Открываю АН. Один в поле - воин? 780 / 92722

amURAL писал(а):

Будучи риэлтором Покупателя (и защищая его интересы) я никогда не позволю своему клиенту внести аванс непосредственно Продавцу (физическому лицу).
Помуму, что это опасно для моего клиента-покупателя. Продавец-физическое лицо может и аванс (задаток) взять и квартиру отказаться продавать. Как я заберу обратно деньги своего клиента-покупателя у недобросовестного Продавца-физического лица? У меня нет никаких рычагов давления на физическое лицо. Кроме как подать в суд и 3-5 месяцев судиться, между прочим за деньги моего клиента.

Я вместе со своим клиентом-покупателем съезжу на внесение аванса (или задатка). Мой клиент-покупатель, от своего имени - от имени физического лица внесет юридическому лицу - Агентству аванс (задаток). На Агентство существуют мощные досудебные рычаги воздействия. Это - Коммиссия по профессиональной этике.

Если Агентство Продавца не сможет продать квартиру, за которую мой клиент-покупатель внес аванс (задаток) - агентство должно будет вернуть аванс + проценты (если был внесен аванс) или задаток в двойном размере (если был внесен задаток). А если агентство и квартиру не продаст и аванс (задаток) откажется возвращать? Что делать, как забрать деньги у Агентства? В Екатеринбурге - элементарно: подать жалобу в Комиссию по Профессиональной этике УПН. В ближайшую пятницу Комиссия пригласит представителей конфликтующих сторон и сверит их действия с "Правила осуществления риэлторской деятельности на территории города Екатеринбурга для агентств-членов УПН". Если в соответствии с "Правилами" Агентство-продавец должно вернуть аванс (задаток) - Комиссия по этике и вынесет такое решение "Вернуть аванс (2задатка)". Нарушитель обязан подчиниться.

Если Агентство-нарушитель не подчилилось Решению Комиссии по этике - его отключат от МЛС. А это - смерть для Агентства. (1-2 недели и вопрос решен. Без денежных затрат)

Если и после отключения от МЛС Агентство-нарушитель не возврашает Аванс (задаток), мой клиент (под руководством адвоката агентства) подаст в суд НА ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО (Агентство). Прошу отметить - не на физическое лицо-Продавца (мы ему не давали никаких денег) - а на юр. лицо. Исходя из судебной практике в Екатеринбурге спор в суде по поводу аванса (задатка) внесенного ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ практически в 100 в ста процентах случаев будет решен в пользу ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА (еще до начала процесса ).

Только из-за того что я, риэлтор-покупателя не могу рисковать деньгами своего клиента (суммой аванса или задатка) и затеян весь этот сыр-бор. Многие агенты в Екатеринбурге не понимают всех этих тонкостей. Но поступают точно также, так как их обучили.

Схема, конечно специфичная.
И в некоторых исключительных случаях не помешала бы.
Но, на мой взгляд, у нее есть несколько слабых мест (к сожалению, при состоянии современного российского законодательства безупречных схем быть не может).

Во-первых, передавая аванс в агентство продавца, насколько я понял из предыдущих постов, Вы все равно передаете его физическому лицу - сотруднику агентства. Обязательства у Вашего покупателя возникают с третьим лицом, а не с самим продавцом.

Во-вторых, это агентство, чтобы подстраховать своего клиента, заключает с Вашим Покупателем не авансовый договор, а "договор покупки", который по своему содержанию является "Договором оказания услуг по приобретению". Нет ли здесь оснований для признания сделки недействительной?

При более пристальном внимании в этой схеме также можно усмотреть возможность для скрытых комиссий.
Именно по такому сценарию развивались события в Москве и Питере, когда в этих городах применялась практика внесения аванса не клиенту, а директору агентства.

Но в этих городах нет столь влиятельных общественных объединений, как УПН в Екатеринбурге.

Все мои умозаключения чисто теоретические и являются попыткой разобраться в существе вопроса, важного в практическом применении

Nikola s KMV писал(а):
Но в этих городах нет столь влиятельных общественных объединений, как УПН в Екатеринбурге.

Ну а реально, что может сделать общественная организация?
Расстрелять?

Ну пожурить....
В присутствии коллег дать возможность спустить пар клиенту...
Не захочется позориться перед коллегами директору фирмы...
И только.
Слабоват рычаг.

Отключить от МЛС. У них там всё на мультилистинг завязано.

maklerUA писал(а):
Отключить от МЛС. У них там всё на мультилистинг завязано.

Ээээ нет, не всё так просто. [-X

Александр Гученко писал(а):
maklerUA писал(а):
Отключить от МЛС. У них там всё на мультилистинг завязано.

Ээээ нет, не всё так просто.

Существуют еще такие вещи, как Репутация Агентства и конкретного специалиста, Сертификат соответствия качества услуг, Сумма страхового взноса по Страховке Профессиональных рисков (и Сумма страхового возмещения), Удостоверение Риэлтора, Аттестат Агента и Аттестат Брокера (с регулярной переаттестацией), информация о каждом специалисте, выложеная на сайте УПН. И кто мешает Клиенту просто позвонить в УПН и узнать репутацию конкретного Агента или Брокера? Если будет сказано: "Четыре раза разбирался на комиссии по профессиональной этике, три раза наложено взыскание, срок действия Аттестата заканчивается через две недели, на очередной аттестационный экзамен еще не являлся". И кому тогда, нафиг, нужен такой специалист?

Или вы читаете в газете"Агентство Недвижимомсти "Имярек" исключено из членов УПН всвязи с ...". Прощай бизнес...

amURAL писал(а):
Существуют еще такие вещи, как Репутация Агентства и конкретного специалиста, Сертификат соответствия качества услуг, Удостоверение Риэлтора, Аттестат Агента и Аттестат Брокера (с регулярной переаттестацией), информация о каждом специалисте, выложеная на сайте УПН. И кто мешает Клиенту просто позвонить в УПН и узнать репутацию конкретного Агента или Брокера? Если будет сказано: "Четыре раза разбирался на комиссии по профессиональной этике, три раза наложено взыскание, срок действия Аттестата заканчивается через месяц, на очередной аттестационный экзамен еще не являлся". И кому тогда, нафиг, нужен такой специалист?

Или вы читаете в газете"Агентство Недвижимомсти "Имярек" исключено из членов УПН всвязи с ...". Прощай бизнес...

Не спорю, видимо УПН редкое исключение из правил.
Алексей, на разбор в комиссию по профессиональной этике скорее всего попадёт не специалист, не брокер, а конкретная фирма.
Как правило, все разборы возникают на почве не возвращённых клиенту задатков.
Это гражданско-правовые отношения и эти вопросы легко решаются в мировом суде.
Какой проступок должна совершить фирма, чтобы она была исключена из числа членов?
В своё время в Гильдии Риэлторов Черноземья состояла фирма, директор которой в дальнейшем попала в тюрьму за мошенничество при операциях с недвижимостью.
Так её исключили задним числом и ни у кого не возникло желания разрекламировать этот ход, по понятным всем, надеюсь, причинам.

Ну а реально, что может сделать общественная организация?

Это смотря, что за организация

Когда в 2006 году из-за резкого увеличени количества сделок и замены программного обеспечения в местной Регистрационной Палате случился аврал - именно общественная организация навела так порядок. Президент общественной организации встретился с Руководителем государственного органа, орщественная организация выставила своих дежурных на территории государственного органа, быстро и эффективно разработала и внедрила систему предварительной записи (которая действует до сих пор), обеспечила ее действенность.

Все зависит от людей которые "у руля". Екатеринбургу просто повезло с такими людьми как Сафаров, Кац, Кузнецов, Галлев, Дэви и иже с ними.
Так что не надо принижать свои силы и возможности, уважаемые коллеги.

Не спорю, видимо УПН редкое исключение из правил.
Алексей, на разбор в комиссию по профессиональной этике скорее всего попадёт не специалист, не брокер, а конкретная фирма.
Как правило, все разборы возникают на почве не возвращённых клиенту задатков.
Это гражданско-правовые отношения и эти вопросы легко решаются в мировом суде.
Какой проступок должна совершить фирма, чтобы она была исключена из числа членов?

Совсем забыл упомянуть, предыдущие посты предназначены не для того чтобы высокомерно сказать "Учитесь, детки, как надо...". В некоторых регионах некоторые вещи поставлены на таком уровне... что свердловчанам остается только слюни пускать. А читаю статьи Виктора Гудзона - так вообще чувствую себя неопытным мальчиком в некоторых вопросах

Просто считаю, что конструктивнее обмениваться положительным опытом решения различных проблем в разных регионах, чем ...

По вашим вопросам
1. На "разбор полетов" в ближайшую пятницу вызовут и Директора АН и конкретного Агента
2. Невозврат комиссионных - не самая частая тема заседания комиссии по этике. Может быть "нарушения Положения о рекламе" разбираются чаще. Но точно не скажу. Можно, конечно поднять "Риэлторский вестник УПН" (Документ для служебного пользования, рассылаемый еженедельно Директорам и Брокерам) и посчитать статистику, но, честно говоря лень
3. Если стороны не подчинились Решению Комиссии по этике - они могуг обратиться в суд. Но суд - это долго и не очень дешево
4. Чтобы вылететь из Членов - надо совершить определенное количество определенных проступков описанных в нормативных документах. Подробнее
внешняя ссылка

Из вещей, по которым я завидую другим регионам:
Например, казалось бы чего проще оформить всех Агентов, как ИП с 6процентным налогом, обязать штатного бухгалтера сдавать за всех отчеты в налоговую и так далее. Столько головняков сразу снимается. Или внедрить систему по депонированию авансов, которую описал Артур Оганесян. Но ... не прижилось пока. Москвичам завидую белой завистью по некоторым вопросам... Многим регионам по величине комиссии за продажу... Да много еще чего.
А Региональной Риэлторской Ассоциацией действительно горжусь.

Не зря на ежегодном Балу Риэлторов лучшие люди УПН получают заслуженные благодарности от Отцов Города

Ура! снимаю шляпу! Читайте amURAL , человек бьет в центр мозга!!!

amURAL

Про балы релторов расскажите поподробнее...