Помогите оценить 2ку на Ленинском 68 / 1868

Юлия, не буду спорить или обсуждать цены. Просто готов приехать сегодня же за 14 купить красные дома или Ломоносовский 18. С налом. Условие немного, не 1-3 этажи, ну и не 45 м двушка (стандарт 55-60м) и ровные документы. Таких цен не было даже 2 года назад когда я покупал эту квартиру.
Да и у меня не дальше 68го дома, а 66.
Виннер смотрел. Все висят на своих ценах и двигаться не собираются ). Некоторые висят по 2-3 мес, но особо меня это не удивляет. Уж очень специфичное место, с точки зрения цен, не каждый готов столько отвалить за 2ку.

red-w писал(а):
Добрый день. Помогите приблизительно оценить 2ку на Ленинском пр-те
м. Университет (10-15 мин пешком, в зависимости от работы светофоров)
Ленинский пр. 66,2к.кв,8 этаж 9-ти этажного сталинского дома. 58 метров, жилая 38, кухня 9.5
Линейка с окнами на Ленинский.
Хороший евроремонт, с подогревами полов, кондиционерами, встроенной кухней и тп. Заезжай и живи вообщем.
ДКП, 2 года назад, в договоре можем показать или достаточно большую сумму, ну или всю. Это обсуждаемо, скажем так.
Свободная продажа, 1 взрослый собственник, выписка до сделки.
Вся мебель и техника остается по желанию клиента.
Риторический вопрос, сколько сейчас она может стоить примерно. Продать особо не горит, те. интересует среднерыночная стоимость.

Знаете мне кажется Вам сейчас коллеги нарисовали быструю цену рынка, то есть ту в которую нет необходимости вкладываться в увеличение рекламного бюджета- типа за 13, 5 ее и так быстро заберут.
Если бы это была моя квартира я бы начала продажи с цены 14 000 000 и стремилась бы к повышению (а не на понижениях игралась) еще на 500 000- 1 000 000 рублей. этакий мягонький аукциончик.

Вон Простор то какие задачи себе ставит: 1 этаж в 66 доме- 56 кв.м. общая. - 18 500 000 рублей.!!! Не я конечно понимаю что в дурдоме валенки имеют, но цели то каковы!!
Цитирую:
27.03.13 22:17 <ПРОСТОР>
Идеальная кв-ра под офис! Проходное место, 3 окна на Ленинский пр-т, возможность разместить вывеску и отдельный вход с Ленинского. Квартира с качественным ремонтом, кондиционеры, кухня 9 кв.м. Парковки вокруг дома оборудованы. Приватизация более 3-х лет. Анна

Из Цы.

red-w писал(а):
Юлия, не буду спорить или обсуждать цены. Просто готов приехать сегодня же за 14 купить красные дома или Ломоносовский 18. С налом. Условие немного, не 1-3 этажи, ну и не 45 м двушка (стандарт 55-60м) и ровные документы. Таких цен не было даже 2 года назад когда я покупал эту квартиру.
Да и у меня не дальше 68го дома, а 66.
Виннер смотрел. Все висят на своих ценах и двигаться не собираются ). Некоторые висят по 2-3 мес, но особо меня это не удивляет. Уж очень специфичное место, с точки зрения цен, не каждый готов столько отвалить за 2ку.

66 дальше от метро, извините я не корректно написала.

Если про 2 года назад, то я купила своим клиентам 4-х комнатную Ломоносовский 23 в крыле над налоговой за 18 500, естественно в плохом состоянии. Начинали они с 25 000.

Ничего специфического в месте нет. Наоборот, мало кто хочет уезжать отсюда. Так что покупатели есть всегда. Только они становятся видимыми при реалистичных ценах.

Так что если вам продать, а не повисеть я бы начала с 12 500 и торговалась вверх, если очередь выстроится.

canabella писал(а):
Знаете мне кажется Вам сейчас коллеги нарисовали быструю цену рынка, то есть ту в которую нет необходимости вкладываться в увеличение рекламного бюджета- типа за 13, 5 ее и так быстро заберут.
Если бы это была моя квартира я бы начала продажи с цены 14 000 000 и стремилась бы к повышению (а не на понижениях игралась) еще на 500 000- 1 000 000 рублей. этакий мягонький аукциончик.

Мне всегда было любопытно, что делают после таких заявлений, когда приходит пора разговаривать с клиентом о снижении цены?

Юлия Баграмова писал(а):
Если про 2 года назад, то я купила своим клиентам 4-х комнатную Ломоносовский 23 в крыле над налоговой за 18 500, естественно в плохом состоянии. Начинали они с 25 000.

Ничего специфического в месте нет. Наоборот, мало кто хочет уезжать отсюда. Так что покупатели есть всегда. Только они становятся видимыми при реалистичных ценах.

Так что если вам продать, а не повисеть я бы начала с 12 500 и торговалась вверх, если очередь выстроится.

за 12.5 она пусть остается детям. Прелести 23 дома извините не разделяю. 18.5 это сколько метров? Опять же то что люди ушли настолько вниз, тут или деньги нужны сильно были или изначально высоко оценили. 25 по тем временам насколько я помню очень высоко. Если метров 80-85 4ка то вы сторговались до рынка на тот момент, если метров 100, то они продешевили. ИМХО конечно.

Просто ни на кого не хочу там наехать или тп. Если кого задел, сорри, просто как мне видится оценка. Берем реальный аналог (как я вижу у вас есть представление этого района). Для моего дома аналоги 62, 64, 66, 68. Другие дома типа Ломоносовксий 18, красные, Университетский 5 это уже не аналоги, они дороже. Так. Так вот. Допустим как вы и говорите. У меня на руках 12.5-13 мио. Что могу я купить в этих Ответ очевиден. Ничего. Если выкинуть этажи 1-2 то остается не так уж и много. Это в 62 доме 2ка с ремонтом за 16.5, в 64 двужка за 16.8, еще пара двушек за около 19, в 66ом 2ка за 17.
Есть конечно варианты за 11-13 на 1-2 этажах. В которые без санинспекции лучше не заходить. Так туда в ремонт еще 2-3 мио положить можно в лет.

Скажите где ошибаюсь?

Была бы распашенка можно было бы три ляма в верх от 13млн а там смотреть...
ИМХО-неудачная планировка для квартиры такого класса.

в Ломоносовском районе живу довольно таки давно, имея 13-14 млн, с удовольствием взял бы кв на ул.крупской или марии ульяновой, кстати взял бы за 11-12 и сделал бы ремонт на оставшиеся под себя.
метраж 54-58 метров, естественно не 1-2 этаж, хотя 2 этаж меня лично совсем не пугает, да и на этих улицах пусть небольшой, но весьма приятный сквер, и не такие они проездные как ленинский.

Но это сугубо мое мнение :uch_tiv:

Владимир, боюсь что за 11-12 скорее всего не взяли бы. Мне вот там не особо нравится, и в свое время именно не стал там брать хоть было дешевле.
Но это вопрос приоритетов. Каждому нравится что-то свое. Мы щас ведь не обсуждаем, что бы кто взял за эти деньги. Мы обсуждаем ведь для определения цены аналоги. Ну во всяком случаем меня в оценке бизнеса учили как минимум тому, что это 1 из вариантов оценки, по аналогам.

red-w писал(а):
Владимир, боюсь что за 11-12 скорее всего не взяли бы. Мне вот там не особо нравится, и в свое время именно не стал там брать хоть было дешевле.
Но это вопрос приоритетов. Каждому нравится что-то свое. Мы щас ведь не обсуждаем, что бы кто взял за эти деньги. Мы обсуждаем ведь для определения цены аналоги. Ну во всяком случаем меня в оценке бизнеса учили как минимум тому, что это 1 из вариантов оценки, по аналогам.

я согласен, просто высказал свое мнение.

В вашем случае если не торопитесь, выставите ту стоимость которую считаете нормальной для вас, повисит в рекламе с месяц, поймете что делать дальше, понижаться или оставить эту затею вовсе.
Как то так...

red-w писал(а):

Просто ни на кого не хочу там наехать или тп. Если кого задел, сорри, просто как мне видится оценка. Берем реальный аналог (как я вижу у вас есть представление этого района). Для моего дома аналоги 62, 64, 66, 68. Другие дома типа Ломоносовксий 18, красные, Университетский 5 это уже не аналоги, они дороже. Так. Так вот. Допустим как вы и говорите. У меня на руках 12.5-13 мио. Что могу я купить в этих Ответ очевиден. Ничего. Если выкинуть этажи 1-2 то остается не так уж и много. Это в 62 доме 2ка с ремонтом за 16.5, в 64 двужка за 16.8, еще пара двушек за около 19, в 66ом 2ка за 17.
Есть конечно варианты за 11-13 на 1-2 этажах. В которые без санинспекции лучше не заходить. Так туда в ремонт еще 2-3 мио положить можно в лет.

Скажите где ошибаюсь?

Первое в чем вы ошибаетесь это в запросе вашего покупателя. Большей части из них нужна будет 2-комн в максимум 15 мин7 от м. Университет. В сегменте Университетский-Ленинский (желательно четная сторона)-Вернадского-Крупской (в Крайнем случае М. Ульяновой) Не 1-ый, не окнами на улицу. Мизерная часть будет заточена только на 4 перечисленных вами дома.

Таким образом, конкурентов у вас существенно больше, чем вы думаете.

Но даже если говорить только об этих домах. В 62 - 13 100 3 этаж, в 64 13 500, в 68 13 000. В 70/11 - 13 200 4 этаж приличный ремонт, в 74 12 000 7 этаж. И нужно понимать, что торг по сегодняшним временам практически по всем квартирам есть.

Ваш хороший ремонт это отлично! Осталось, чтобы покупателю он понравился с эстетической точки зрения на N-е количество миллионов. И он их заплатил вам, плюнув на окна, которые никогда нельзя открывать, а не делал свой и может быть за меньшие деньги.