Реновация старого дома в центре Риги плюсы и минусы 20 / 453

av_nechaev писал(а):
Предположим 80.000+400.000=600 евро за метр реновированной площади (Вы кстати с лестничными площадками продаете?). На улице Католу, 31 остатки квартир продаются дешевле 1000 евро. Ни озвученные 300, ни даже 100% не получается. Только 50% за 3-4 года жизни проекта (год экспертиза,проект и согласования; 1,5 ремонт; ,5-1,5 реализация). Плюс потраченное время, ибо не пассивный инвест ни разу.

Сдача 300 евро в месяц*20 квартир=6000 гемморойных евро минус коммуналка и налоги при вложениях в 500.000. Какие 20%?

скоро новый год попросите родных подарить вам каркулятор

аренда
20*300 = 6000 мсц * 12 = 72 000 евро в год 18% год

продажа
в соседнем отремонтированном доме на фото
реализованы все квартиры по цене 1100-1300 евро
площадь квартир будет увеличина на 120-150 м(за счет перепланировки)+можно сделать 2-х ярусные квартиры на последнем этаже
800*1200= 960 000 евро прибыль 180 %

затраты
при 20 квартирах 300 + 80 = 380 00
при 24 квартирах 400 + 80 + 15 (выкуп квартир) = 500 000

при использовании кредита 4-5 % год 150000-200000 евро
доходность
по аренде 22-25% от вложенных средств
по продаже более 200 %

реализация проекта 2 года

горе математикам из Москвы предлагаю присмотреть на эти деньги присмотреть
ХРУЩА в на профсоюзной и не умничать

кстате коммунальные оплачивает арендатор
а налоги при такой затратной частью дело близкое
кроме того часть продаж пройдут в серой зоне

Отвечу еще раз.
Я не знаю кто поставляет калькуляторы в Латвию, но дело нечисто.

Начнем с аренды:
В 400.000 евро входит и мебелировка? Вы предполагаете 100% заполняемость (я исхожу из 90%, а реалии скорее намного скромнее)? Под коммуналкой Вы понимаете эл/во, отпление и воду? А арендаторы сами будут убирать МОПы, ремонтировать краны и т.п. ? Я сам должен собирать арендную плату и ротировать арендаторов? Или кого-то необходимо нанять? За сколько этот кто-то согласиться работать (500?800? евро)? Амортизация - не слышали такое слово? Итого искомые 72.000 евро скатятся куда-нибудь в район 40.000 в лучшем случае и кучу проблем в довесок.

Далее, впервые слышу что из 800 метров можно выжать 150 дополнительных метров: у Вас там межквартирные перегородки из 3 кирпича что ли выложены?

И главное - кто будет согласовывать (взяток говорите нету, и суд работает как часы, и никто палок в колеса не вставит), консультировать (5.000 евро местное агентство недвижимости запросит, как пить дать), надзирать (1000 евро в месяц думаю надо положить) и продавать (комиссия сколько - 3%,5%). Или с кредитом вместе банк выдаст мне нужных людей за бесплатно?

Вы нам, москвичам очень льстите, если считаете, что хрущи у нас продаются по 500.000 евро.

Моя альтернатива - 3-ка в Донском Олимпе по 190 за метр с 70% выхлопом за три года без геммороя.

krasner66 писал(а):
в соседнем отремонтированном доме на фото
реализованы все квартиры по цене 1100-1300 евро

Я не знаю сколько там продали квартир по 1300, но в продаже еще полно квартир по 2500 внешняя ссылка
)

лишние 200 м это общие туалеты и ванны на каждом этаже их 5 этажей
переделка чердака во второй ярус еще к пятому еще 150 м это я не считал это бонус
вообще детальный подход требует времени и опыта и все равно всего не учтешь
я девелопер 3 проектов
один даже 1 место среди рядных домов по Европе в 2001 году
огромный опыт в консультировании подобных проектов
есть команда
проектировщики(согласуют все проверено не раз ) отличный конструктор строинадзор ( это наша гордость дяденька 70 лет один из разработчиков гостов ссср всех субподрядчиков по всем работам строит как детей ) строительная компания с лицензией
реально можно все подсчитать только после разговора с совладельцами и смет по основным работам и коммуникациям

аренда таких квартир 1-2 комн около центра вообще не проблема этот сигмент оооочень востребован. пару раз этим занимался
квартиру сдали за день было несколько претендентов
грустный вариант прибыль 100-120 % за 3 года
истина где то по середине
калькуляторы для делают маленькие желтые человечки

Удивительно, что рижане настолько ленивы, что не хотят собрать лежащие под ногами 400% за три года. Это про 2500 за метр. Просто-таки вытащили козырь из рукава посреди полемики ;;-)))

Поди с 2007 года информация на сайте не обновлялась :ni_zia:

А вот у меня тоже калькулятор неправильный. Получилось, что кап ремонт дома стоит 500 евро за метр и это с надстройкой мансарды и сносом кучи стен. Вы чего вообще? Там даже дверей и окон нет, а автор даже мебеля сюда включает.

справедливая цена 1200-1300 евро для этого обьекта.
можно пробовать 1500 евро но только при реализации половины проекта
2500 евро у соседей это бесплатная реклама для покупателя этого обьекта
а интерес большой
в день мне 5-10 звонков от рижан и не только
каждый день кто то едет смотреть
привозит строителей
торгуются
но аванс не дали

просто на рынке Латвии местные инвесторы с деньгами всего боятся .

да их и нет реально
мах квартирки на аукционах

наиболее рисковые еще от кризиса не отошли.
я типичный представитель этой группы . недвижимости на пару-тройку лимонов
а денег только на жизнь
выбрал неправильный сегмент земля под застройку жилая и промышленная только рынок начал оживать.
а мне чтобы довести свои обьекты до реализации конечному покупателю нужно 200 000 евро.
на один участок даже клиенты есть завод ставить. аванс дал . местные жители против. сейчас суд 20 января
если выграю покупатель рассчитается за землю . можно будет думать.
кроме того у меня в работе десяток очень доходных и интересных обьектов латвии
так получилось
до 1 млн евро
все купить физически не возможно

по ремонту 500 евро м2 плюс минус 10%
еще конкурс можно будет провести среди подрядчиков
мебель не входит мах кухня

krasner66 писал(а):
av_nechaev писал(а):
Предположим 80.000+400.000=600 евро за метр реновированной площади (Вы кстати с лестничными площадками продаете?). На улице Католу, 31 остатки квартир продаются дешевле 1000 евро. Ни озвученные 300, ни даже 100% не получается. Только 50% за 3-4 года жизни проекта (год экспертиза,проект и согласования; 1,5 ремонт; ,5-1,5 реализация). Плюс потраченное время, ибо не пассивный инвест ни разу.

Сдача 300 евро в месяц*20 квартир=6000 гемморойных евро минус коммуналка и налоги при вложениях в 500.000. Какие 20%?

скоро новый год попросите родных подарить вам каркулятор

аренда
20*300 = 6000 мсц * 12 = 72 000 евро в год 18% год

продажа
в соседнем отремонтированном доме на фото
реализованы все квартиры по цене 1100-1300 евро
площадь квартир будет увеличина на 120-150 м(за счет перепланировки)+можно сделать 2-х ярусные квартиры на последнем этаже
800*1200= 960 000 евро прибыль 180 %

затраты
при 20 квартирах 300 + 80 = 380 00
при 24 квартирах 400 + 80 + 15 (выкуп квартир) = 500 000

при использовании кредита 4-5 % год 150000-200000 евро
доходность
по аренде 22-25% от вложенных средств
по продаже более 200 %

реализация проекта 2 года

горе математикам из Москвы предлагаю присмотреть на эти деньги присмотреть
ХРУЩА в на профсоюзной и не умничать

Как все шоколадно!
Я почти согласен!
Только чего Вы сами не возьмете кредит и не заработаете эту кучу легких денег? :lol:

для получения кредита нужна сумма 250 000 евро
покупка+проекты+сметы+выполнение основных работ(крыша окна утепление перекрытия коммуникации лестницы)
нужно оформить договора с потенциальными клиентами показать договора проплаты
после этого делается оценка и можно получить 150-200 000 евро на отделку

кроме того у меня кредитная история плохая одна моя компания взяла кредит 1 100 000 евро 2007 году банк ликвидировали идет продажа цессии
в общем мне лучше не вылезать

у меня десяток в продаже интересных проектов все купить не возможно

кроме того инвестор может предложить мне участие в обмен на работу

и я не считаю этот проект простым

малобюджетным ДА
ПРИБЫЛЬНЫМ ДА
мало рисковым ДА
его можно продать на любом этапе
с прыбылью
НО ПРОСТЫМ НЕТ

кроме
того