ИПОТЕКА > АРЕНДА 24 / 14092

GEOGRAF писал(а):
Во первых мне кажется что квартира стоимостью в 200К будет сдаваться дороже чем 1К,

Попробуйте цену покупки прикинуть тут внешняя ссылка , а потом посмотрте стоимость аренды тут внешняя ссылка
Это ответ на Ваш вопрос "Интересует наиболее выгодное соотношение, при минимальных затратах на покупку максимальная арендная ставка."

GEOGRAF писал(а):
а во вторых есть легкое предположение что квартира стоимостью 200К через 17 лет будет стоить несколько больше.

ИМХО, это все на что можно расчитывать в вашей схеме.

GEOGRAF писал(а):
Ну и последнее, даже если принять Ваши расчеты, при инвестициях 50К я через 17 лет получу квартиру.

Вы неправильно меня поняли.
Вы инвестируете за 17 лет, в сумме, двойную стоимость квартиры (400-450тыс. дол).

GEOGRAF писал(а):
Я хочу купить квартиру в Москве для дальнейшей сдачи в аренду. Интерес чисто инвестиционный. Купить хочу по ипотеке, вторичку. Хотел бы получить совет что и где выгоднее покупать: 1-, 2-, 3-х комн., центр или окраина, панельку, кирпич или элитку. Интересует наиболее выгодное соотношение, при минимальных затратах на покупку максимальная арендная ставка.

Несколько опоздали с этой идеей в Москве. Такие сделки следует проводить только на растущем рынке цен на квартиры.
Суть идеи в том, чтобы получить прибыль от роста цен на недвижимость за счет привлечения не собственных, а заемных средств. Аренда служит только средством покрытия расходов на обслуживание кредита. Не более. И то не полностью. Для работы данной идеи обязательно потребуются другие доходы, чтобы можно было покрывать около половины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Мы работаем по такой схеме, можем помочь. Но только на растущем рынке цен на квартиры. Если этого нет, то не стоит в это ввязываться. Или уже продавать такие квартиры. В настоящей момент по такой схеме можно работать в регионах, пока цены растут. Работаете и берете ипотеку в Москве, покупаете и сдаете квартиру в регионе. Можно выбрать какой-то областной город. По вашим деньгам и возможностям.
По такой схеме мы покупаем двушки -брежневки, улутшенки в центре города или около вузов, так чтобы можно было закрутить цену аренды по максимуму за счет 3-4-х студентов. А это почти весь год. Или нормальную семью. Обычно ликвидную -не первый, не угловая, метров 45-50. кв.м. Можно 1-шку но также в этих районах. В таких местах не так уж просто найти квартиру по ипотеке -потому что много идет альтернативных сделок , а в чистой продаже единицы или вообще нет. Но за месяц-полтора можно найти и купить. Стараемся покупать кирпич, но от дефицита можно и панель взять. Покупаем там где легче в аренду сдать -рядом с остановкой, пешком до вуза или вокзалов, сервис, магазины. После покупки обычно делаем небольшой косметический ремонт, покупается мебель б/у, вся обстановка. В расчете на 4-5 спальных мест. Софа, 2-3 кровати, тв, холодильник, шкафы, столы письменные. В расчете сразу на заселение без своей мебели. Почему студенты -потому что с них можно больше взять, заселится из 3-4 это им выгодней чем в по одному. А под семью надо мебель лучше или цену аренды иногда снижать.
Банк не узнает -если не будете в об этом кричать на всех углах и квартира будет поддерживаться в порядке и соседи не будут жаловаться. Если внизу соседи с каким-то ремонтом, то может стоит застраховаться на случай ответственности перед третьими лицами -залив и тп.

RE ***
Я наверное не написал еще одну важную деталь. У меня есть некоторое количество свободных средств и в совокупе с деньгами получаемыми от аренды я смогу закрыть кредит максимум через пять лет. Соответственно переплата за квартиру составит 27%. А играть с акциями я не хочу. Это слишком рисковое капиталовложение и знания определенные нужны. Иначе это лохотрон.

RE прохожий.
Мне кажется что 1-2 комнатные квартиры, рядом с метро, в центре.

RE Iv
Спасибо за развернутый ответ. Если можете помочь давайте обсудим в личке.

При максимальном уважении к автору темы... Да, действительно Вы спросили, что лучше выбрать из квартир, а не как потратить деньги.

Дело в том. что любой совет, который можно дать по квартирам для инвестора будет звучать, как "лучшее из худшего". у нас, например, все стаильные инвестора переместили свои деньги из столичных квартир в областную коммерческую недвижимость и земли...

Сам лично я одной ногой риэлтор (моей компании исполняется 10 лет и она успешна), а второй ногой инвестор маленький такой. Пять лет назад я вкладывал деньги в квартиры - бурный рост, пару лет назад я покупал в областном центре квартиры на первых этажах и делал реконструкцию под офис-магазин, а сегодня это один объект коммерческий (так называемый), а всё остальное - земли под застройку в 10-20-километровой зоне от областного центра, но в красивых местах !!!

ВячеславВН писал(а):
Сам лично я одной ногой риэлтор (моей компании исполняется 10 лет и она успешна), а второй ногой инвестор маленький такой. Пять лет назад я вкладывал деньги в квартиры - бурный рост, пару лет назад я покупал в областном центре квартиры на первых этажах и делал реконструкцию под офис-магазин, а сегодня это один объект коммерческий (так называемый), а всё остальное - земли под застройку в 10-20-километровой зоне от областного центра, но в красивых местах !!!

Спасибо за дельный совет. Вопрос лишь такой, рынки России и Украины наверное все таки отличаются. Или нет?

GEOGRAF писал(а):
Спасибо за дельный совет. Вопрос лишь такой, рынки России и Украины наверное все таки отличаются. Или нет?

Наблюдая за риэлторами Украины в рамках проекта "недвижимость Украины", прихожу к мнению, что рынок недвижимости Украины развивается быстрее российского и сейчас находится немного впереди. Вывод, все не чуждое им сегодня, будет востребованно в РФ в ближайшие месяцы.

Червяков Игорь писал(а):
Наблюдая за риэлторами Украины в рамках проекта "недвижимость Украины", прихожу к мнению, что рынок недвижимости Украины развивается быстрее российского и сейчас находится немного впереди. Вывод, все не чуждое им сегодня, будет востребованно в РФ в ближайшие месяцы.

При всей любви к Украине, вынужден не согласиться.
Например по статистике Яндекса (а он второй в Украине после гугля)
"недвижимость" набирают по всей Украине всего 51,170 в месяц.
В то время как в одной только Москве и области 477,758.
То что происходит на НЕРСЕ, далеко не показатель. Просто в украинском сегменте интернет недвижимости еще не так сильна конкуренция как в России потому и все доски(базы) набиваются плотнее(так как было в России, несколько лет назад.) .

Все спекулянты ринулись на фондовый рынок. Это заметно ослабит давление покупателей на рынок недвижимости.

Так акции энергетики подорожали за день на 138 % на ММВБ (ТГК 14, смотри график внешняя ссылка,
вот где состояния сейчас делают.
Сбер, Райка (РАО ЕЭС), Газпром, Норникель и т.д.
В недвижимости видимо будет долгая стагнация, пока покупатели не поймут, что падения не будет, и чтобы купить квартиру придется брать ипотечный кредит.

Для нашего города - Уфа, покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду - невыгодно.
Кв.метр в 1 ком. стоит 60 тыс. руб. Получаем 1,8 млн.руб. за 30-м. хрущевку.
Доход от аренды 7 тыс. руб. в месяц. Минус 1,5 тыс. руб. на содержание.
Получаем срок окупаемости 327 мес. или 27 лет.
И это без подоходного налога в 13 %, который надо платить

Вот я купив квартиру (в марте 2006) за 220000 баксов сдаю ее за 2000 евро. И щас еще поднять аренду хочу заметно. Почуствуйте разницу.
А сейчас выгодно, наверное, только или посуточно, или под бордель.

Вряд ли банк будет интересоваться, что Вы там с этой квартирой делаете. Тем более, что чаще всего она сразу - Ваша собственность.
Но, на мой взгляд, любые кредиты - невыгодны. И как Вы считали 27% за 5 лет. Это за год - нормально, а за 5 лет - нет, Банк же не будет выдавать кредиты за проценты ниже инфляции, он что - дурак?

Иван писал(а):
Вот я купив квартиру (в марте 2006) за 220000 баксов сдаю ее за 2000 евро. И щас еще поднять аренду хочу заметно. Почуствуйте разницу.
А сейчас выгодно, наверное, только или посуточно, или под бордель.

Учитывая то что вы написали у вас получается примерно 14% годовых. Мне кажется это не плохо, тем более что вы являетесь владельцем актива в виде квартиры, который уж точно со временем не дешевеет, а только дорожает. Пусть даже сейчас и гораздо медленнее чем раньше.

Иван писал(а):
Но, на мой взгляд, любые кредиты - невыгодны. И как Вы считали 27% за 5 лет. Это за год - нормально, а за 5 лет - нет, Банк же не будет выдавать кредиты за проценты ниже инфляции, он что - дурак?

Очень просто. Ставка по иппотечному кредиту 9,5-10,5% годовых. Я могу погасить его за пять лет, а вы видимо не учли то что в процессе погашения сумма задолжености уменьшается и проценты начисляются уже на меньшую сумму. Вот и получается за 5 лет переплата составит 27%