Открываю АН. Один в поле - воин? 780 / 92722

Nikola s KMV писал(а):
А потом мы долго и мучительно будем искать ответ на вопрос: "Почему это покупатели так не любят агентов"
Хорошо, а если мой клиент не продавец, а покупатель, какую схему передачи аванса применить агенту, чтобы также красиво "из воздуха" заработать денег. Без этого ответ будет не полным.

Эту схему работы предлагает Уральская палата недвижимости. Зайдите на upn.ru в раздел для профессионалов, там есть формы договоров. Они как раз и сделаны для такой схемы работы.
Лет шесть назад мы тоже так работали. Но из-за того что в основном проходят сделки-альтернативы - отказались от нее (брать на агентство деньги, передавать по цепочке, а в случае срыва - агентство оказывалось крайним ). Сейчас заключаем с продавцами эксклюзив и при нахождении покупателя заключаем предварительный договор между продавцом и покупателем с внесением аванса. После этого продавец вносит нам предоплату за оказываемые услуги.

Nikola s KMV писал(а):
Покажите мне статейку в ГК, где залог возвращается в двойном размере

Точно! Вот глаз-амаз, наметанный глаз профессионала не проведешь. Спасибо. Конечно, это не опечатка даже, а "оговорка". Речь идет о "задатке" (ст.ст. 380 и 381 ГК РФ)

Nikola s KMV писал(а):
А потом мы долго и мучительно будем искать ответ на вопрос: "Почему это покупатели так не любят агентов"

Если у вас так - вам действительно не сладко.

Может это скорее из-за скрытых комиссий и отсутствия ЭКСов?

У нас по данным Регистрационной палаты около 70 процентов сделок проходит с участием Агентств. Когда идешь записываться в очередь в регпалату - заполняешь Заявку с указанием реквизитов агентства. И ФИО участников сделки. А так же предъявляешь договор с клиентом. Без предъявления договора с Заказчиком риэлтор просто не сможет записаться на подачу документов

Nikola s KMV писал(а):
Хорошо, а если мой клиент не продавец, а покупатель, какую схему передачи аванса применить агенту

Вы действительно позволите вашему Заказчику внести аванс с мыслью попросить его через пару дней обратно?

***

Вы совершенно правы, я как-то совсем упустил из вида такой важный момент, как "расторжение договоров". Спасибо, что подсказали. Ничто из написанного мною выше не является догмой и не претендует на "истинность". Это всего лишь, сделаное по просьбе нового в нашей профессии человека, субъективное описание моего личного опыта. Кстати, приглашаю вас присоединиться и описать ваш

Сергей АН писал(а):
Лет шесть назад мы тоже так работали. Но из-за того что в основном проходят сделки-альтернативы - отказались от нее (брать на агентство деньги, передавать по цепочке, а в случае срыва - агентство оказывалось крайним ). Сейчас заключаем с продавцами эксклюзив и при нахождении покупателя заключаем предварительный договор между продавцом и покупателем с внесением аванса. После этого продавец вносит нам предоплату за оказываемые услуги.

Пардон, Сергей, а в этом случае как вам удаётся остаться в стороне, если один из них уклоняется от заключения основного договора?
На мой взгляд те же яйца, только в профиль...

Сергей АН писал(а):
Эту схему работы предлагает Уральская палата недвижимости. Зайдите на upn.ru в раздел для профессионалов, там есть формы договоров.

Спасибо, Сергей. Честно говоря и не знал, что типовые договора выложены на сайте. Это здорово облегчает задачу - многие люди просят прислать им образцы. Сам получал их еще на дискете, когда заканчивал Курс "Основы риэлторской деятельности агента".

Итак, кому это актуально, типовые договора с клиентами - внешняя ссылка

Интересная беседа получается, с одной стороны - рассказывается немного о технологии риэлторской деятельности, с другой - пиар себя любимого, но есть и третья сторона - многократное кидание камнем в обидчика (-ков). С интересом наблюдала за всем происходящим.
Посмотрела первый из выложенных договоров, создалось ощущение, что создан он юристом-стажером, не советую ими пользоваться.
Уж, коли пришло решение освоить новый бизнес, то рациональнее воспользоваться франшизой, в этом случае получаете и обучение и поддержку.

Боня писал(а):
С интересом наблюдала за всем происходящим.

Со ЗРИТЕЛЯМИ вообще недостка нет. Вот беда - с УЧАСТНИКАМИ напряг. Хотите помочь - присоединяйтесь.

Боня писал(а):
Посмотрела первый из выложенных договоров, создалось ощущение, что создан он юристом-стажером

Ощущения бывают обманчивыми

:

Arthur.Ohanesyan писал(а):
Алексей!...
... Не даром Екатеринбург считается самым продвинутым городом России в плане риэлторских технологий и этики работы. Сейчас в этом убедился! ...

amURAL писал(а):
Уж, коли пришло решение освоить новый бизнес, то рациональнее воспользоваться франшизой, в этом случае получаете и обучение и поддержку.

Полностью согласен. Франшиза - суперский инструмент (сам по ней работаю, в другой сфере). Особенно если она "не сырая" и роялти доступные.
Если есть реальная возможность уйти во франчайзинг - стоит об этом задуматься.

Московские агентства славятся своей технологичностью, разделением труда, тщательностью проработки деталей и многими инновациями, о которых у нас в провинции только еще слухи ходят. Расскажите, Боня, с удовольствием у вас поучусь. Без подколов.

Zhagrusha писал(а):
Сергей АН писал(а):
Лет шесть назад мы тоже так работали. Но из-за того что в основном проходят сделки-альтернативы - отказались от нее (брать на агентство деньги, передавать по цепочке, а в случае срыва - агентство оказывалось крайним ). Сейчас заключаем с продавцами эксклюзив и при нахождении покупателя заключаем предварительный договор между продавцом и покупателем с внесением аванса. После этого продавец вносит нам предоплату за оказываемые услуги.

Пардон, Сергей, а в этом случае как вам удаётся остаться в стороне, если один из них уклоняется от заключения основного договора?
На мой взгляд те же яйца, только в профиль...

Добрый день, Ольга. Яйца может быть и те же, только устойчивость бизнеса другая. Во-первых, ответственность возникает у продавца, а не у агентства (мы же оказываем профессиональные услуги по продаже объекта, а не гаранта). Во-вторых, это очень их дисциплинирует продавца. В-третьих, продавцу в двойне не выгодно отказываться от сделки - нужно оплатить проведенную работу агентства и штрафные санкции покупателю. Но это, честно говоря , такая ответственность только в теории, на практике, как привило, сумма находящаяся в агентстве возвращается покупателю (мы же не судимся с клиентами

).

У нас тоже при заключении предварительного договора деньги забирает продавец. А мы получаем предоплату за услуги в размере 50%. Очень это продавца дисциплинирует.

Все красиво написано и нужно отдать должное автору - amURAL, за то что он это все систематизировал и в доступной форме написал. Но следует заметить что большая часть того что он пишет, имеется в книгах или методичках (но об этом говорили). Хотя за краткость изложения и прогонку через личный опыт, отдельное спасибо. Основную сложность в открытии агентства, да и в его существовании играет не процесс реализации объекта, а процесс нахождения ЭКСКЛЮЗИВНОГО клиента и установки ПРАВИЛЬНОЙ стоимости на объект. Все остальное дело техники, возможно именно по этому, американские авторы, такие как Том Хопкинс, Гари Келлер подробно описывают именно часть по привлечению клиентов и их убеждению в том, что ты реализуешь их недвижимость намного лучше чем они сделают это сами, ну или хотя бы не хуже, но сэкономишь их время. Именно об этом говорит Артур Павлович и именно этому посвящены многие ветки этого форума. Вот здесь, к сожалению, четкой структуры нет и книг русских авторов нет (я не встречал), и очень много зависит от упорства и личных качеств риэлтора, вот по этой причине нужен наставник для нового сотрудника, потому что должностными инструкциями это трудно передать. В этом бизнесе в России, к сожалению, очень часто платят не за какую то конкретную работу, а за доверие, за то что пришел с покупателем и т.д. В России нужно клиента убедить, что ты ему нужен, как профессионал (особенно в провинциях) а не как база данных по объектам.
Так вот к чему я это все. Как я понимаю в том городе, где автор данной темы планирует открыть агентство, нет агентств по недвижимости, но вместе с тем люди решают свой квартирный вопрос. Плюс город небольшой, и многие друг друга знают лично. Так вот возникает вопрос, а нужен ли им риэлтор (в понимании организации процесса и представления интересов) или может быть им нужен просто юрист, который будет проверять документы, или им нужна база данных с вариантами. Если у потребителя нет привычки пользоваться данной услугой то будут сложности. Как я понимаю в России данная услуга зарождалась в городах мииллиониках, где люди друг друга не знают и не доверяют, где была необходимость расселения коммунальных квартир, переселение «неблагополучных» граждан с последующей реализацией их имущества, инвестиций собственных средств (этим, кстати, обусловлен тот факт, что большая часть тех людей, которые заработали на рынке недвижимости деньги, заработали их не на услугах, а на инвестициях собственного капитала, вначале в "интересные" варианта, а затем в строительство).
Будут ли собственники жилой недвижимости заключать с Вами эксклюзивный договор, а без эксклюзива это торговля информацией (чем, кстати, многие крупные агентства на заре 90-х и занимались, да и сейчас не брезгуют) и все вышесказанное не будет работать. Я бы вам рекомендовал подумать о реализации коммерческой недвижимости. Вот там может понадобиться риэлтор, как профессионал, как человек который организует процесс и представляет интересы собственников/покупателей. Плюс вы можете (через сеть) активно продвигать Вашу городскую недвижимость покупателям из других регионов и стран. Но этому сегменту можно применить только часть из вышесказанного в данной теме. В коммерческой своя специфика - другие договора, другие взаимоотношения, другие этапы, нужно сразу уметь профессионально проводить переговоры и т.д. Хотя структура остается все той же. Да и "восточный" фактор, о котором выше шла речь, тоже будет не так проявляться в коммерческой недвижимости.

Здравствуйте, rusakk. Спасибо за ваш коментарий. Зашел на ваш сайт - и по доброму позавидовал.

"В нашу структуру входит агентство недвижимости, титульная компания, ипотечный брокер и юридическое агентство." (Строчка с Сайта внешняя ссылка). Вот это супер! Наверное с точки зрения структуры - идеальная организация. Где нашлось место и людям со значком "Realtor". на лацкане пиджака. И где на этих специалистов не сваливают несвойственные им функции, как в маленьких агентствах.

Честно говоря в Екатеринбурге таких еще не встречал. В некоторых агентствах идут по этому пути - при помощи создания соответствующих отделов.

Возможно в вашей структуре нашлось место так же и для страховшика и менеджера по "Золотым услугам?". Для тех кто не знает "Золотыми" называют в анекоторых американских агентствах дополнительные сервисы, которые практически не приносят денег, но удобны для клиентов. Такие, как ремонт, сантехник, переезд и прочее. Агентство заключает договора со специализированными фирмами. Когда клиенту агентства это актуально - менеджер по "Золотым услугам" помогает клиенту все устроить прямо не выходя из помещения группы компаний. И фишка в том, что клиент оплачивает эти услуги по оптовым ценам. Агентство-то является оптовиком для той же мувинговой компании.

rusakk писал(а):
Основную сложность в открытии агентства, да и в его существовании играет не процесс реализации объекта, а процесс нахождения ЭКСКЛЮЗИВНОГО клиента и установки ПРАВИЛЬНОЙ стоимости на объект.

С этим не поспоришь.

rusakk писал(а):
Так вот возникает вопрос, а нужен ли им риэлтор (в понимании организации процесса и представления интересов) или может быть им нужен просто юрист, который будет проверять документы, или им нужна база данных с вариантами. Если у потребителя нет привычки пользоваться данной услугой то будут сложности.

Точно в цель!

Возможно, при открытии бизнеса (тем более АН) стоит поискать ответы на такие вопросы:
1. Кто будет являться вашими потенциальными клиентами в той сфере, в которой вы собираетесь работать?
2. Какие у них есть проблемы в этой сфере (не по вашим догадкам, а по их словам)?
3. Какая из этих проблем является основной?
4. Как сейчас они решают эту проблему?
5. Какие есть успешные методы решения этой или подобных проблем в других местностях и в других схожих сферах деятельности?
6. Как эту проблему решали в древности?
7. Как подобная проблема решается в живой природе?
8. Какие у вас есть БЛЕСТЯЩИЕ ИДЕИ (стратегия) чтобы решить эту проблему быстрее, эффективнее и дешевле, чем это делается сейчас?
9. Есть ли у вас решимость и ресурсы, чтобы чтобы внедрить ваш более эффективный способ решения проблемы в жизнь?
10. Какие вам нужно для этого выполнить шаги (тактика)?

maklerUA писал(а):
Я бы вам рекомендовал подумать о реализации коммерческой недвижимости. Вот там может понадобиться риэлтор, как профессионал, как человек который организует процесс и представляет интересы собственников/покупателей.

Чисто субъективно я бы выстроил сделки с недвижимостью по следующему градиенту:
1.Найм жилья.
2.Купля продажа жилья
3.Аренда.
4.Купля продажа загородной недвижимости, в том числе земля, коттеджи
5. Междугородние и международные сделки с жилой недвижимостью.
6.Сделки с коммерческой недвижимостью.

В некотором смысле, коммерческая недвижимость - это "высший пилотаж" для риэлтора. Хотя я знаю одного успешного агента по недвижимости, который сразу после риэлторских курсов начал продажи самолетов и комерческой недвижки