Офисное здание банкрота вроде бы дёшево, брать ли под арендный бизнес? 50 / 1094

ЦАО, район Басманный
Кирпичное нежилое 3-х этажное здание 784 м²
Центросоюзный пер. д. 11
метро Бауманская 920м
метро Красносельская 1600м

банкрот ООО "Космосавиаспецстрой", аукцион вниз
нижняя цена 25 млн ₽ = 32 за м² будет 13 августа (если раньше никто не купит)

Сходил сегодня, посмотрел. Внутри нормальный средний ремонт. Парковка рядом со зданием своя и немаленькая. Можно сдавать в аренду под офисы сразу.

Вопрос — как устроена экономика сдачи в аренду?

Я считаю так:

Доход:
784 м² с учётом коридоров, лестниц и туалетов = 700 м² чистыми примерно
сдать удастся по 10 тысяч ₽ за м² в год
допустим 90% всё время будет сдано
итого доход от аренды 6.3 млр. ₽ = 700 * 10000 * 90%

Расход:
налог 6% от 6.3 млн. ₽ = 378 000 (в предположении, что на ИП на усн "доходы" куплено)
коммуналка 50 000 в месяц = 600 000 в год (из пальца высосал оценку)
охрана 90 000 в месяц = 1 080 000 в год (1 охранник круглосуточно, т.е. 3 человека итого)
уборка 30 000 в месяц = 360 000 в год
1 шустрый человек, ведущий дела 60 000 мес = 720 000 в год
итого расходы: 3 138 000 в год

Чистый доход: 3 162 000 в год.
Окупаемость: 7,9 лет (если купить по 25 млн. ₽, т.е. по 32 000 за м²)

Это в целом верно посчитано или нет?

Сомневаюсь в следующем:

1) Не учёл налог на имущество, но вроде бы его не надо платить, если менее 1000 м² здание (внешняя ссылка). Это верно или нет?

2) В некоторых регионах ставку для ИП на УСН снизили с 6% до 1% (Тыва, Тюменская область, Чечня, внешняя ссылка). Можно ли сменить регистрацию на тюменскую, там встать на учёт, как ИП, и оттуда купить и сдавать здание? Или ФНС не даст так жить?

3) Можно ли без охраны, просто двери с карточкой или кодовым замком? Дорого она обходится даже в минимальном варианте.

Ссылки: внешняя ссылка, внешняя ссылка, внешняя ссылка.

кадастр 77:01:0003024:1061
лот включает право аренды земельного участка общей площадью 354 м² с кадастровым номером 77:01:0003024:55

Файлы по лоту см. в приложении, кроме межевого плана. Он не влезает в ограничение 10мб/файл на форуме, поэтому внешняя ссылка.

Поразительно — на первый взгляд цена 32 000 ₽/м² на офис в ЦАО кажется супер-низкой (для привыкшего к ценам за квартиры). Но начинаешь считать расходы — и видно, что никакой супер-доходности в аренде не видно (по крайней мере под офисы, ритейл и склады пока не изучал). В лучшем случае — просто нормальная доходность для средне-хлопотного бизнеса.

07.07.20, 18:12
Сергей Известков писал(а):
уборка 30 000 в месяц = 360 000 в год

Уборщицу уже взяли? За 30 тыр на 784 квадрата. Очередь большая была из желающих?))

07.07.20, 18:12
Сергей Известков писал(а):
Расход:
налог 6% от 6.3 млн. ₽ = 378 000 (в предположении, что на ИП на усн "доходы" куплено)
коммуналка 50 000 в месяц = 600 000 в год (из пальца высосал оценку)
охрана 90 000 в месяц = 1 080 000 в год (1 охранник круглосуточно, т.е. 3 человека итого)
уборка 30 000 в месяц = 360 000 в год
1 шустрый человек, ведущий дела 60 000 мес = 720 000 в год
итого расходы: 3 138 000 в год

Чистый доход: 3 162 000 в год.
Окупаемость: 7,9 лет (если купить по 25 млн. ₽, т.е. по 32 000 за м²)

Это в целом верно посчитано или нет?

Общее покровительство забыли ?

Мне кажется, лучше и вероятнее найти одного арендатора (удалив из расчета охрану и уборку, пусть сами решают), чем устраивать колхоз, который ушатает всё здание в короткие сроки

07.07.20, 18:12
Сергей Известков писал(а):
налог 6% от 6.3 млн. ₽ = 378 000 (в предположении, что на ИП на усн "доходы" куплено)
коммуналка 50 000 в месяц = 600 000 в год (из пальца высосал оценку)
охрана 90 000 в месяц = 1 080 000 в год (1 охранник круглосуточно, т.е. 3 человека итого)
уборка 30 000 в месяц = 360 000 в год
1 шустрый человек, ведущий дела 60 000 мес = 720 000 в год
итого расходы: 3 138 000 в год

Чистый доход: 3 162 000 в год.
Окупаемость: 7,9 лет (если купить по 25 млн. ₽, т.е. по 32 000 за м²)

Это в целом верно посчитано или нет?

+ 1% ПФР,
+ плата за аренду земли,
+ плата управляющей компании (дворники, вывод мусора и т.д. и т.п. - это Вам оплачивать),
+ текущие расходы на ремонт,
+ бухгалтер.
если у Вас планируется своя охрана, то ФОТ значительно больше, потому что налоги же еще платить.
коммуналка значительно выше.
а будет ли налог на имущество, зависит от того, что за здание. В НК посмотрите.

Хорошие сапоги, нужно брать.

07.07.20, 18:12
Сергей Известков писал(а):
Сомневаюсь в следующем:

Добавляйте нюансы с коммуникациями и с возможным состоянием здания - ну там кровля, например. Это всё может всплыть первой же зимой и вместо дохода получите дополнительные расходы, а там нехило может набежать.
Расходы не совсем верно и не совсем корректно посчитаны, что-то не посчитано, что-то излишне дорого посчитано. С доходами аналогично.
--
Но вообще такие объекты надо анализировать досконально, там может быть много нюансов. Я сейчас вернулся с аналогичного объекта, если там считать так, как вы сейчас, то это было бы конкретное попадалово. В такие вещи не стоит залезать также, как в обычное нежилое помещение. У отдельных объектов есть ряд преимуществ, но проблема в том, что ими надо уметь пользоваться, да и в целом догадаться об их существовании. А вот минусы таких объектов заявят о себе сами и очень быстро, и это будет попадалово.

А так, симпатичный конечно домик

Это очень дешево. Если нет никаких подвохов с обременениями и ограничениями в пользовании - берите.Всяко в минусе не останетесь. 784 метра за 25 млн.в ЦАО... сказка))

08.07.20, 19:32
Виктория Парфёнова писал(а):
25 млн.в ЦАО... сказка))

Только с чего вдруг вы решили, что за 25 млн. оно будет куплено? Начальная цена 100 млн. Если объект "интересный", то он может быть куплен и дороже 100. И это не учитывая, что торги могут быть организованы под "своего" покупателя.

Если удасться купить, то распил на студии и продажа по 200 тр кв.м
Уйдет влет