Недвижка в США - опыт покупки для инвеста 52 / 1543

Немного разбавлю этот форум впечатлениями о покупке недвижки в США с инвестиционной целью. Думаю многим будет интересен мой опыт для сравнения с тем как это происходит у нас.
Дисклеймер: Я не риэлтор и моя основная профессия никак не относится и не будет относится к рынку неджимости, и нижеследующий текст не ставит своей целью кого-то в чем-то убедить или отговорить.

Итак, стояла задача получить максимальные %% от инвеcтиции в жилую недвижку с привлечением ипотечного кредита. Место действия – крупный город США.
Выбор объекта. Здесь все достаточно просто – покупать надо около точек притяжения и зон деловой активности, именно там есть постоянный высокий спрос на долгосрочную аренду. Как правило это объекты около районов с плотной офисной застройкой. Стратегия выбора объекта примерно такая же как и в Москве – посидеть недельку на местных сайтах по аренде и продаже недвижки (realtor.com и иже с ними) и найти наиболее привелекательный вариант по доходности. Помимо этого, очень полезным был просмотр передачи “house hunters” – там сюжет крутится вокруг поиска недвижимости и можно примерно понять какие вкусы у местного населения (а они очень и очень отличаются от того, что мы привыкли видеть в своих квартирах).

Лирическое отступление – в 99% случаев недвижимость в США продается без мебели, но со всей бытовой техникой и хорошим ремонтом. На «убитые» дома даже в хорошем месте, даже по хорошей цене никто не смотрит. За редчайшим исключением никто не покупает дома «под ремонт», все хотят вселиться и сразу жить. Доходит до смешного – покупатель может отказаться от покупки, если в одной из комнат ему цвет стен не нравится.
Просмотр и покупка. При текущих ипотечных ставках спрос на недвижимость тут просто сумашедший. Помните наш московский рост 2005 года? Вот примерно та же ситуация с 5ю покупателями на каждый объект, и прочей ерундой. Принципиальное отличие местного рынка от Мск – это схема по которой определяется конечная цена. Каждый из просмотревших присылает свою цену, которая может быть как выше, так и ниже запрашиваемой, а продавец выбирает какое из предложений ему нравится больше всего. Таким образом, московская ситуация, когда в квартиру набивают покупателей и разыгрывают аукцион исключается полностью.

Итак, было просмотрено где-то 10 домов, на два из них продавцам было выдано ценовое предложение и по одному из домов продавец выбрал меня как покупателя. Был куплен следующий дом за за $330000, вот его фото:

Параметры дома – около 220 кв. м, 1 этаж, участок 6 соток с малньким бассейном. Сам дом расположен на окраине крупного города, в хорошем районе в 15 минутах от 5ти офисов крупных компаний.
Как я написал выше покупал его в кредит - первый взнос 20%, ипотека 3% на остальное.
После покупки я сделал простенький ремонт за 10000 долларов. Здесь стоит отметить, что внутреннее убранство всех домов в Америке очень и очень простое по нашим меркам – просто крашенные стены и дешевенький ковролин/ламинат на полу, поэтому ремонт полностью освежающий даже такую большую площадь обходится относительно недорого.

После ремонта дом был сдан за $3600/мес. Таким образом, доходность до вычета налогов и расходов на содержание составила 13% годовых. Если вычесть отсюда все ежегодные затраты на дом(налоги на собственность, обслуживаение, уход за бассейном и газоном) то доходность до уплаты %% по ипотеке составит примерно 8%. Таким образом, даже с учетом процентов по ипотеке и всех сопутствующих расходов сдача недвижки в аренду начинает приносить доход начиная с первого года аренды (напоминаю, что ипотека была взята под 3%).

Совсем забыл рассказать о риэлторах в США.
Использование риэлтора в США обязательно. Формально без него можно обойтись, но в реальности даже объявление о продаже недвижимости без него не разместить. Стоимость услуг – 6% от суммы, эти деньги оплачиваются продающей стороной и делятся поровну между риэлтором продавца и покупателя. Таким образом покупатель как бы не платит за риэлтора хотя косвенно он платит, конечно.
Смысл риэлтора в Америке мне остался непонятен ибо все базы по недвижке открыты, а понятие «юридическая чистота объекта» отсутствует. Тем не менее без риэлтора, как я уже написал, что-либо сделать крайне затруднительно.

А здесь этот дом всё ещё в продаже внешняя ссылка

Стоит 269000$

Это налоговая оценка дома, никакого отношения к цене продажи или цене сделки она не имеет.
Там специально самыми большими буквами написано - A sales price or tax value is not current market value, contact a REALTOR for an estimate of a home's market value.

Доходность великой не назовешь, здесь поболе и зачем вам этот гимор?

Червяков Игорь писал(а):
Доходность великой не назовешь, здесь поболе и зачем вам этот гимор?

Назовите мне еще один рынок, где можно купить недвижку в кредит и полностью покрывать все ипотечные платежи доходностью с аренды и еще даже сверху иметь.

IgorK писал(а):
Червяков Игорь писал(а):
Доходность великой не назовешь, здесь поболе и зачем вам этот гимор?

Назовите мне еще один рынок, где можно купить недвижку в кредит и полностью покрывать все ипотечные платежи доходностью с аренды и еще даже сверху иметь.

согласен.

Вопросы к ТС:
- у Вас какой статус в США?
- Сколько времени затратили от момента поиска до сделки;
- как оформляли ипотеку (интересуют детали)
- какой рост на рынке (был.прогноз)

Заранее спасибо!

Уже давно прошли те времена, когда в США нищеброды типа щвейцаров, официантов и пр. могли жить от покупки недвижимости в кредит и последующей продажи с наваром.

А тут расчет есть,

Так срок кредита 30лет:

Annual Tax Rate: 2,53 %
Yearly Tax Payment: 8,346
Estimate Monthly Payments
Principal & Interest 1,260.38
Taxes 695.54
Homeowners Insurance 192.50
Total Monthly Payments 2,148.41

У меня срок окупаемости 20++ лет получился, ИМХО в РФ пока в 2 раза лучше. И что с этим каркасником через 30 лет будет фиг его мама знает