Недвижка в США - опыт покупки для инвеста 52 / 1543

Для США 8% годовых считается очень хорошим доходом.

Можно найти варианты с 20% доходности, но в последнее время это является большой удачей. Дорогие дома (более 150 000) с моей точки зрения не имеет смысл покупать для аренды, только если на флип с целью 30% дохода.

Для российского гражданина в США практически нет хороших вариантов купить дом в ипотеку, мало того что первоначальный взнос не менее 50%, да ещё и ставка приближается к российской (6-8% в $) и необходимо помнить о 35% налога с доходов нерезиденту... Поэтому 20% годовых в итоге чистыми превращаются в 14%.
Однако в США есть варианты постоянно реинвестировать получаемый доход от продажи в покупку более дорогого объекта, оттягивая тем самым срок расплаты с IRS

У меня вопрос к просвящённому ТС, так как там в Америках дела с нотариатом.?!
Изжили ?!

alexis18 писал(а):
У меня вопрос к просвящённому ТС, так как там в Америках дела с нотариатом.?!
Изжили ?!

не изжили,
в ряде штатов сделку закрывают через тайтл компании, вот они по сути и есть нотариусы... при этом покупатель вообще ни разу может с продавцом не столкнуться, нотариус к каждому может приехать индивидуально.
на счет тайтл компании поступают все деньги по сделке и она же потом распределяет деньги всем участникам сделки: продавцу, всем брокерам, даже налоговой.

Web Capital писал(а):
ряде штатов сделку закрывают через тайтл компании, вот они по сути и есть нотариусы...

Поспорю. Тайтл компания - это что-то типа частной регпалаты, ибо она не только сделку закрывает, но еще и тайтл сам хранит.

По поводу нотариусов - как таковые они есть, но ими пользуются ну очень редко, обычные американцы об их существовании не знают. Основная цель местных нотариусов - простановка печатей на документы, которые требутся для всяких стран, где требуется именно сам факт печати и нет доверия простой подписи человека.
Нотариус здесь это не юрист, а просто человек, который смотрит твои докуметы и удостоверяет, что расписался именно ты. При этом документ под которым ты расписался может быть абсолютно любым. Стоимость такого заверения - 5 долл за подпись. Пользовался я этим один раз, когда какая-то бумажка местному российскому консульству понадобилась.

Полностью называется Title Search Company и по сути является аналогом юридической компании по сопровождению сделок с недвижимостью, коих большинство через эти компании и проводиться.

Сергей А. Шевченко писал(а):
Полностью называется Title Search Company и по сути является аналогом юридической компании по сопровождению сделок с недвижимостью, коих большинство через эти компании и проводиться.

самое главное отличие от московской юр. компании, что тебе очистят тайтл и распределят комиссию по риэлторам, даже первый налог заплатят. Проще и быстрее сделок у меня не было.

Web Capital писал(а):
alexis18 писал(а):
У меня вопрос к просвящённому ТС, так как там в Америках дела с нотариатом.?!
Изжили ?!

не изжили,
в ряде штатов сделку закрывают через тайтл компании, вот они по сути и есть нотариусы... при этом покупатель вообще ни разу может с продавцом не столкнуться, нотариус к каждому может приехать индивидуально.
на счет тайтл компании поступают все деньги по сделке и она же потом распределяет деньги всем участникам сделки: продавцу, всем брокерам, даже налоговой.

Мало этого - сейчас в США можно купить квартиру, не выезжая в США! По Интернету.

Здравствуйте! я , как действующий брокер, хотела бы немного подправить рассказ Игоря. Дело в том, что у нас, в США покупка недвижимости- в разных штатах происходит по-разному... И дома покупают у нас в плохом состоянии тоже, кто Вам сказал, что только с ремонтом?! У меня инвесторы наоборот, ищут дом развалюху, за полцены, чтобы отремонтировать и перепродать.

Главное лицо в сделке- адвокат. Первый взнос поступает на счет сделки-escro account , и деньги там лежат до клоузинга- окончательного подписание документов. Сайты по недвижимости со многие открытые, но тот же realtor.com- имеющий всю информацию с МЛС- не даёт конкретных адресов и телефонов, только общую информацию заинтересовать покупателя, - там телефон риелтора. Сейчас , к сожалению, у меня мало времени, но вечером я обязательно продолжу- если вам, конечно, интересно.

IgorK писал(а):
Смысл риэлтора в Америке мне остался непонятен ибо все базы по недвижке открыты, а понятие «юридическая чистота объекта» отсутствует. Тем не менее без риэлтора, как я уже написал, что-либо сделать крайне затруднительно.

Игорь, смысл работы с риэлтором довольно простой.

1. Процедура оформления сделки обычно сложная. Вы скорее всего об этом не в курсе, потому что от вас ничего не требовалось ведь все было сделано риэлторами.
Проще говоря, если вы не столкнулись с проблемами, то это не значит что их не было. Это просто вас не касалось.

2. В недвижимости, и районах нужно разбираться, чтобы не купить абы что, и непонятно где. Вы опять же вряд ли могли в этом разбираться, и полагались на экспертизу и репутацию агента. К примеру у нас можно купить квартиру за $40,000 долларов. Хорошая квартира, в нормальном районе стоит как минимум в 5 раз дороже. Это же о чем то говорит, так ведь?

3. Не думаю, что вы могли проанализировать стоимость недвижимости, и определить какую цену разумно за нее заплатить. Риэлтор имеет доступ в архивы продаж и может относительно точно сказать что реально стоит этот дом сегодня.
Без такой оценки вы можете совершенно запросто переплатить несколько десятков тысяч долларов.

4. Риэлтор обычно выступает в определнном смысле главным мэнеджером по сделке. Он рекомендует вам: инспектора, адвоката, финансиста, и так далее + отслеживает их работу поступенчато. Если что то дает сбой, то кто будет пытаться довести дело до ума? Риэлтор, правильно?

Могу привести и другие доводы, но даже отсюда не сложно увидеть, почему мало кому приходит в голову покупать недвижимость в Северной Америке без профессионального риэлтора.

Если со стороны процесс кажется простым потребителю, то это вовсе не означает, что все так просто.

Чаще наоборот.

Кстати, у меня часто люди из России, Украины, Беларуси, Казахстана спрашивают где можно посмотреть образцы канадской недвижимости.
Я даю им ссылку на открый сайт, в котором можно посмотреть практически всю продаваемую недвижимость.
Люди обычно исчезают после этого вероятно сильно удивляясь моей глупой наивности.

Знаете что происходит дальше?
Большинство из них довольно быстро понимают, что доступ в базу данных им ничего не дает, так как разобраться с таким громадным массивом информации они просто не в состоянии.
Что происходит дальше, думаю тоже понятно...