывесками вроде вопрос решён - есть все инструкции, префектуре сложно отказать и что-то на этом скроить...

14.11.17, 09:45
КириллМск писал(а):
маленькая точка, в третьей линии, которая приносила по 2 тыс/м2 аренды грязными. А это низкий показатель доходности по Москве

Ну, знаете, батенька.. Вы "слишком много кушать", по-моему))))))) Раньше простые люди (не ЮВ!!!!) могли на шесть лямов прикупить более-менее сносную однушку 40 метров за 40 тысяч (максимум) аренды. А тут - СОТКА!
Сейчас основная масса нежилых приносит (то, что я вижу по объявам) по тысяче-полторы за квадрат. Имею ввиду помещения за те деньги, которые есть у обычных людей)) И хорошо, если они при этом стабильно сдаются.

Смысл искать коммерческую ?
Все равно через год через два или 5 Ее норма доходности по чистой прибыли сравняется с жилой
Месяц/Цена = 170
А может. На 120 выйдем. ;)

Рентополучатель,
Любопытную мысль выдвинули, барин.

14.11.17, 08:07
Юлия Лурье писал(а):
чиновники, налоговики, экономисты ,финансисты, политики, силовики

НУ если смотреть глобально, то любая прибыль в недвижимости зависит от этих людей.

14.11.17, 08:56
andrewst0 писал(а):
А торговая недвижимость, стало быть, опытного управления не требует?

А какое управление нужно одному объекту? Разве что техническое обслуживание.

14.11.17, 09:07
Рентополучатель писал(а):
Если сравнивать жилую м коммерческую то надо помнить что норма прибыли будет выравниваться

Это с чего вдруг, любопытно?

14.11.17, 11:21
Рентополучатель писал(а):
Все равно через год через два

Вот ещё более любопытно. Что такого должно произойти, чтобы в недвижимости (!) аж за год (!!) вдруг внезапно резко всё поменяется?