Что продает риелтор (видео с семинара) 162 / 7007

brokerplus писал(а):
Александр мск писал(а):
А мне вот интересно каким образом машина делает оценку, я не спорю можно примерно все оценить но что бы точно...фантастика.

как раз тут чистая математика ... проблем ни вижу ... понижающе-повышающие коэффициенты, погрешность и прочая лабуда из мат статистики и других разных математик ... все в формулах ... интереснее все таки учет человеческого фактора

А как забьешь в формулу альтернативу, правоустановку, состояние, и.т.д. сами знаете соседние дома могут стоить разные деньги...

Александр мск писал(а):
brokerplus писал(а):
Александр мск писал(а):
А мне вот интересно каким образом машина делает оценку, я не спорю можно примерно все оценить но что бы точно...фантастика.

как раз тут чистая математика ... проблем ни вижу ... понижающе-повышающие коэффициенты, погрешность и прочая лабуда из мат статистики и других разных математик ... все в формулах ... интереснее все таки учет человеческого фактора

А как забьешь в формулу альтернативу, правоустановку, состояние, и.т.д. сами знаете соседние дома могут стоить разные деньги...

Александр послушайте любые курсы для оценщиков или учебник прочитайте по дисциплине оценка недвижимости .. там все написано ... и про состояние и про разные дома.

внешняя ссылка

brokerplus писал(а):
Александр мск писал(а):

Александр послушайте любые курсы для оценщиков или учебник прочитайте по дисциплине оценка недвижимости .. там все написано ... и про состояние и про разные дома.

внешняя ссылка

Не буду спорить ...но не уверен...если бы все было так, то оценщики бы не проводили анализы и на объекты выезжали только что бы убедиться что нет перепланировок.

alexey moskva писал(а):
Очень интересное видео Сергей. Спасибо.
Я к сожалению не работаю в продажах, но всё-таки задам Вам пару вопросов, и надеюсь Вы найдете время, чтобы ответить на них.
1.У Вас действительно есть алгоритм по отбросу мусора в базе?
Не получается ли так, что Вы также отбрасываете существующие объекты?
2. Ваша программа действительно умеет создавать точную аналитику по запросу?
Я это к тому спрашиваю, что всегда считал что точную аналитику можно построить только исходя из данных сделок, а не из данных в объявлениях.

1. Да есть алгоритм, как и любой автоматизированный алгоритм он не может быть совершенным, поэтому, если Вы обратили внимание, есть этап ручной модерации и прозвона Базы.

2. Аналитика - это не оценка...(Александр мск просто на столько слаб, что это не отличает). Аналитика дает срез по району по определенным параметрам...Можете открыть и посмотреть, справа колонка Карта Цен, там есть средние цены по районам, это скорее индикативные точки, на какие диапазоны следует опираться при первоначальном телефонном разговоре....Всегда же приятно, когда Вам риелтор может сказать диапазоны цен сходу...В этом же часть нашей работы...Это аналитика, но точную аналитическую справку строим так: выбирается объект, исходя из его параметров из максимально очищенной базы строится выборка схожих по параметрам квартир: тип дома, площадь, количество комнат...Радиус берется не более 2 км...Строится выборка за три месяца и рисуется график цен и объем предложений...Графики строятся так...(медиана, от медианы слева строится средняя цена условного эконом-класса, справа строится средняя цена условного бизнес-класса)...Таким образом мы не задаем точную цифру, а даем пользователю "коридор цен"...Это называется не оценка, а "аналитический отчет"...А вот оценка квартиры, делается только после выезда и осмотра квартиры...К сведению, сейчас будет параллельно открыта оценочная компания, которая будет давать уже экспертное заключение...

А теперь, самое важное, для чего мне коридор цен...Когда наш сотрудник может в течении трех минут (!) получить аналитическую справку, он уже видит, где есть задел для проведения Торгов...И может грамотно обосновать, почему он дает такую цену за квартиру...Согласитесь для работы полевого сотрудника это удобно, важно понимать от каких цифр отталкиваться...И это работает...

Что касается оценка по ЦЕНЕ сделок, ЭТО ВООБЩЕ ПРАВИЛЬНО, но кто же у нас хочет делиться данными...Никого не заставишь вносить такой параметр...ХОТЯ ОН ВАЖЕН ДЛЯ ВСЕХ...

Смирнов Сергей писал(а):
alexey moskva писал(а):
2. Аналитика - это не оценка...(Александр мск просто на столько слаб, что это не отличает).

Я писал не про аналитику а про вашу оценку месяц назад вы доказывали что она у вас автоматизированна и оценивает с точностью чуть ли не до 10 тыр. А так как у вас на форуме много тем решил написать в этой так как по сути все ваши темы можно объединить в одну...как хорошо что есть агентон...

Александр мск писал(а):
Смирнов Сергей писал(а):
alexey moskva писал(а):
2. Аналитика - это не оценка...(Александр мск просто на столько слаб, что это не отличает).

Я писал не про аналитику а про вашу оценку месяц назад вы доказывали что она у вас автоматизированна и оценивает с точностью чуть ли не до 10 тыр. А так как у вас на форуме много тем решил написать в этой так как по сути все ваши темы можно объединить в одну...как хорошо что есть агентон...

Александр давайте договоримся, я не комментирую Вас, Вы меня, все же очень просто...То что Вы ходите и минусуете все подряд, что я пишу, я это хорошо вижу в отчете...То что я писал про модуль оценки, он называется Модуль Оценки, потому что звонящий клиент задает простой вопрос "оцените примерно мою квартиру"...Или Вы впервые слышите такой вопрос...В таком случае мы можем ему сходу сказать наиболее точный диапазон цен...

Смирнов Сергей писал(а):
Александр мск писал(а):

Александр давайте договоримся, я не комментирую Вас, Вы меня, все же очень просто...То что Вы ходите и минусуете все подряд, что я пишу, я это хорошо вижу в отчете...

Без комментариев...просто смешно...

Смирнов Сергей писал(а):
... наиболее точный диапазон цен...

Мне даже как филологу смешно от такой абракадабры, а уж как риэлтору.. ;;-)))

Про аналитику.
1. Я бы обязательно вводил данные точных сделок хотя бы тех, кто пользуется агентоном для общего блага.
2. Чтобы отличить эти данные от данных других объявлений я на конце стоимости ставлю цифру 1, а не 0.
Пример пришла квартира за 5 000 000р а продалась за 4 800 000р. Значит в базе для аналитике она будет стоять со стоимостью 4 800 001р
3. Я бы данным для аналитике приписывал бы разные коэффициенты в зависимости от:
а) срока неизменения цены
б) данные точные, то есть со сделке, или неточные, то есть из объявления.
По пункту а).
Если цена не меняется на протяжении месяца или двух(ну максимум 3-х), значит скорее всего она переоценена, и эту стоимость нужно рассмотреть с каким-нибудь коэффициентом. А если цена меняется в течении месяца, то значит используем последнюю цену без коэффициента.
Пример: По одной квартире стоит цена 2 месяца 6 000 000р, а по другой была 5 900 000р, а стала 5 500 000р.
Среднее арифметическое 5 750 000р. То есть разница 250 000р. Введем коэффициент 0,5 для цен, которые не менялись больше месяца. И получим для первой цены стоимость 6 000 000- 275 000*0,5= 5 862 500р - и эту цену будет брать в средней арифметической.
Для цен больше 2-х месяцев можно ввести коэффициент 0,8 и так далее, то есть что-бы цена была максимально приближена к той, которая чаще меняется, то есть по которой ведется работа.
По пункту б) Можно ввести коэффициент 1 для точной цены и понижающие коэффициенты для цен из базы.
--------------------------------------------------------
Может быть всё это бред, но я думаю, что должно работать.

Director писал(а):
Смирнов Сергей писал(а):
... наиболее точный диапазон цен...

Мне даже как филологу смешно от такой абракадабры, а уж как риэлтору..

А мне как математику и выпускнику МГТУ им Баумана не смешно...Филология она ведь наука о словоформах, Вы ей хорошо владеете, искусство передернуть фразу освоили хорошо...