О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

26.07.21, 11:17
Дмитрий Ждун писал(а):

10.11.20, 20:08
Maxim D. писал(а):
Стоимость паёв растёт, если растёт стоимость недвижимости. Доход растёт, если индексируется арендная плата
Чистыми до налогов процентов 10-11% получается.

И сейчас в моде склады в Краснодаре, Ростове и Сочи

Где получается? Какая, сорри разница, где склады «в моде», если они везде строятся?

26.07.21, 10:19
Maxim D. писал(а):
sirius_77,
По такой логике и склад перевести несложно, барахла чуть больше, а смысл тот же. Нашли подешевле, переехали.

Вы видимо никогда не видели что такое региональный дистрибуционный склад.
Чтобы просто инвентуру сделать годовую нужно пару недель работать в аду)
А переехать это просто мега проект.

А сетевые магазины закрываются и открываются и пачками.
Не угадали с трафиком и закрылись.

sirius_77,
Я и магазин не видел ни разу. Как открываются, закрываются тоже.

Очень хорошо, что много разных мнений - как иначе взгянуть с разных сторон?!

26.07.21, 10:53
Восток писал(а):
Обдумываю схему - покупка акций ЗПИФН ПНК рентал на ИИС, всё не какой то виртуальный пай, хоть НДФЛ за год вертуть можно.

У меня тоже была такая идея (среди прочих), но в Финаме сказали - не прокатит, что НДФЛ с выплат всё равно снимут. В общем, надо дополнительно изучить...

Тогда конечно лучше капитал держать под подушкой.

Где бы найти такую подушку , чтобы 10-11% годовых начисляла и от инфляции сберегла?!

26.07.21, 15:00
sirius_77 писал(а):
А переехать это просто мега проект.
А сетевые магазины закрываются и открываются и пачками.
Не угадали с трафиком и закрылись.

Что говорить - целые города "закрываются", не то что склады и магазы...
На мой дилетантский взгляд, помещение из-под стрит-ритейла в гуще жилой застройки быстрее спрос найдёт, на крайняк - если не под 5-ку, то "Пиво и Раки" привлекут "контингент"))

26.07.21, 18:55
Что?Где?Когда? писал(а):
На мой дилетантский взгляд, помещение из-под стрит-ритейла в гуще жилой застройки быстрее спрос найдёт, на крайняк - если не под 5-ку, то "Пиво и Раки" привлекут "контингент"))

Это просто разное от слова "совсем". Даже ритейл разный, поскольку речь зашла о логистических комплексах, то и ритейл я подразумевал такой же крупный. Сравнивать супермаркет и пропахший пивняк точно не стоит, последний съехать может просто со временем, потому что не в состоянии стабильно работать.

Другой вопрос, что всё-таки фонды не вкладываются в недвигу той категории, которую арендуют безымянные наливаечные, поэтому в контексте разговора о фондах эту категорию нет смысла обсуждать.

25.07.21, 16:31
Maxim D. писал(а):
А в случае с фондами вы вообще можете не знать, как устроено управление, кто фактически рулит операционкой и почему именно эти люди, что даёт поле для определённых действий.

Дауж, чем глубже погружаюсь, тем больше вопросов-сомнений, например:

- пайщики не могут контролировать процесс пере/сдачи освободившихся площадей и тут возможны не только проволочки, но и откаты конкретному Васе Пупкину от арендатора. Сюда же - взаимоотношения с должниками вплоть до судебных тяжб, дисконты на период форс-мажоров и т.п.;
- если паи не котируются на бирже, где можно видеть какие предложения в "стакане" на покупку и продажу, которые пайщики выставляют через сторонних брокеров, а проходят внутри ЗПИФНа, то менагерам несложно организовать свой попутный бизнес и зарабатывать не только комиссию за переуступки, но и разводить пайщиков на котировках;
- сменить УК и решать пайщикам какие-то общие вопросы - крайне затруднительно, поскольку это сопряжено с онлайн-голосованиями, а подсчёт голосов происходит в самом ЗПИФНе и при его заинтересованности в конкретном результате, у меня нет уверенности, что посчитают не в свою пользу.

Если кто-нить имел ранее подобные сомнения и смог их купировать - буду признателен...
Если есть другие подобные соображения - есть смысл поделиться - давайте обсудим...

Что?Где?Когда?,
Слишком усложняете, не учитывая ряд обстоятельств.

29.07.21, 10:40
Maxim D. писал(а):
Что?Где?Когда?,
Слишком усложняете, не учитывая ряд обстоятельств.

1. Что усложняю?
2. Чего не учитываю?

Что?Где?Когда?,
Сорри, напомню только, что работа УК и фонда достаточно строго регулируется. А так без подробностей.