Наблюдения за МРН 362 / 12628

Gordon Freeman

Ряд наблюдений относительно рыночных цен.

1.Общие наблюдения за рынком вторички.

На мой взгляд, рынок надо рассматривать через призму истории. Долгое время у нас (у них) никакой частной собственности не существовало и в помине, а механизм обеспечения жильём носил абсолютно нерыночный характер.
Можно вспомнить практику кооперативного жилищного строительства, но там тоже было много нюансов со вступлением в ЖСК. В итоге, рынком в случае с ЖСК тоже не пахло.
Далее, известные изменения, после которых мы и увидели собственников нынешних квартиру.
Привело это всё к тому, что «получение» квартиры в сознании большинства граждан не ассоциируется с зарабатыванием денег и определение рыночных цен не имеет под собой никакой основы.

2.Определение рыночной цены на этапе формирования предложения со стороны продавца.

Мне этот процесс больше всего напоминает то, как в моём детстве обменивались вкладыши от жвачек. Отчего-то считалось, что некоторые вкладыши более ценные, а некоторые менее. При этом собирание подобных коллекций было сугубо детским занятием, и мы понятия не имели о тиражах того или иного фантика, абсолютно не могли иным образом определить их ценность.
Психология на МРН, на мой взгляд, именно такая. Получившие собственность не рыночным путём оценивают её аналогично упомянутым фантикам от жвачки.
Как правило, у продавцов нет намерения выйти в кэш, а есть желание разменять, например, трёшку в Крылатском на двушку и однушку в Митино. У контрагентов, как правило, аналогичное стремление, и они точно также не располагают деньгами, а лишь совершают некие пассы с привлечением ипотеки, продажами другого жилья и т.п.
В результате, люди чьи доходы чаще всего едва позволяют протянуть от зарплаты до зарплаты встраиваются в серьёзные экономические процессы, на которые довольно активно влияют.

3.Реальные цены сделок.

Стараюсь этот вопрос активно мониторить узнавая у знакомых стоимость покупки/продажи объектов. Только за последний месяц интересный пример продажи двушки в Алтуфьево за 5,5 млн – 200 т.р. комиссия агенту за продажу. Люди находились в убеждении, что продают по рыночной цене.
Примеров аналогичных сделок довольно много.

"Ничто так не понижает стоимость квартиры, как попытка ее продать" (с)

25.08.18, 11:46
Gordon Freeman писал(а):
Только за последний месяц интересный пример продажи двушки в Алтуфьево за 5,5 млн – 200 т.р. комиссия агенту за продажу. Люди находились в убеждении, что продают по рыночной цене.

Это неполные данные. Адрес, площадь, документы? Может, там такие документы, что и переплатили еще?)

25.08.18, 11:46
Gordon Freeman писал(а):
В результате, люди чьи доходы чаще всего едва позволяют протянуть от зарплаты до зарплаты встраиваются в серьёзные экономические процессы, на которые довольно активно влияют.

Никак они не влияют. Да, работал человек всю жизнь, например, на госслужбе за эту квартиру, на старости решил помочь детям, поставил ее по цене много выше рынка и ... кукует.
Кукует до тех пор, пока не осознает, не осознает баланса спроса и предложения. Дотягивает он до зарплаты или нет - пофигу.

25.08.18, 12:02
чао писал(а):
Это неполные данные. Адрес, площадь, документы? Может, там такие документы, что и переплатили еще?)

Линейка в панельной девятиэтажке. Документы приватизация начала 90-х, 1 владелец с момента постройки...

25.08.18, 12:06
index_svg писал(а):
Никак они не влияют. Да, работал человек всю жизнь, например, на госслужбе за эту квартиру, на старости решил помочь детям, поставил ее по цене много выше рынка и ... кукует.
Кукует до тех пор, пока не осознает, не осознает баланса спроса и предложения. Дотягивает он до зарплаты или нет - пофигу.

Развивая Вашу мысль. Работал человек на госслужбе всю жизнь и получил нахаляву квартиру, например в Строгино. Другой человек работал на заводе и точно также получил квартиру нахаляву, но в Выхино. Оба они не имели никаких шансов свою недвижимость купить, т.к. являлись низкооплачиваемыми работниками. Спекулировать на тему культурных различий между чиновниками и работягами, я не стану, но хочу заметить, что людей зарабатывающих на жизнь руками я уважаю в отличии от дармоедов на содержание которых тратятся мои налоги.

Далее, сравнение двух объектов гораздо более интересное. Удалённость и транспортная доступность до центра от этих локаций +- одинаковая, в зависимости от времени суток, вида используемого транспорта и т.п. Качество панельных домов тоже везде примерно одинаковое - серии типовые. Доступность социальных объектов (хорошие школы, поликлиники и т.п.) тоже примерно одинаковое.

Есть ряд других моментов по которым их можно сравнивать, НО откуда при довольно равнозначных потребительских свойствах такая разница в цене подобных объектах?

25.08.18, 12:07
Gordon Freeman писал(а):

25.08.18, 12:02
чао писал(а):
Это неполные данные. Адрес, площадь, документы? Может, там такие документы, что и переплатили еще?)
Линейка в панельной девятиэтажке. Документы приватизация начала 90-х, 1 владелец с момента постройки...

Такой рынок был, видимо. На тот момент не было покупателей, а продать надо было срочно.
И, повторюсь, документы и состояние, наверное, повлияли) Локация так себе) Цена как цена. Ничего выдающегося)

25.08.18, 12:25
чао писал(а):
Такой рынок был, видимо. На тот момент не было покупателей, а продать надо было срочно.
И, повторюсь, документы и состояние, наверное, повлияли) Локация так себе) Цена как цена. Ничего выдающегося)

Это этого лета, точный месяц не скажу только. Была продажа ради продажи, если разобраться, люди сами не поняли зачем это сделали, т.к. вырученной суммы не хватило на ту цель, ради которой они затевались. Состояние плохое, но без экстрима - квартира сдавалась в найм более 10 лет, ремонт не делался. Сам не видел,но со слов владельцев, вероятно, обычный бабушатник.

Цена, на мой взгляд, высокая всё равно, но ведь в данной локации аналоги выставлены по 6-6,5 млн., а тут люди на руки получили 5,3 млн. Разница есть.

Люди там были совсем простые и старые, дураку понятно, что их банально развел собственный риэлтор, взяв за это 200т.р. Речь впрочем не об этом, а о механизме ценообразования. Ведь такая сделка не единичная и какой в таком смысл вообще вести речь о рынке, если текущие собственники приватизированного жилья не ориентируются в ценах от слова совсем?

25.08.18, 12:46
Gordon Freeman писал(а):
Ведь такая сделка не единичная и какой в таком смысл вообще вести речь о рынке, если текущие собственники приватизированного жилья не ориентируются в ценах от слова совсем?

Возьмите массовые сделки, где нельзя утверждать спрос и продажа не сбалансированы, а предмета покупки и нет вовсе лишь обещание его передать в в будущем времени - квартиры в новостройках.
Зачастую цены в них (сегодня) дороже вторичке в данной локации. Например группа компаний "Пес И Кот"...
Что скажите, как это в вашу теорию вписывается?

25.08.18, 12:46
Gordon Freeman писал(а):
Люди там были совсем простые и старые, дураку понятно, что их банально развел собственный риэлтор, взяв за это 200т.р. Речь впрочем не об этом, а о механизме ценообразования.

Не согласна, не считаю, что развел. Такова была цена в моменте. Тем более, ни квартиры, ни документов мы с Вами не видели. А про механизм ценообразования на вторичном рынке сложно наладить, всегда надо учитывать человеческий фактор, а его не оцифруешь.