Коммерческая недвижимость 500-600м2 на окраине Москвы с арендатором «Пятёрочка» и быстрой окупаемостью. Что с ней не так? Почему она не нравится инвесторам? 31 / 554

27.04.20, 15:00
GridnevDen писал(а):
Поэтому если реально «Пятёрочка» там хорошо платит и съезжать не планирует, то может быть это и мой вариант.

Эти вещи не зависят друг от друга. Вам хорошо бы узнать к МАП еще и выручку магазина и внутреннюю планку таксы за площадь на сегодня у пятерки.

26.04.20, 23:26
Maxim D. писал(а):
Проблема только в том, что на таких метражах, как по ссылке в первом сообщении, это вообще чуть ли не единственный арендатор. Понятно, что там ещё могут быть претенденты, но здесь включается второй момент: сколько денег предложат. И тут вся эта расчётная «окупаемость» может пойти крахом.

Площадь мала или велика для других арендаторов?

27.04.20, 17:14
kitchenanalyst писал(а):
Площадь мала или велика для других арендаторов?

Нормального торгового зала нет. Для "Пятёрки" это нормально, они иногда чуть ли не в кабинетную планировку залезают, и на второй этаж могут сесть почему-то, но с другими сложнее. Я думаю, конечно сядут, вопрос в том, на сколько денег согласятся. И здесь вся эта расчётная "окупаемость" может пойти крахом, причём без вариантов.
Альтернативный вариант - разбить эту площадь на ряд мелких блоков и сдавать по-отдельности. Дом нежилой, такой вопрос решить намного проще. Если там других нюансов нет. Но и этот момент надо прорабатывать, это займёт время и денег, если окажется целесообразным.
---
Но на этом сам себе по себе напрашивается другой вывод - имеются ряд недостатков и рисков. За них должна быть премия. Если премии не будет, тогда может быть стоить рассмотреть вариант получше или понадёжнее, благо что в этом бюджете - ~80млн руб - вариантов немеряно. Можно диверсифицироваться и купить два-три объекта вместо одного, можно купить один условно "мега-надёжный" и один рисковый, но с доходностью побольше, можно купить один большой объект под продукты, а можно купить небольшой, но напротив Кремля - условно говорю, естественно. То есть эта куча денег позволяет развернуться. Зачем упираться в старую пятиэтажку, которая находится в окружении других пятиэтажек, которые все, за исключением одной, включены в список под снос? Понятно, что это будет не завтра, но когда покупают такого рода объекты тоже ведь смотрят не на ближайшие две недели. Как раз смотрят на дистанцию свыше пяти, а может и десяти лет, ну а там как раз вопрос "что будет с локацией" встаёт в полный рост. И для покупателей это очень большой нюанс, даже несмотря на то, что сам дом не в списках, это я по своей работе говорю.

27.04.20, 17:47
Maxim D. писал(а):
Можно диверсифицироваться и купить два-три объекта вместо одного, можно купить один условно "мега-надёжный" и один рисковый, но с доходностью побольше, можно купить один большой объект под продукты, а можно купить небольшой, но напротив Кремля - условно говорю, естественно. То есть эта куча денег позволяет развернуться.

Помещения под продукты в новостройках, кстати. Помещения с торгов. Помещения под реконструкцию. Если неохота этим заниматься, то просто варианты в более-менее современных домах или пристройках к ним, которые слишком "молоды", чтобы пойти под реновацию. И так далее. То есть тут есть, где развернуться.
И это, кстати, предполагает под собой большой объём аналитической работы. И такой же, соответственно, объём физической работы - тупо проехаться и всё лично осмотреть тоже надо, а это немало времени.

27.04.20, 17:47
Maxim D. писал(а):
Нормального торгового зала нет. Для "Пятёрки" это нормально, они иногда чуть ли не в кабинетную планировку залезают

Я видел Магнит с торговым микрозалом и ответвлениями кабинетов, в которые напихали холодильные прилавки и народ толкается жопами.
Очень неприятное впечатление.

27.04.20, 17:47
Maxim D. писал(а):
Зачем упираться в старую пятиэтажку, которая находится в окружении других пятиэтажек, которые все, за исключением одной, включены в список под снос?

Браво !
Это и есть основной драйвер. После сноса и застройки района поменяется контингент, построят рядом Перекресток или Биллу и некому будет в пятиэтажку ходить, вот в 2024 году и съедет пятерочка. Или раньше. А окупаемость еще не наступила..

27.04.20, 17:55
protopopov писал(а):

27.04.20, 17:47
Maxim D. писал(а):
Зачем упираться в старую пятиэтажку, которая находится в окружении других пятиэтажек, которые все, за исключением одной, включены в список под снос?
Браво !
Это и есть основной драйвер. После сноса и застройки района поменяется контингент, построят рядом Перекресток или Биллу и некому будет в пятиэтажку ходить, вот в 2024 году и съедет пятерочка. Или раньше. А окупаемость еще не наступила..

Можно подумать контингент новостроек только в перекрёстки и биллы ходят))

27.04.20, 17:54
kitchenanalyst писал(а):
Я видел Магнит с торговым микрозалом и ответвлениями кабинетов, в которые напихали холодильные прилавки и народ толкается жопами.
Очень неприятное впечатление.

Ну это редкость скорее. Понятно, что совсем нормальных помещений мало, основная масса хоть мелкие, но недостатки имеет. Другой вопрос, что по моим наблюдениям, в плане, условно говоря, "лояльности к планировки" лидирует с большим отрывом именно Пятак, а это значит, что если он того, то на его место другие будут смотреть и морщиться. Результат - потенциальный минус по деньгам.
А так да, магазины одной сети, даже в одном районе могут сильно отличаться и по удобству, и по контингенту.

27.04.20, 17:55
protopopov писал(а):
Это и есть основной драйвер. После сноса и застройки района поменяется контингент, построят рядом Перекресток или Биллу и некому будет в пятиэтажку ходить, вот в 2024 году и съедет пятерочка. Или раньше. А окупаемость еще не наступила..

Вопрос скорее в неопределённости. Сценарии развития событий, как обычно, могут быть хорошими, нейтральными или отрицательными. Вот отрицательный в данном случае может быть жесткий, и я бы тут скидку вымогал существенную.
Но кто знает, может быть и по этой цене заберут. Чудеса случаются прямо на ходу.

26.04.20, 17:58
GridnevDen писал(а):
Вот один из примеров -

копий объявлений - 18 !

Видимо один из них Дэн, решил поучаствовать риэлторском марафоне.
По объекту - цена в таких пятерочках аренды упадет через полгода на 50%
Помещение в МКЖД с алкоголем - на выход скоро, даже если это общага...
Вообще собственники - гении отечественного бизнеса:
взять помещение в общаге, сменить назначение, хорошо сидеть на аренде, а потом ещё перед тем как всё рухнет либо дом снесут - слить в три цены

(и рыбу съесть - и кости сдать...

)

27.04.20, 08:34
bukinist писал(а):
GridnevDen,
Думаю что с документами проблема.
Или дом под снос, или полуподвал, или назначение не то....
Поймите, чудес не бывает....
7 лет окупаемости- это 15 проц. годовых почти.
Кто ж в здравом уме будет продавать такой доходный объект ?

Ситуации разные бывают, и я как раз рассчитываю на снижение цен на падающем в кризис рынке. Думаю сильнее, и в первую очередь накроет общепит, особенно тех кто закредитован, а выручки нет. Текущих собственников помещений тоже опосредованно накроет и возможно будут сливаться хорошие объекты по привлекательным ценам. Наступила новая реальность и почему бы не попробовать поймать 7 лет? Супермаркеты конечно не так сильно пострадают. У них всё условно неплохо.