Инвест для себя. Что выбрать? Нужен совет. 178 / 2120

[Asti495 ***]

Цель: сейчас промежуточный вариант, с перепрыгиванием из е2 в саларьево/иртышский в е2 в норм месте бизнес, типа зила, мод, и тд
Срок лет 5-6, с моим минимальным вовлечением и вложениями))
...
Выход: 12, 5-13/12-12,5

А Вам разве хватит перепрыгнуть в нормальное место? Сколько будет стоить нормальное место в тот момент по Вашим прикидкам?

[ruzik]

Сколько будет стоить нормальное место в тот момент по Вашим прикидкам?

А сколько норм место стоит сейчас? 16-17 минимум

Вроде как проще с 12-13 перейти, чем с 7-8))
Это если в сегодняшних ценах, если начнётся рост или спад, то примерно в одинаковой пропорции

[ruzik]

конце прошлого года у Пика был аукцион невиданной щедрости..

Бронь 35м за 8,3 денег на это не было в моменте, ктож спорит что это было хорошо, но оно было)

[ruzik]

Оба варианта не айс.

наличными

В общем наверное да, но почему не айс-то, кроме срока?))
От 20% годовых уши торчат
За 3года 60%, делать не надо ничего для этого

[ruzik]

три года ждать. Что купила бы, не знаю.. что дь под более быстрый инвест

Если б это была единственная квартира в работе, то да, побыстрее и потом опять поискать, поремонтировать и тд, но тут бюджет мизер и нужно вывести с наименьшими телодвижениями его до норм средней суммы по е2

Потому что, если прям щас что-то куплю под ремонт, то заниматься некогда, просто нет времени, и желания закидать себя ещё сверху, вот через год можно подойти к ремонту там неспешно, не раньше
Но с близким сроком не ковырял предметно

[ruzik]

2028, были на квартиры со сдачей в конце 2025..

Там разница в 2 или 2,5года, да согласен, что цены крутые были
В год денег от аренды только принесли бы почти 2млн, от разницы в сроках, но здесь на 1млн дешевле, те совокупно итоговая разница все же меньше и она ровно 1млн

[ruzik]

корпус был без отделки

Там с отделкой было
Предложение хорошее, было

Смысла нет просто вспоминать))
Единственное, если просто на НС и вкладах сидеть ждать аналога

[ruzik]

Депозит на 3 года под 22-23%

Если прям депо, то нет таких ставок на 2-3года
Если нс, то можно потянуть, но с налогами в среднем так и выйдет за 3года по 20 годовых и ими заниматься нужно, перекладывать там, мучительно искать))

[ruzik]

Ничено из этого

Предлагаете окунуться в тёмный мир вторички и уступок?

Вот уступки можно порыть, но вот даже интересно где, в области если только))
Так понимаю никаких ренлвпций со сроком 27-28 за 8млн не существует?))

На область пик даёт неплохие ценники в мытищах и на риге, без мцд пока в одном случае и с будущим метро в 3-4ки в другом, но там хрен доедешь по пробищам

[ruzik]

за наличку не купила

Скажем так, тут нужно понимать, откуда растут ноги, те от студии в ГИ, которую изначально собирался сдать и забыть про неё, в аренду
Не трогать и не заниматься ею, к этому все шло, но вывернулось немного)
Цель: вклады или увеличить площадь/инвест, итог стоимость, либо локацию

Глобально ничего не добавлять, до 1млн максимум, не до этого, семейки на квартиру нет, только на загорлдку, но там все сложно, проще за нал самому построить, чем квест с эскроу и подрядчиком пройти, также сбер например тоже хочет кушать и из ставки 6% плавно превращается с навязанным комбо в 11,5%, ну и нафик такое надо

В студии сидела ипотека, мелкая и дешёвая, но она была, теперь если взять е2 и "забыть" до готовности, то получается из студии под ключ с ипо 2,1 переход в е2 с отделкой, в случае с саларьево с выгодой в 100тр (студия ГИ 9600-2100, чистыми 7500 остаток )), в случае с иртышским, с добавлением 600тр
Вот так на это смотрю
Текущие дела не затрагивает, делать ничего не надо, а прибавку приносит

Теперь цифры:
Допустим студия сдавалась бы за 65 сейчас и хз сколько через год, если бы съехали, пусть будет средняя 60, после коммуналки, блин ещё налоги, ну 57
В год 700 округлим
За 3года 2100, из них платежи 500, итого аренда принесла бы 1600, добавляем к продажной цене (а драйверов роста вроде как нет, только вместе со всем рынком, поэтому по сегодняшней), те 9600+1600=11200, ипо со снижением тела кредита на 200 = 1900 через 3года
Итог: 11200-1900=9300 чистыми

Если реинвестить в е2 саларьево/иртышский
7,4 и пусть 12000 на выходе саларьево и бонус 100 = 12100
8,1 и пусть 12500 иртышский и минус добавка 600 =11900
Грубо +/- одинаково и 12млн чистыми

То есть на тупой аренде за 3года остаться на месте и почти загасить ипо с 9,3 на начало 28г или выйти в 12млн и е2 с отделкой, в которую докинуть 0,5 и сдавать за 70, если надо

И опять же пускаться в ремонт чего-то недорогого, ну там особо нет экономики, можно и студию взять там же в ГИ, сделать, продать, ну 1млн прилипает, это мышиная возня, тогда действительно проще на депо/нс сидеть, а если добавлять, то общий бюджет захода это уже 15-16млн на е2 в бизнесе плюс ремонт, другие бюджеты, заниматься надо, даже пусть +3млн на е2 в плюс, это цикл полгода в любом случае для меня, от начала проекта, ремонта и продажи получения денег, сроки не самая сильная сторона))) работаю над этим)
По итогу в плюсе именно на эти 8млн, те половину суммы цикла выйдет 1,5млн всего, а если даже провернуть за 3года 5-6 циклов, можно и больше конечно, но допустим так, то в деньгах это будет +6млн и надо прям постоянно заниматься, а в случае с саларьево/иртышский 4,5 прилипают без движения вообще

Не идеально, конечно, но логику принятия решений постарался донести)) хотя решения ещё нет, иначе не просил бы совета