Ипотечное кредитование в Турции для иностранцев. Все в деталях. Шаг за шагом. 12 / 269

Ипотека — один из основных инструментов, который рассматривает человек, задумывая купить недвижимость в Турции. Постараюсь рассказать Вам как о процессе оформления ипотеки, так и об условиях, предоставляемых местными банками. И так, что же такое ипотека в Турции и насколько она доступна среднестатистическому иностранцу?

В первую очередь расскажу о нашей реакции, когда мы узнали о возможностях ипотеки в Турции для иностранцев — мы были, мягко говоря, приятно удивлены. И дело даже не в том, что условия ипотеки были лучше, чем у нас на родине. Я проработала в финансовом секторе достаточно долго, чтоб хорошо понять ресурсы финансирования банков, и мне трудно винить те или иные финансовые институты в завышении процентных ставок по ипотечному кредитованию. Нас удивило то, насколько легко турецкие банки готовы финансировать иностранцев, не имеющих никакой кредитной истории в Турции. Для нас это показатель лояльности Турции к заграничным инвестициям и международному обществу.

И так, как же проходит процесс приобретения недвижимости в Турции иностранцем посредством ипотеки? За пример возьмем квартиру в Алании. Предположим, что квартира, которую Вы решили приобрести стоит 60,000 Евро. После того, как определились с выбором квартиры, мы с Вами направляемся в банк. Опять же для примера возьмем один из банков, с которыми мы работаем, Türkiye Finans Bankası. В банке мы знакомимся с условиям ипотеки (об условиях расскажу ниже, завершив с процессом) и подаем заявку на оценку недвижимости со стороны независимых экспертов. Заказ независимых оценщиков стоит порядка 510 турецких лир (150 Евро).

Позволю себе небольшое отступление по поводу независимых оценщиков недвижимости. В Турции независимый эксперт и представляемая им компания действительно независимы. Они не привязаны ни к банку, ни к застройщику, ни к какому-либо другому заинтересованному лицу. Скажу больше, когда банк посылает запрос на независимую оценку, система созданная для независимых оценщиков, автоматически определяет какая из компаний будет проводить оценку — повлиять на это невозможно. Дальше, указанная компания, так же посредством случайного выбора, определяет лицо, которое будет проводить оценку. Таким образом, ни банк, ни клиент, ни застройщик не знает кто отвечает за окончательный отчет по оценке до того, как одобренный отчет будет передан в выбранный Вами банк. То есть, если Вы привыкли, что можно договориться с оценщиком о небольшом завышении оценочной стоимости для увеличения суммы ипотеки, в чем я Вас не виню, так как в странах постсоветского пространства это далеко не редкость, в Турции этот план потерпит фиаско. Процесс оценки недвижимости обычно занимает порядка 2-3 дней. Как только банк получает отчет, представитель банка приглашает нас в офис для оглашения результата и определения последующих действий. В случае, если Вы не согласны с указанной в отчете суммой, Вы можете оспорить решение оценщика и банк вышлет повторный запрос на оценку недвижимости. Но стоит ли повторно платить 510 лир? В редких случаях повторная оценка будет сильно отличаться от первой, поэтому лучше или согласиться с изначальной оценкой или выбрать более подходящую недвижимость. Обычно оценщики будут показывать цену на 5-10% ниже реальной стоимости квартиры — таким образом оценщики страхуют себя на случай будущих рисков по выплате кредитов. В нашем примере квартира будет оценена, в среднем, в 54,000 Евро.

Если Вы согласны с независимой оценкой, переходим к следующему процессу — предоставлению данных и информации Турецкому банку. Здесь я была опять очень удивлена. Там, откуда я приехала, чтоб получить ипотеку, нужно неделями мотаться по разным инстанциям, чтоб собрать все документы, дальше конечно каких-то документов не хватило бы и пришлось бы пройтись по тем же инстанциям повторно, потеряв в итоге на сбор документов порядка месяца. И это, учтите, для гражданина страны (об ипотеке для иностранцев я даже не заикаюсь). Я полагаю, что не я один такой «особенно удачливый», и во многих соседних странах происходит тоже самое. Но вернемся к Türkiye Finans Bankası в Алании и узнаем какие документы потребуют от Вас: заграничный паспорт, удостоверение личности, справку с места работы (или справку о доходах), выписку с банковского счета (за последние 3 месяца)… Что? Ждете продолжения списка? Я тоже ждала, но продолжения нет. Это все те документы, которые потребует у Вас банк. Единственное, что заставит Вас немного «побегать» — перевод документов и официальное заверение их в турецкой Нотариальной конторе. Дальше больше — я еще не видела и не слышал, чтоб турецкий банк обратился к Вашему работодателю для подтверждения заработной платы или подтверждения того, что Вы работаете в указанном месте. Естественно, это не повод для обмана и подделки документов — будьте честны, как сами с собой, так и с местными структурами, потому что отношение к мошенничеству в Турции очень серьезное.

И так, после предоставления указанных документов, банк проводит анализ доходов и расходов и подтверждает или отказывает Вам в ипотечном кредите. Обычно Ваш заработок должен превышать Ваш месячный ипотечный платеж в 2.5-3 раза, чтоб удовлетворить требования банка. После подтверждения ипотечного кредита, банк начинает оформление ипотеки. Весь процесс после получения независимой оценки и требуемых документов занимает порядка 3-4 дней, что довольно быстро, учитывая, что Вы «незнакомый иностранец». Подписание ипотечных документов проходит во время получения ТАПУ (купчей) в одноименной государственной структуре. При подписании документов в ТАПУ так же присутствует адвокат, представитель банка, его услуга оплачивается отдельно в размере 150 Турецких Лир. После подписания ипотечных документов и перевода квартиры на Ваше имя, Ваша недвижимость становится Вашей собственностью, заложенной в банке под кредит, который Вы обязуетесь оплачивать в указанное время.
Далее я постараюсь как можно детальней описать условия ипотечного кредита в Турции. Естественно условия ипотеки отличаются в различных банках. Причина этому то, что ипотека, выдаваемая иностранцам имеет различное финансирование. То есть, если в Азербайджане, ряде стран Центральной Азии и других странах региона, большинство ипотечных кредитов финансируются со стороны центральных банков или государственного ипотечного фонда, при которых гос структура сама определяет банковскую маржу и сама определяет окончательную процентную ставку ипотеки для граждан, в Турции банки финансируют ипотечное кредитование из других ресурсов (привлеченных инвестиций). Т.е. каждый банк указывает процентную ставку, выгодную для банка индивидуально. Таким образом, обычно иностранец получит следующие условия:

Сумма ипотеки — 50-75% от оценочной стоимости недвижимости. Большинство банков дает максимум 50%. Но некоторые (к примеру тот же Türkiye Finans Bankası) предоставляют до 75% от оценочной стоимости.
Годовая аннуитетная процентная ставка — 6.2 — 7.8% на кредит в Евро или в Долларах США. В Турецких Лирах — 13-16% (больше подходит гражданам Турецкой Республики)
Комиссионный расход — единичная плата в размере 0.5%-1% от общей суммы кредита
510 Турецких Лир — стоимость экспертизы (ранее оговоренной)
150 Турецких Лир — расход на банковского адвоката в офисе ТАПУ
Срок ипотеки — до 10 лет
Обязательное страхование недвижимости ДАСК (против землетрясений) — 20-40 Евро в год, в зависимости от квартиры
Обязательное страхование недвижимости на случай пожара- 20-40 Евро
Обязательное кредитное страхование жизни — сумма страховки меняется в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья кредитора, количества лет ипотеки и компании, предоставляющей страхование. Обычно десятилетняя сумма страховки варьируется от 500 до 1000 Евро на весь срок. В случае (не дай Бог) неожиданного летального исхода, страховка полностью покрывает невыплаченный остаток кредита.

Если подсчитать условия по квартире, которую мы выбрали для примера и выбрать средние значения вышеуказанных условий, получится следующая картина:

Сумма кредита (60% от оценочной стоимости): 32,400 Евро
Первоначальный взнос: 27,600 Евро
Месячный платеж (по 7% годовых на 10 лет): 376 Евро
Комиссионный расход (0.75%): 243 Евро
Страхование жизни (в среднем) -750 Евро
Ежегодная страховка ДАСК и страховка на случай пожара — 60 Евро в год

В Турции при ипотечном страховании все просчитано заранее. Многие задаются вопросом, почему турецкий банк готов выдать ипотеку иностранцу на выгодных условиях, не вдаваясь в подробности о кредитной истории и платежеспособности клиента (ну, или не так детально, как банки в странах ближнего зарубежья). Дело в том, что в нашем регионе недвижимость — это один из самых ликвидных активов и банк, выдавая ипотеку, вполне спокоен за свои деньги, так как в случае проблем с оплатой по кредиту, при обоюдном согласии сторон, банк легко реализует эту ликвидную недвижимость, таким образом восполняя неоплаченную часть задолженности.

Наталья Мирон, как то опасно к вам инвестировать, а вдруг Эрдоган опять из патриота России превратится в чмо? Ведь буквально за один день наш Незаменимый поменял решение, помните? В Анапу всё таки понадёжней будет...

Отличная тема.

Ждём новых - обзор рынка новостроек Сирии и перспективы загородной недвижимости в Пакистане :lol:

ВикторВ писал(а):
Отличная тема.

Ждём новых - обзор рынка новостроек Сирии и перспективы загородной недвижимости в Пакистане

Это конечно братские народы, да и русские земли там наверняка есть, но их пока не присоединили к России, может лучше в Крым инвестировать?

Уля-ля писал(а):
Наталья Мирон, как то опасно к вам инвестировать, а вдруг Эрдоган опять из патриота России превратится в чмо? Ведь буквально за один день наш Незаменимый поменял решение, помните? В Анапу всё таки понадёжней будет...

Опасного точно ничего нет) даже в период ссоры между странами никто не трогал иностранных инвесторов и иностранных собственников недвижимости. Политика штука непредсказуемая конечно, но я уверена, что наши президинты уже решили свои проблемы, и будем дружить долго и счастливо.

ВикторВ писал(а):
Отличная тема.

Ждём новых - обзор рынка новостроек Сирии и перспективы загородной недвижимости в Пакистане

А почему вы сравниваете Турцию с Сирией или Пакистаном? Абсолютно разные страны, с разной экономикой и политикой

Я думал себе прикупить в Алеппо квартиру,там цены вроде невысокие сейчас.
Или все таки лучше взять в Диярбакыре?
Там вроде спокойно сейчас

wbif писал(а):
Я думал себе прикупить в Алеппо квартиру,там цены вроде невысокие сейчас.
Или все таки лучше взять в Диярбакыре?
Там вроде спокойно сейчас

Алеппо это не моя юрисдикция, хотите Диярбакыр - любой сумасшедший каприз за ваши деньги.
А если серьезно, при чем здесь Алеппо и Диярбакыр??? Велком ту Аланья, думаю ваш сарказм исчезнет. Издалека очень легко критиковать, верно ;)

Наталья Мирон писал(а):
Алеппо это не моя юрисдикция, хотите Диярбакыр - любой сумасшедший каприз за ваши деньги.
А если серьезно, при чем здесь Алеппо и Диярбакыр??? Велком ту Аланья, думаю ваш сарказм исчезнет. Издалека очень легко критиковать, верно ;)

А что серьезно продаете в Диярбакыре?
Там просто дешевле чем на побережье будет.

wbif писал(а):
Я думал себе прикупить в Алеппо квартиру,там цены вроде невысокие сейчас.
Или все таки лучше взять в Диярбакыре?
Там вроде спокойно сейчас

Диярбакыр, Шанлыурфа, Батман, Ван.. если Вы предпочитаете восточную Турцию