Недвижимость под сдачу в Сочи 52 / 1136

Добрый день!

Насколько сейчас выгодно приобретать недвижимость под сдачу круглый год через Упр Компанию в Сочи?

Рентабельность средней однушки в Москве при сдаче на длительный срок - около 5 % в год: если берем за 7м руб и сдаем за 30.000 чистыми.

Хотелось бы понять, насколько рентабельно сдавать, например, студию в Адлере за вычетом расходов от упр компании и % от сайтов типа booking, также учитывая простой и разницу цен летом/зимой. Адлер, наверное, интереснее Сочи, т.к. ближе к Красной Поляне, ну и дешевле там жилье более близкое к пляжу, чем в Сочи.

Я не имею никакого отношения к Сочи))) но предполагаю, что в Вашем случае рентабельность будет крайне низкая.
1. В Сочи сезон - это 3-4 месяца в году. Что на побережье, что в Красной поляне (просто это для них разные месяцы)))) В остальное время Ваша студия сдаваться не будет. Либо будет, но за копейки. Ради интереса посмотрите на том же букинге цены на жильё и количество предложений на побережье на ближайшие дни... сейчас там не сезон, ага) и подумайте, чем Вы будете с ними конкурировать. Ценой? Качеством? Локацией? Почему будут выбирать именно Вас?
2. Я из Вашего сообщения понял так, что Вы планируете сами искать клиентов на Букинге и т.п. - а заселять их, провожать, убираться, стирать бельё и т.п.будет управляющая компания? При этом Вы сами будете находиться в Москве, т.е.никак не сможете проконтролировать эту управляющую компанию? Ах, ах. Нетрудно предвидеть, к чему это приведёт. Вам будут хреново убираться, не вовремя встречать/провожать гостей, просто забивать на то, что нужно что_то делать с Вашей квартирой (например человек приехал - а его никто не встречает. Он звонит Вам, Вы звоните управляющему, все на нервах и т.п.). Но при этом управляющий будет исправно получать деньги за свои услуги). К сожалению, на доверии все это работать не будет. Нужно либо все делать самому, либо лично все контролировать.
3. А если Вы планируете, что управляющая компания будет и клиентов искать Вам сама - то это вообще неограниченные возможности для злоупотреблений со стороны УК. Бездонная бочка, в которую будут улетать Ваши деньги. Вы никогда не будете точно знать, живёт ли кто_то в данный момент в Вашей студии или нет. Вам будут сообщать, что никого заселить не удалось - а по факту будут заселять и забирать деньги себе.
4. Квартиры в Сочи уже приблизились по цене к квартирам в ближнем Подмосковье. Но в Подмосковье хотя бы сезон аренды круглый год. И аренда в общем случае (если брать долгосрок) выше. И Вы сможете сами все контролировать. Зачем Вам в Сочи?)))

18.03.21, 20:41
Мурзюша писал(а):
Зачем Вам в Сочи?)))

Спасибо за развёрнутый ответ.
Я сейчас в Сочи и агенты поют про рентабельность аппартов, которые в управлении. Конечно, управление (в моем понимании) - это и уборка и встречи, ключи итд. И все в хорошем качестве, если уж они берут 30% от цены. А сдача через букинг & Co - как раз для контроля и оплаты напрямую мне.
Да, риски есть, поэтому и задал вопрос - насколько это рабочий кейс в плане рентабельности.

P. S. Местные агенты - хуже цыган, почти все объявления - фейки, звонишь: "та вы не волнуйтесь, у нас репутация и харантия качества! Сколько у вас есть денег, этой уже нет, мы вам щас быстро подберем под сдачу, заработаете полтора миллиона в год! Только с ипотекой нельзя, банки не дают. Почему? Та ж его ещё не построили!

Ага. Помимо всего прочего, в Сочи очень специфический менталитет. Отличается от московского) Не хочу сказать, что он плохой - он просто другой) Местные там, по моему восприятию, несколько борзоваты) Плюс, там во многих случаях до сих пор не очень принято бороться за клиента. Нет смысла делать хорошо - все равно приедут и все равно снимут)

18.03.21, 21:43
Мурзюша писал(а):
борзоваты

Не то слово)

18.03.21, 21:06
Andre19 писал(а):
Я сейчас в Сочи и агенты поют про рентабельность аппартов, которые в управлении.

Какие конкретно объекты предлагают местные и в какой бюджет?

Самая большая проблема недвиги Сочи - это строительство на участке с «неправильным» разрешённым использованием.
Что частные дома, что многоквартирные в несколько этажей, что высотки.

Обязательно этот вопрос надо проверить!

Прям с этого и начинать, если смотреть предметно.
История участка для Сочи - важнее истории приватизации для квартиры в Москве)))

18.03.21, 23:41
Павел Рыкалин писал(а):
Самая большая проблема недвиги Сочи - это строительство на участке с «неправильным» разрешённым использованием.

Неа.
Самая большая проблема сейчас это цена, называется хрен укупишь.
Хоть сейчас могу дать список просто отличных ЖК в Сочи, но стоимость - ЦАО.

18.03.21, 19:52
Andre19 писал(а):
Рентабельность средней однушки в Москве при сдаче на длительный срок - около 5 % в год: если берем за 7м руб и сдаем за 30.000 чистыми.

5% чистыми это очень даже хорошо по нынешним временам... А вообще тема интересная и перспективная кмк. Что касается бюджета, то может быть на побережье есть еще объекты не такие дорогие, как в Сочи, есть люди разного достатка, и все хотят отдыхать.

18.03.21, 20:41
Мурзюша писал(а):
1. В Сочи сезон - это 3-4 месяца в году. Что на побережье, что в Красной поляне (просто это для них разные месяцы))))

Берите в Имеретинке, в пгт Сириус цены будут расти и там можно 2 сезона "окучивать": и море близко, и к горнолыжке недалеко))