Бюджет 10 млн. Что взять под аренду??? Новострой или вторичка? 310 / 11635

[Белова Анна]

Таких цен нет,откройте циан. За Коньково 33 метра хотят 6,3-6,5, никак не 5,3. Плюс комиссия риэлтору. На ремонт не смотрела,возможно такие убитые, что и 30 не дадут чистыми. В прошлом году были варианты в Ясенево за около 5, но и аренда 26, не больше. Сейчас таких предложений нет.

Я писала уже, что за август-июль с рынка выбрали даже девятиэтажки. В июне-июле своими глазами смотрела пять однушек в девятиэтажках коньково-беляево от 5,1 до 5,3. Все их можно было купить. Да и Ясенево еще вот было по 4,8. Ближе к 7 это двушки. А сейчас остается только открывать и вспоминать)) И радоваться покупке Лучей и ждать два года минимум. Прекрасный выбор.

[Alonna]

Таких цен нет,откройте циан. За Коньково 33 метра хотят 6,3-6,5, никак не 5,3. Плюс комиссия риэлтору. На ремонт не смотрела,возможно такие убитые, что и 30 не дадут чистыми. В прошлом году были варианты в Ясенево за около 5, но и аренда 26, не больше. Сейчас таких предложений нет.

Я писала уже, что за август-июль с рынка выбрали даже девятиэтажки. В июне-июле своими глазами смотрела пять однушек в девятиэтажках коньково-беляево от 5,1 до 5,3. Все их можно было купить. Да и Ясенево еще вот было по 4,8. Ближе к 7 это двушки. А сейчас остается только открывать и вспоминать)) И радоваться покупке Лучей и ждать два года минимум. Прекрасный выбор.

Анна, я мониторю уже больше года ЮЗАО (Беляево-Коньково-Зюзино), самые дешевые цены в Зюзино, вот там цены 5,3-5,5, , так что нет таких цен в Коньково-Беляево, были чуть-чуть подороже в 2017 году. После января-марта 2018 нет таких цен.
По поводу ЖК Лучи, ждать не 2 года, а год-полтора., сдача 4 кв. 19г. и если посмотреть динамику строительства предыдущих корпусов, то так и выходит.
Потом сколько будет стоить квартира с отделкой и ключами на руках, минимум 6 млн. и сколько будет стоить через полтора года квартира Коньково-Беляево , допустим видели вы квартиру за 5,3 - комиссия риэлтора (берем самую низкую) 0,1 - ремонт по минимуму 0,3 = 4,9 млн., +аренда (если ремонт по быстрому плюс поиск нанимателя, остается 17 мес. х 30 т.р.= 510 т.р.) + 0,5 . Итого разница в 600 т.р. , только по второму варианту слишком много действий нужно совершить.

[Белова Анна]

После января-марта 2018 нет таких цен.

Еще в июне-июле (те полтора-два месяца назад) в Коньково можно было взять девятиэтажку за 5,15 средний этаж без балкона. Из "приличного" предложения за 5млн подобная девятиэтажка была в районе коломенской всего за 5 ровно..Так же Преображенка за 5 ровно в кирпиче. "Мы" сами не взяли. Теперь сидим вспоминаем(( что было по 5, а что стало..Так что мне есть, что вспомнить))
В районе Зюзино в прошлом году я блочку с кухней 9,5м за 5,3 покупала..но это более старые воспоминания)) А эти девятиэтажки так совсем свежак. За июль-август все размели. Думала, что осень принесет какое-то обилие вариатов на рынок, но пока нет.

[GreetS]

и сколько будет стоить через полтора года квартира Коньково-Беляево , допустим видели вы квартиру за 5,3 - комиссия риэлтора (берем самую низкую) 0,1 - ремонт по минимуму 0,3 = 4,9 млн

Так сколько по вашим прикидкам через 1,5-2 года будет стоит однушка в 9-ю этажке в Коньково-Беляево? Вы так и не назвали цифру.
Также не понял вашего рассуждения, почему от летней цены квартиры в Коньково в 5,3 млн. надо отнимать комиссию риэлтора и расходы на ремонт? Т.е. 400 тыс. По моему эту цифру 400 тыс. логичнее прибавлять к 5,3 млн, а не вычитать из нее. Это же все расходы на квартиру и приведение ее в нормальное состояние.

[Alonna]

и сколько будет стоить через полтора года квартира Коньково-Беляево , допустим видели вы квартиру за 5,3 - комиссия риэлтора (берем самую низкую) 0,1 - ремонт по минимуму 0,3 = 4,9 млн

Так сколько по вашим прикидкам через 1,5-2 года будет стоит однушка в 9-ю этажке в Коньково-Беляево? Вы так и не назвали цифру.
Также не понял вашего рассуждения, почему от летней цены квартиры в Коньково в 5,3 млн. надо отнимать комиссию риэлтора и расходы на ремонт? Т.е. 400 тыс. По моему эту цифру 400 тыс. логичнее прибавлять к 5,3 млн, а не вычитать из нее. Это же все расходы на квартиру и приведение ее в нормальное состояние.

Хорошо, распишу по другому. Купил человек квартиры за 5,3 млн одну в Солнцево, другую в Беляево.
Через полтора года решает продать:
Солнцево - 6 млн.
Беляево - продаем за 5,3 млн. , но были как доходы в виде аренды, так и расходы( доход 0,5, расход 0,4), соответственно получаем 5,4
Разница 600 т.р.
Можно сказать конечно, что сделанный ремонт добавит цену к 5,3 , но тут как получится, во-первых мы взяли минимальный ремонт и не факт, что его не подпортят арендаторы,во-вторых часть денег ушла на демонтаж, вывоз мусора, которую не вернуть.

[Zadnyaya_lapka]

В Лучах, кстати, есть как хорошие, так и говенные не очень локации.
Как и в ПБ.
Вид на Производственную и 25 м.п. до метро от дальних корпусов, например.

Ну под аренду это точно брать не стоит. Это была одна из причин почему я не взяла переуступку,которая готова или почти готова. Далеко от метро и ходить ЧЕРЕЗ стройку ближайший год мало кому понравится. Там не 200 метров,а все 800. В Саларьево тоже нет смысла брать корпуса дальше,только самые ближайшие к метро. ИМХО.

[Zadnyaya_lapka]

После января-марта 2018 нет таких цен.

Еще в июне-июле (те полтора-два месяца назад) в Коньково можно было взять девятиэтажку за 5,15 средний этаж без балкона. Из "приличного" предложения за 5млн подобная девятиэтажка была в районе коломенской всего за 5 ровно..Так же Преображенка за 5 ровно в кирпиче. "Мы" сами не взяли. Теперь сидим вспоминаем(( что было по 5, а что стало..Так что мне есть, что вспомнить))
В районе Зюзино в прошлом году я блочку с кухней 9,5м за 5,3 покупала..но это более старые воспоминания)) А эти девятиэтажки так совсем свежак. За июль-август все размели. Думала, что осень принесет какое-то обилие вариатов на рынок, но пока нет.

В общем таких квартир нет. Давайте не будем вспоминать что было полгода назад. Весной и мое Саларьево стоило 5,8. А вон человек выше вообще Лучи купил за 3,6 когда-то.Конечно я пересмотрела все предложения на вторичке в своем радиусе поиска. Хочется нормальную квартиру и надолго. А не клетушку в девятиэтажке с кухней 6. Когда падают цены на жилье аренда тоже проседает. Раньше улетало все,а последнее время те же бабушатники без дисконта уже не сдать. И не забывайте что ниже рынка продают вторичку зачастую проблемные квартиры. Риск несет не риэлтор,а покупатель.
А теперь посчитаем давайте. Пусть квартира стоит 5,3+0,1 комиссия+0,3 мин. ремонт. Мебель в расчет не беру. Итого Общая стоимость 5,7. За полтора года (условный срок сдачи) она принесет 30000*18=540000. Вычитаем расходы в 400тыс. Чистая прибыль 140 тыс. Итого ее условная цена с учётом дохода будет 5440000. При этом ее цена продажи врятли вырастет.
В Лучах конечно неполученная прибыль тоже будет 540 тыс за это время. Но,судя по ценам в домах поблизости, после постройки квартира прибавит за то же время 20-25% в цене. Сомневаюсь что цены там будут ниже,чем в панельках рядом. Скорее будут на уровне Мещерского леса. А это прибавка 1000000-1200000 за то же время.
Или я не права?

[Zadnyaya_lapka]

Конечно минус в том что при аренде я получаю живые деньги и сейчас и их можно потратить. )))Но для меня это не принципиальный вопрос. Можно сказать что новострой это вклад без досрочного расторжения под 10%.

[Alonna]

она принесет 30000*18=540000

Правы.

она принесет 30000*18=540000

Только я на 17 месяцев умножала , так как ремонт и поиск арендатора , какое то время занимают.

[Zadnyaya_lapka]

Про Саларьево пока ничего не понятно сколько прибавит. Это будет видно после декабря,когда сдадут первую очередь.
Но уже с момента заключения ДДУ моя квартира прибавила в цене 110 тыс. Ну и кто знает,в Пике в Саларьево ОЧЕРЕДИ из покупателей. Меньше часа не ждала ни разу.