Европейская недвижимость с аукционов по банкротству 50 / 3984

Чек - оборотный.

5. Объект, покупаемый на аукционе хорош потому что по нему уже есть заключение по оценке, сделанное сертифицированным оценщиком, который имеет право давать подобную оценку для судебных дел.
Ну, и соответственно - имея уже подобное заключение на руках, человек может обратится в свой банк (или в любой другой) с целью получить финансирование для своей покупки. Цена - уже указана оценщиком. Для банка это важно. И вот тут ещё один "плюс" для человека, собирающегося купить на аукционе. Он может запросить кредит на сумму (рассматриваем пример с верху) равную 200 000 - 10% =180 000 euro. Тогда как в процессе торга - объект может достаться ему по цене 150 000. То - имея на руках одобренный кредит на сумму 180 тыс, человек на самом деле будет располагать свободными средствами в сумме 50 тыс: 150 000 (цена покупки) - 20 000 (10%) = 130 000, а одобрение, как помним равно 180 тыс. Значит получает на свободные нужды (на обустройство например, ремонт или может для развития бизнеса какого то, нового к примеру, эти средства использовать) 180 000 - 130 000 = 50 000 euro. По сути неплохие деньги под ипотеку, под принятые низкие проценты на сегодня (порядка 3-3,5%).
Где ещё можно взять 50 штук под такой низкий процент?.

5.1.-5.2.
При покупке на аукционнах недвижимости, зачастую её нельзя посмотреть. Только с улицы. Внутрь никто не пустит. Т.к. всё находится в руках управляющего, который занимается объектом, принадлежащем ранее обанкротившемуся собственнику, то ключ никто не даст. А если там ещё проживают люди (собственники ли или люди снимающие данное помещение), то тем более.
7. Люди должны после продажи объекта с торгов немедленно освободить его (Статья закона об аукционах), а им конечно же это делать не только не хочется, но порой и некуда выезжать => отсюда никто и никогда будущего нового хозяина не впустит в квартиру или дом.

Потом, прежде чем покупать что то с аукциона, нужно поучаствовать в качестве зрителя на них n-ое количество раз. Поучиться так сказать.
И наконец - нельзя сбрасывать с учета разные подводные камни, ну опять в качестве примера:
-смотрели мы как то объект, дуплекс продавался за городом. Вернее был выставлен на продажу в суде.
Поехали по указанному адресу, видим, что расположение неплохое - от станции не далеко, дом староват, но участок привлекательный, мы сразу прикинули по какой цене можно было купить, чтобы было интересно. Походили вокруг, поглядели, потом решил мой спутник попробовать поговорить с соседями, побольше инфо собрать. Толкнулись к одним - там никто не хочет вести никаких разговоров, толкнулись к другим... а там в общих чертах сообщили, что разводятся супруги, и делят этот дуплекс, жена живет рядом в соседнем вроде и не дает возможности продать эту часть и т.д. Короче - скандалы, которые никому не нужны, а уж новому собственнику и подавно. Вопрос с приобретением сразу и закрылся. На руках уже у нас тогда был и план дома и экспертиза по нему (копии естественно), т.е. предварительно все поизучали, подумали, а только потом решили поехать смотреть воочию. А там то и поджидало разочарование из другой "оперы".)

В Латвии аукционы по продаже отобранной недвижимости проводят судебные исполнители. Все выставляемые объекты публикуются на внешняя ссылка. В информации об объекте дается место и время проведения аукциона, адрес и фамилия судебного исполнителя, где можно получить все имеющиеся документы по объекту. Его описание, оценочная стоимость, фамилия владельца и кредитора, в чью пользу объект реализуется.
Для участия в аукционе нужно перечислить на счет исполнителя 10% от начальной цены. Начальная цена равна оценочной стоимости. Победитель в течении месяца перечисляет остальную сумму и получает право регистрировать недвижимость на себя. Если аукцион признан несостоявшимся, то назначается повторный с понижением стартовой цены до 75%от первоначальной. Иностранцы могут участвовать в аукционе, кроме случаев, когда объект не подлежит продаже иностранцам (с/х земля, лес и др.)

Добавлю, что с 1 июля аукционы будут проводиться в электронном виде. Т.е. все будет происходить анонимно, без физического контакта между претендентами. Сейчас сложилась такая ситуация, что участники аукционов активно вступают в терки, а многие регистрируются только чтоб получить от реального претендента свои 100 - 200 евро и отвалить ).

vladimircz писал(а):
Книжка будет нарасхват, я уже занимаю очередь....

Последнее время часто сталкивалась с просьбами написать книгу об аукционах по банкротству. Прошедшие курс Коряновой хоть и заплатили по 325 000 рублей за три блока курса обучения, но получили огромное преимущество. И тихонько посмеивались над неопытными инвесторами, лихорадочно выискивающими выгодные варианты на открытом рынке недвижимости. Они то знали, что по настоящему дешёвые варианты следует искать в другом месте.
Сейчас есть возможность ознакомиться с технологией покупки на аукционах Италии, как движимого имущества так и недвижимости. Будучи экспертом по недвижимости, основное внимание уделила аукционам с недвижимостью.
Плотная подача информации с указанием площадок на которых выставлены объекты, пошаговым разбором конкретных примеров, иллюстрациями и бланками, которые необходимо заполнять для участия в аукционах.
Пока можно приобрести только в формате PDF. Стоимость: 6800 рублей.
Название : "Аукционы по банкротству. Экономия до 45%.Учебник для специалистов"

Начало книги:

"Здравствуйте, дорогой Читатель. Меня зовут Елена. Работаю судебным экспертом уголовного отдела суда области Тэрамо (Италия).
Я очень рада нашей встрече на страницах этой книги, и постараюсь, чтобы она стала для Вас максимально полезной, а также помогла разобраться во всех тонкостях судебных аукционов.
Прежде всего, поздравляю с попаданием в те пресловутые 5 % особенных людей, добивающихся успеха и заслуженно пользующихся уважением окружающих . Интерес к зарубежной недвижимости и методикам оптимальных приобретений, характеризует Вас как хорошо развитого и финансово грамотного человека. Ведь нвестируя в недвижимость, правильно это делать - получив гораздо низшую цену, чем может предложить свободный рынок.
У Вас огромное преимущество перед итальянцами – живые деньги, наличные. В Италии 90% недвижимости покупается за кредитные деньги. Нельзя просто прийти в банк и положить на свой счет больше 10 000 евро. Банкиры их просто не возьмут. А если возьмут......."

ElenaA писал(а):
Последнее время часто сталкивалась с просьбами написать книгу об аукционах по банкротству.

Интересно Елена, не могли бы выложит в открытый доступ (или прислать в личку) не первые 3 абзаца с начала книги (слишком маленький объем для оценки) , а хотя бы три страницы подряд из вашей книги, чтобы можно было сложить какое то первоначальное мнение о предмете покупки.

Ок

Содержание:
1. Введение
2. Где искать объекты.
3. Как проверить выбранный Вами город.
4. Что необходимо сделать перед участием в торгах.
4.1. Налоговая служба
4.2. Банк, что просить и как получить желаемое.
5. Объект, описание, оценочная экспертиза, история всех торгов, на которые
выставлялся данный объект.
5.1. Как подготовиться к просмотру, как назначить просмотр.
5.2. На что обратить особое внимание во время посещения объекта
5.3. Где могут быть подвохи.
5.4. Как составлять заявку на покупку
5.5. Пакет документов для подачи заявки на покупку.
6. Торги .
6.1. Участие в закрытых торгах.
6.2. Участие в открытых торгах.
7. Вступление в право владения объектом.
7.1. Правила, которые не стоить нарушать.
8. Бланки для участия в торгах.

Текст
"..............Когда покупаете квартиру для себя , и никуда не спешите, такая ситуация может иметь смысл. Если же это Ваш бизнес, то мы знаем, что время –деньги. Поэтому нужно быстро перепродать объект, а значит нет смысла увязать в приведённых примерах, требующих достаточно большого количества времени.
5.3 Кроме всего выше сказанного, с особым вниманием следует отнестись к странным пристройкам. Разные шалашики , пристройки, переходы, по которым видно, что они были добавлены после постройки основного дома, должны сразу привлечь Ваше внимание. Они могут быть потенциальными самостроями без разрешений и документов. Сравните с планом дома/квартиры, если ли они на плане? Как обозначены? На планах это жилые помещения или кладовые / склады (locale di sgombero, sgabuzzino)? Что об этих помещениях сказано в Экспертной оценке? Будьте готовы к тому, что их возможно придётся удалять или легализировать.
5.4. Итак объект подходит и Вы собираетесь участвовать в торгах.
Вернёмся к нашей таблице (рис.10). Четвёртый блок называется “Dati relativi alla vendita” –«Данные относящиеся к продаже»
В этом блоке, в первой строке указана дата и время проведения торгов.
Во второй строке – имя того , кто будет проводить торги, и важно! способ проведения торгов.
Как в нашем примере senza incanto, значит что не будет классических торгов с возможностью повышать цену. Такая возможность, прерогатива торгов con incanto.
А формулировка « senza incanto» говорит о том, что все предложения складываются нотариусу/судье , проводящему торги, в закрытых конвертах. Каждый из участников заранее пишет сумму, которую он готов заплатить за объект торгов. В день проведения аукциона все конверты открываются и квартира/дом присуждается тому, чьё предложение выше. Выше может быть и на 1 евро. Поэтому, когда составляете предложение, не пишите ровную сумму. Добавьте 12-17 евро сверху. Именно эта мелочь может оказаться решающей.
К тонкостям присуждения лота в результате проведения этих торгов вернёмся чуть позже. А пока закончим разбор таблицы, в которой представлен продаваемый объект ( рис.10)

Третья строка говорит о том, где именно будут проводиться торги. Подаётся точный адрес.
Важная информация в последней строчке Deposito cauzionale - 10%
Это значит, что для участия в торгах, Вам нужно приготовить банковский чек на сумму равную 10% от предлагаемой Вами цены покупки. Например : предлагаете за квартиру 25 417 евро - чек нужно приготовить на сумму 2 541,7
В пятом блоке, названном "Per partecipare alla vendita” –«Для участия в продаже», дана информация о том кому складывать предложения и дата, до которой можно делать заявки на участие в торгах (первая строка). А также вид чека, с которым разрешено участие. В данном примере требуется assegno circolare (оборотный чек ).
Чек может быть простым (assegno bancario), когда Вы сами выписываете чек на сумму, которая должна в это время уже находиться на Вашем счету. Система такая: банк выдаёт чековую книжку – блок одинаковых формуляров, в которые Вы вносите сумму и имя того, кому надо заплатить. Ваш чек – это команда банку взять деньги с Вашего счета и отдать человеку, на чьё имя выписан чек. Весь подвох может быть в том, что если на Вашем счету не будет указанной суммы, банкиры лишь разведут руками и не станут менять чек на деньги.
Второй вид чеков - Assegno circolare – оборотный чек , отличается тем, что его выписываете не Вы лично, а банк. То есть банк имеет свою чековую книжку, и прежде чем выдать Вам чек из этой книжки (скажем на 10.000) банк забирает с Вашего счета эти 10.000 и только потом выдаст Вам оборотный чек на указанную сумму.
Основная разница в том, что оборотный чек не может быть без покрытия. Сумма написанная на оборотном чеке уже взята банком с Вашего счета и человек который пришёл получать деньги, с оборотным чеком – обязательно получит указанную на чеке сумму.
Будьте осторожны если кто-то хочет заплатить Вам своим собственным чеком. Человек с недобрыми намерениями может легкой рукой выписать Вам чек на енную сумму и получить от Вас требуемое.
А потом, когда Вы придёте в банк, чтобы поменять чек на деньги, банк не сможет Вам заплатить сумму по чеку так как на счету нет указанных денег. Старайтесь требовать оборотный чек – это чек банка, и банк обязан оплатить его немедленно.
Готовим заявку на участие в торгах . Подсказки по заполнению:............"

vladimircz
Почему бы вам не обратиться к специалисту в сфере недвижимости в той стране, где вы хотите купить недвижимость?

casevillesardegna

ElenaA
Советую вам не писать книги, а приглашать ваших клиентов в ваш офис в Абруццо, где вы сможете предоставить им все васши услуги и всю необходимую информацию по процессу приобретения недвижимости как на свободном рынке, так и на аукционах. Сомневаюсь в том, что ваши коллеги в Италии были бы рады тем сообщениям, которые вы выставляете на форуме.
Наталия Кирил. Агент по недвижимости в Италии.