О подводных камнях 226 / 14831

Антипов Александр,
Правильно, только ему надо будет доказать, что дом некапитальный. Конечно, это контейнеры, но я бы с гарантией всё равно ничего не сказал. Он же их объединил, сделал общий фундамент, провёл коммуникации, куда он их теперь сможет перевезти? ;)
---
Ну а в целом, меня больше заинтересовала работа ГИН. Это ж надо не полениться ползать по дачам и заполнять акты. Насколько знаю, они там не совсем вслепую бегают, но что-то немеряно объектов стоит с очевидными и даже известными нарушениями, и ничего.

Какой-то повышенный интерес стал появляться последнее время к отдельным кабинетам и мелким помещениям, которые продаются с торгов от Москвы.
Это одно маленькое помещение, площадью 15-20, иногда до 30 метров. Чаще всего вообще не имеет своего отдельного входа и находится внутри большого помещения, но изредка действительно попадается как обособленное помещение. Стоит это счастье по итогу чаще всего примерно от 3 до 6-7 миллионов рублей, начальная цена вообще иногда 1млн рублей и иногда выкупается близко к начальной цене (торги же, на повышение). По ощущениям, в последнее время стало многих интересовать как альтернатива вложению в квартиру. Видимо, предполагается, что приносить с аренды будет раза в 2 побольше, а раз покупается у города Москвы, значит должно быть надёжно.

Примеры таких помещений, по уже прошедшим торгам:
1) ВАО, р-н Измайлово 15 м2 Нежилое помещение на продажу - Победителем аукциона признан участник ХХХ предложивший наибольшую цену лота в размере 1 560 000,00 руб.
2) ЦАО, р-н Басманный 32 м2 Нежилое помещение на продажу - Победителем аукциона признан участник ХХХ, предложивший наибольшую цену лота в размере 2 600 000,00 руб.
3) ЦАО, р-н Хамовники 14м2 Нежилое помещение на продажу - Победителем аукциона признан участник ХХХ, предложивший наибольшую цену лота в размере 5 290 000,00 руб.

А вот проблемы с этими помещениями, которые традиционно всем участникам предлагается выявить самостоятельно:
Пример №1: жилой дом, 5й этаж без лифта. Помещение нежилое, поэтому коммуникации отсутствуют все, за исключением электричества. Провести воду и канализацию несколько проблематично, под помещением идут жилые квартиры. Соответственно ни под какие услуги помещение не годится, и не подходит даже под офис. Отсутствие каких-либо признаков отделки за проблему не считаю. С момента завершения торгов прошёл год, видимо по перечисленным особенностям оно до сих пор пустует.
Пример №2: здание - памятник архитектуры; имеется предписание согласовать произведённую перепланировку, привести в порядок помещение (имеется перечень конкретных работ); помещение физически не имеет своего отдельного входа, это полу-подвал, вход в который проходит через другое помещение, находящееся в собственности у другого лица, которое сдаёт своё имущество в аренду. Эти арендаторы незаконно пользуются полу-подвалом много лет и естественно ужиматься по-хорошему не собираются. Это значит, что собственник, под угрозой потерять арендаторов или потерять часть аренды, не согласится дать доступ через своё помещение. В перспективе суды для установления права прохода, а до этого ещё надо как-то урегулировать вопрос с имеющимися предписаниями. В результате, с момента торгов прошло более двух лет, помещение пустует. Его пытались продать за 10млн рублей, продали или нет - не в курсе.
Пример №3: жилой дом, помещение представляет собой кабинет в составе большого помещения. Это большое помещение исторически разделилось на несколько кадастровых номеров, и было распродано разным лицам с торгов. В результате эту комнатку выкупило частное лицо, но собственник основного помещения наотрез отказался пропускать его через свои владения, ни на каких условиях. Его позиция понятна - он своё помещение сдаёт под офис, и его арендаторам навряд ли понравится, если кто-то посторонний постоянно будет ходить в самую дальнюю от входа комнату, через всё помещение. В результате с момента торгов прошло больше полутора лет, судов для установления сервитута ещё не было по каким-то причинам. Собственник, как купил у Москвы помещение, ни разу там не был. Кажется, он его вообще не видел вживую. Ну, понятное дело, арендаторы негласно его комнатой пользуются.
---
Ключевая проблема всех примеров - эти помещения неинтересны, их ещё надо умудриться кому-то впарить. Да, вдобавок играет жадность, все примеры пытались продать за в разы бОльшие деньги, чем купили сами. Но даже по начальной цене, просто вытащить свои деньги - большая проблема.
---
Сейчас уже объявлены торги, на которых реализовываются похожие помещения, у некоторых есть те же нюансы, которые в наличии у приведённых примеров. Так что тут надо дважды подумать, прежде чем влезать, потому что потом просто свои деньги вытащить будет крайне проблематично.

Для размышлений.

Первые две картинки - по юр. лицам, 3-я и 4-я - по физ. лицам, 5-я - о недействительных сделках и 6-я - о субсидиарке.

Наибольший интерес, для упрощения, представляют выделенным красным строки.

Тоже на заметку, при покупке у застройщика. Это из определения по иску о признании права собственности конкретно на коммерческое помещение на 1-м этаже жилого дома (застройщик - банкрот), но сюда также относятся и "апартаменты", и практически все машиноместа, за исключением, видимо, мест под мотоциклы.

21.07.20, 13:44
Maxim D. писал(а):
их ещё надо умудриться кому-то впарить.

Их надо впаривать владельцам больших помещений, внутри которых расположены маленькие. Ну, соответственно, предварительно надо создать невыносимые условия для владельцев больших))

18.11.20, 00:11
Nicita писал(а):

21.07.20, 13:44
Maxim D. писал(а):
их ещё надо умудриться кому-то впарить.
Их надо впаривать владельцам больших помещений, внутри которых расположены маленькие. Ну, соответственно, предварительно надо создать невыносимые условия для владельцев больших))

Чтобы создать невыносимые условия, туда для начала надо попасть. А это не всегда удаётся.
Да и потом, видится проблематичным в принципе создание «невыносимых» условий, здесь всё-таки не коммуналка.