Как Распознать Псевдопокупателя 61 / 1809

[Карпушкина Вероника]

Как Распознать Псевдопокупателя и почему не стоит ни на минуту прекращать рекламу/показы/переговоры с другими потенциальными покупателями, без финансового подтверждения о покупке (обеспечительный платеж / задаток):
.
Маркеры Псевдопокупателя:
Торг после договорённостей.
«Забытые» деньги.
Требование бесплатной брони.
Отказ от финансовых гарантий.
Отказ от согласованных условий.
.
Псевдопокупатель Валерия.
(Реальный кейс, Москва, май-июнь 2025 г.)
.
Прекрасная женщина Валерия решила купить квартиру. Валерия была без риелтора.
.
(И скажу я Вам, это первый маркер, почему сделка может не состояться, наличие агента показывает серьезность намерений).
.
Валерия влюбилась в квартиру с первого просмотра, но цена была выше ее ожиданий.
.
Валерия предложила торг, и Продавец принял ее предложение.
.
Ошибка: с таким типажом как Валерия надо "сраться за каждый рубль".
.
Валерию одолели сомнения по поводу цены, это же было так просто (цена с учетом скидки была заранее согласована с Продавцом, еще на этапе выставления в рекламу, никто не собирался устраивать цирк из торга).
.
Поэтому первую встречу для внесения Обеспечительного платежа Валерия решила сорвать, или у нее так само получилось.
.
Написав смс "я постараюсь сегодня приехать, по времени ориентировочно в 18 часов", Валерия перестала отвечать на звонки. И конечно встреча не состоялась.
.
Далее Валерия рассказала про форс-мажор на работе, отпуск в жаркие страны "через два дня" и про "не собранные чемоданы". А так же Валерия полностью игнорировала попытки обсудить с ней текст Соглашения о покупке квартиры.
.
При этом горячо уверяла в переписке: "Квартиру я покупаю! Я уже решила,что это мой вариант. Мне очень понравилась квартира и я готова на аванс.Поэтому и прошу подождать по возможности. Если через неделю мы встретимся, даже в выходные можно. То будет здорово!"
.
Валерия улетела, отдохнула, и опять обозначила себя звонком "хочу купить, давайте встречаться".
.
Памятуя об обязательности Валерии необходимо было вести диалог в стиле: "Вы точно подтверждаете: встречу, время, условия, цену покупки?"
.
На данном этапе Валерия поняла, что просто так, без предварительного согласования всех деталей, с ней никто встречаться не будет, и начала менять согласованные условия: "Подскажите, по цене возможно еще опуститься? Я хотела на встрече это обсудить, но раз уж вы договор предварительно подготовили, где прописана сумма, то спрашиваю заранее."
.
Валерия захотела скидку еще 0,5 млн. рублей от цены квартиры эконом класса. При этом обещала "ближайшие сроки выхода на сделку".
.
В ходе переговоров Валерии еще уступили 1% от цены квартиры. Дальше продолжилось обсуждения деталей сделки. Справки НД и ПНД, возмущение, что справки платные и она не готова платить за освидетельствование Продавца (которое сама затребовала), заверения, что "квартира нравится, другую не рассматриваю", и опять попытки торга, после уточнения, готова ли она купить по ранее согласованной цене.
.
Итак, наступает день Х, встреча. Сначала долгий осмотр квартиры на предмет дефектов (дефекты не выявлены), далее долгое чтение документов (право собственности более 10 лет, один взрослый собственник, документы идеальные), и когда через час пришло время подписывать Соглашение о внесении обеспечительного платежа, оказалось, что "ну совершенно случайно" Валерия забыла дома деньги, и внести обеспечительный платеж она не может. Перевести деньги она тоже не может, "там же комиссия".
.
Валерия предложила еще одну встречу с Продавцом, на которую деньги она обязательно привезет.
.
В итоге Соглашение исправляется, указывается, что Обеспечительный платеж должен быть внесен по безналу, в течении 3-х дней с даты подписания, по таким-то реквизитам Продавца, не перечисление средств прекращает действие Соглашения.
.
.
.
*Продолжение по ссылке в телеграмм
.
внешняя ссылка

[Иван Терехов]

Не выдуманные истории, о которых невозможно молчать

[Уля-ля]

Вероника, расскажите пожалуйста про обеспечительный платёж, в чём разница с авансом и задатком я понимаю, но обеспечительный платёж не брала.

[Карпушкина Вероника]

Вероника, расскажите пожалуйста про обеспечительный платёж, в чём разница с авансом и задатком я понимаю, но обеспечительный платёж не брала.

Функция обеспечительного платежа в соглашении о заключении договора купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения соглашения Покупателем. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена. В тексте соглашения прописывается неустойка в размере обеспечительного платежа, за не выход на сделку, на условиях Соглашения. Обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца.
.
.
внешняя ссылка

[Уля-ля]

Вероника, расскажите пожалуйста про обеспечительный платёж, в чём разница с авансом и задатком я понимаю, но обеспечительный платёж не брала.

Функция обеспечительного платежа в соглашении о заключении договора купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения соглашения. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена. В тексте соглашения прописывается неустойка в размере обеспечительного платежа, за не выход на сделку, на условиях Соглашения. Обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца.
.
.
внешняя ссылка

Вот допустим у вас альтернатива, вы будете брать обеспечительный платёж??? Ведь есть шанс что не найдёте, или все риски покрываете лично вы со своей комиссии? Я например беру только аванс чтобы случае чего просто вернуть, разные бывают обстоятельства, но возможно вы предпочитаете рисковать СВОИМИ деньгами

[Карпушкина Вероника]

Вот допустим у вас альтернатива, вы будете брать обеспечительный платёж??? Ведь есть шанс что не найдёте, или все риски покрываете лично вы со своей комиссии? Я например беру только аванс чтобы случае чего просто вернуть, разные бывают обстоятельства, но возможно вы предпочитаете рисковать СВОИМИ деньгами

.
.
Ситуация с альтернативой.
.
1. Если мой клиент продает и покупает в альтернативу, то для начала стараюсь увязать встречу для заключения соглашения по обеим квартирам одновременно. Все вместе встречаемся и все обсуждаем.
.
Мой клиент принимает обеспечительный платеж с договорной неустойкой за не выход продавца на сделку (продавец передумал), далее эта же сумма (или меньше) вносится за альтернативную квартиру, но уже в качестве аванса (возвратный в любом случае), или же в качестве обеспечительного платежа, если агент попался грамотный (что бывает 50/50).
.
Далее, если верхний покупатель отказывается от сделки, обеспечительный платеж ему не возвращается, это договорная неустойка, при этом я всеми силами ищу другого верхнего покупателя, обзваниваю ранее смотревших и тд.
.
На практике, новый верхний покупатель будет найден, и на сделку альтернатива выходит.
.
Теряет свои деньги только та Сторона - которая срывает сделку (передумал!).
.
Более 5 лет назад у меня была альтернатива.
.
Продавали 3к кв. в Чертаново, и так же покупали 3к кв. большую на Савицкого (три поколения женщин, дочь, мама, бабушка - мама на тот момент уже длительное время снимала квартиру, у нее была своя личная жизнь). Покупали большую 3ку, что бы жить ВМЕСТЕ. Хотя это было не логичное решение, и качество жизни от этого не повышалось (ну за исключением увеличения площади квартиры).
.
Была найдена замечательная 3к кв. на Савицкого, накануне сделки дочь, мама и бабушка переругались конкретно. Клиенты мне позвонили, и сказали, что сделка отменяется. Покупателю они так же отказывают. На их деньги у них не было готового решения, что купить.
.
Их расходы составили сумму, которая осталась у продавцов Савицкого, покупателю они естественно предоплату вернули.
.
Они передумали - и их расходы составили. Что логично.
.
Спустя пол года удалось продать квартиру в Чертаново с одновременной покупкой 2ки в старой 5ке (на последнем 5 этаже), и с ухудшением локации (за МКАД), однако, высвободившуюся сумму использовали как первый взнос в ипотеку и купили там же 1ку на среднем этаже. В итоге получили рядом (что было важно) две квартиры и необходимость в съеме отпала. Чуть позже эту 1ку с доплатой (так же в ипотеку) поменяли там же на 2ку, в той же 5ке. Это была интересная сделка, с продажей из-под залога Сбербанка, и одновременной покупкой в ипотеку Альфа-банк. Все сложилось.
.
В итоге, вовремя отказавшись от покупки, и потеряв всего 50тр, было реализовано более выгодное и верное решение.

[Карпушкина Вероника]

Вот допустим у вас альтернатива, вы будете брать обеспечительный платёж??? Ведь есть шанс что не найдёте, или все риски покрываете лично вы со своей комиссии? Я например беру только аванс чтобы случае чего просто вернуть, разные бывают обстоятельства, но возможно вы предпочитаете рисковать СВОИМИ деньгами

Буду брать только обеспечительный платеж.
В некоторых случаях и задаток.
А так же клиент мне вносит предоплату в счет комиссии.
А вот вносить платеж за покупаемую квартиру могу аванс или так же задаток.

[Николай Тюленев]

Написав смс "я постараюсь сегодня приехать, по времени ориентировочно в 18 часов", Валерия перестала отвечать на звонки. И конечно встреча не состоялась.

После такого кунштюка можно было спокойно расставаться.
Но .... Тогда бы не получилось столько букв.

[Карпушкина Вероника]

Написав смс "я постараюсь сегодня приехать, по времени ориентировочно в 18 часов", Валерия перестала отвечать на звонки. И конечно встреча не состоялась.

После такого кунштюка можно было спокойно расставаться.
Но .... Тогда бы не получилось столько букв.

Да. Можно.
Но бывают чудаковатые покупатели и продавцы.
Однако сделка с ними возможна, просто они "вот такие какие есть".
.
У меня был пример продажи прошлым летом на м. Южная квартиры, которую покупатель смотрел 4ре раза. На 4й раз я ей сказала, что или мы сейчас обсуждаем аванс или больше не показываю квартиру, она включилась, попробовала поторговаться, но видя ее интерес, цену ей не уступили. Сложно и тяжело, но мы с клиентом продавцом прошли все этапы сделки. Причем многие вещи не зависели от Покупателя. Например в банке на ней зависло открытие аккредитивов, сотрудники банка бились два часа, в итоге, я позвонила, проконсультировалась, и мы поехали открывать аккредитив в другой банк, и таки открыли, и успели прямо под занавес в МФЦ.
.
Другой достаточно тяжелый клиент был недавно, он все время сомневался и искал минусы в покупке (после заключения соглашения о покупке), все закончилось хорошо, просто надо было быть с ним монотонным и последовательным. В итоге (видимо как выход энергии), когда я ехала с акта приема передачи домой, мне машину сзади стукнули в бампер, деньги отдали на месте (страховки в водителя не было, и я бы не взыскала с него ничего в судебном порядке), это как то сняло напряжение, и я поняла, вот все "сделка закрыта".

[Карпушкина Вероника]

Написав смс "я постараюсь сегодня приехать, по времени ориентировочно в 18 часов", Валерия перестала отвечать на звонки. И конечно встреча не состоялась.

После такого кунштюка можно было спокойно расставаться.
Но .... Тогда бы не получилось столько букв.

Кстати да, мужчины более резки и сразу посылают при нарушении границ и договоренностей.
Женщины более гибко подходят к вопросу и более терпеливы.