Помогите оценить 2ку на Ленинском 68 / 1868

Юлия Баграмова писал(а):
canabella писал(а):
Знаете мне кажется Вам сейчас коллеги нарисовали быструю цену рынка, то есть ту в которую нет необходимости вкладываться в увеличение рекламного бюджета- типа за 13, 5 ее и так быстро заберут.
Если бы это была моя квартира я бы начала продажи с цены 14 000 000 и стремилась бы к повышению (а не на понижениях игралась) еще на 500 000- 1 000 000 рублей. этакий мягонький аукциончик.

Мне всегда было любопытно, что делают после таких заявлений, когда приходит пора разговаривать с клиентом о снижении цены?

Юлия, Вы извините но мне кажется что Вы очень бегло прочитали мой текст. И не заметили ключевой фразы: Если бы это была МОЯ квартира! Подчеркну МОЯ! А кроликов разводить это извините не ко мне... ;;-)))

Юлия спасибо за ответ.
Ваше мнение мне понятно и я его принял к сведению.

Просто расскажу свою историю,2 года назад выступая в роли покупателя, я как раз и ставил задачи профессионалам, что мне нужно именно вот тут, не там на кравченко и ульяновой, не другую сторону ленинского (про нее я даже не вел разговор). Я четко знал что мне нужно именно в этих домах тк я представлял всю их ценность именно для меня. Тк по мне другая сторона Ленинского даже 3 мио дешевле мне не нужна. Мне нужны большие зеленые дворы, без нагромождений в виде ракушек и других домов под окнами. Мне нужны нормальные магазины в пешей доступности, стоянка чтобы встать в любое время без проблем, чтобы с коляской с ребенком не надо было тащиться куда-то за 3 квартала (тут у меня чудесный бульварчик на Молодежной), чтобы хорошие садики и школы (тут почти в каждом дворе сад). И тп. При этом близость от метро меня меньше всего интересовала. Я не езжу на нем, да и кто покупает за такие деньги 2ки думаю тоже имеют машину в собственности. Но даже если оно нужно, то до него реально дойти неторопясь за 10-15ми через зеленые (ну или заснеженные) скверы. При этом твой дом не является столпотворением народу как проходной аля Ломоносовский 23.
Шум от Ленинского решается как выяснилось просто, хорошие стеклопакеты + приточная вентиляция. Так что это вообще не напрягает.
Опять же когда покупали было тоже много вариантов в этих домах, штук 20 наверное мне выборку делали, пока дело до прозвона не дошло.
По факту осталось всего 3. Или доки кривые, или еще что-то. Но все 3 варианта были мертвыми в плане ремонта, и стоили около 12-13 мио. Это было 2 года назад, и двигаться никто не хотел, а предложение скинуть 0.5 мио воспринималось как личная обида.

При этом на моей памяти примерно такими же критериями руководствовались еще несколько моих знакомых кто покупал кв в этих же домах.
2 года назад 1 знакомые продали 2ку в 64 доме за 14.5 с хорошим ремонтом (продали быстро), а потом купили 3ку 85 кв в соседнем 62 за 22.5 (это было очень долго). Это реальные сделки которые я знаю, и то чем люди руководствовались.

red-w писал(а):
Это реальные сделки которые я знаю, и то чем люди руководствовались.

Я не стану с вами спорить или пытаться переубедить.

Просто у меня тоже есть небольшой опыт по сделкам на Университете. Я им да Хамовниками в основном и занимаюсь. И большая часть моих клиентов и друзей здесь живет.

Удачи, рынок нас рассудит.

Юлия Баграмова писал(а):
Удачи, рынок нас рассудит.

И вам удачи, в любом случае спасибо за высказанную вами точку зрения цены.
Рынок естественно все расставит по местам

Ему я благодарен. Если вам лень ответить или у вас есть еще какие-то причины, то просто пройдите мимо, делов-то. Ваша оценка свелась к тому что есть за столько, и за столько. Ну дык это я и так в базах вижу.

Ну дык. Соответственно, а как Вы еще планируете оценивать квартиру? Вы оцениваете её дороже, чем квартиры в соседних домах? Это Ваше полное право как собственника. Риэлторы оценят Вам квартиру по РЫНОЧНОЙ цене. То есть, сколько стоят квартиры с аналогичными потребительскими качествами в Вашем районе. Как еще можно оценить Вашу квартиру не видя её как таковую? Чисто навскидку?

Только так - аналогичные квартиры в Вашем районе продаются в таком-то ценовом диапазоне. То, что для ВАС важна сторона Ленинского - совершенно не означает, что она так же Важна для ДРУГОГО покупателя. Который с удовольствием плюнет на сторону дороги и ракушки во дворе, если это ему поможет сэкономить сто тысяч зеленых единиц.

И если в ОДНОМ доме почти что ОДИНАКОВЫЕ квартиры продаются с разницей в 3-4 миллиона, а то и больше - это не имеет никакого отношения к рынку. Просто хозяева считают, что их квартира стоит СТОЛЬКО. И не меньше.

Удастся ли им убедить в этом покупателя ... с учетом того, что зайцев на рынке (как это ни странно) полно, а вот дураков почти совсем нет ... покажет время.

И отдельно. Владимир оценил Вашу квартиру по нижнему диапазону рынка. То есть, посоветовал сделать так, чтобы любой ищущий квартиру в этом районе человек в ПЕРВУЮ очередь натыкался на Ваш вариант. Чтобы сделать его приоритетным для просмотров. И это абсолютно правильное решение. Но никто не может помешать Вам оценивать свою квартиру дороже. Так как она (наверняка) гораздо лучше тех, что стоят 13.5 миллионов.

Именно поэтому я и спросил - а сколько ПО ВАШЕМУ она стоит?

red-w.
Вы во многом правы.
НО!
В этом случае, вам нужен мотивированный покупатель, именно разбирающийся и ценящий, именно эту конкретную территорию.
Сам, в феврале искал с клиентом подобный объект. Бюджет в пределах 14,5. Ничего не понравилось. Уехали в 3-ку в Тропари.
Имхо, думаю что за 17 можно отдавать, но нужно быть готовым к долгой и продолжительной экспозиции.
А вообще, какова цель продажи? Что вы хотите за вырученные деньги?

Олег, ну вы же думаю сами понимаете, что потребительские качество конкретной вещи - это сугубо личное дело. Те для одних важно одно, для других другое. Это неоспоримо. Приходя в магазин за колбасой кто-то покупает самую дешевую докторскую, ну к примеру, а кто-то самый дорогой сервелат.
Колбаса вроде, да колбаса. 1кг, да один. Но цена разная и потребительские качества тоже. Конкуренты они друг другу? Нет. Придя за сервелатом, вы же не купите докторскую иссходя из того что она в 2 раза дешевле. Нет. Вот и тут так. Как я вижу, клиенты на мою квартиру, именно представляют в чем различие разных сторон ленинского и конкретных домов.
Это так абстрактный пример. Такой же как и то что напримв Фольцваген пассат стоит допустим в 2-3 раза дешевле БМВ. Но при этом хуже он ли в 2-3 раза. Нет конечно, но те кто хочет БМВ, и имеют деньги не будут смотреть Фольц. Им просто он не нужен, не в 2-3 раза дешевле, а в принципе. Им нужна именно БМВ. Именно так я считаю и на рынке недвижимости. Да есть те кто предпочтет другие дома на ленинском. Но это всего лишь означает, что им без разницы и они не мои клиенты.

Ловить клиента который считает, что ему нужно самое дешевое предложение в этом районе не важно какой дом, какой ремонт, какое окружение и прочее, я не собираюсь. Мне не горит продать побыстрее, как в прочем и продавать. Продастся за ту цену что я захочу, ну и ладно, нет так нет. Мне оно погоды не делает.
Если перейти к вопросу о том во сколько я ее оцениваю, то могу сказать так. Смотря базы я тоже фигею от цен в районе, что 2ки стоят от 13 до 18. При этом 13 это очень низкие этажи и обычно непонятки по докам, или геморные или нереальные альтернативы (я сам с таким сталкивался 2 года назад), за 18 там все конечно кучеряво. Если исходить из этого, то выставлять дешевле 16 смысла не вижу. При этом учитывается то, продать мне вообще не горит.

Как-то так.

Смотря базы я тоже фигею от цен в районе, что 2ки стоят от 13 до 18.

Вот.

Если исходить из этого, то выставлять дешевле 16 смысла не вижу. При этом учитывается то, продать мне вообще не горит.

И поставьте 16.500.

Опустить или ПОДНЯТЬ Вы всегда сможете.

Алексей Слесарев писал(а):
red-w.
Сам, в феврале искал с клиентом подобный объект. Бюджет в пределах 14,5. Ничего не понравилось.
Имхо, думаю что за 17 можно отдавать, но нужно быть готовым к долгой и продолжительной экспозиции.
А вообще, какова цель продажи? Что вы хотите за вырученные деньги?

17 мне кажется тоже нереалная цена. 16 мне кажется ближе к рынку как я написал. В любом случае спасибо за мнение.
Просто последние пару лет тоже вижу своих знакомы кто приценивается к району и ездит на просмотры, а потом ненайдя ничего приличного примерно в такой бюджет как вы описали или едут подальше по ленинскому, или в другой район.

ПО поводу продажи, я вроде писал выше. Продать не горит вообще, нет так нет. Цель деньги. Купить что-то еще тоже цели не стоит, во всяком случае сейчат. Может в бизнес, может депозит, может загодное жилье.