Узнать ликвидную и залоговую цены квартиры ул. Братская 23 к2 15 / 523

Помогите прикинуть цены квартиры на случай быстрой продажи. Родственник хочет дать владельцу денег под залог недвижимости.

Прошу подсказать три цены для двух вариантов:
1) квартира сразу же перейдет в собственность кредитора по ДКП (цена1=?) с условием обратного выкупа (как обременение) в течение 1 года
2) квартира останется у должника и перейдет в залог кредитора по договору залога (цена3=?). Приневозврате долга придется решать вопрос через суд.

Дом 16 этажный панельно-каркасный на 110 квартир, 1969 года, раньше был покрыт мелкой серой плиткой, а сейчас снаружи утеплен пенопластом и минватой и заштукатурен. 2 лифта, дом касается углом такого же дома.

500 метров пешком до метро, из-за этого высокий пешеходный транзит около дома. Общественный транспорт не ходит, улица односторонняя.

Квартира 3 комнатная, общая площадь 54 , комнаты 11,13,11 , кухня 6, плита газовая и электричество поэтому дорогое.
Высокий этаж, длинные узкие коридоры между квартирами и в квартире , особенности каркасного дома - над всеми окнами и между комнатами бетонные балки визуально снижающие высоту помещений.

В квартире ничего особенного ремонт древний "под переделку". В собственности более 6 лет по ДКП у единственного собственника, никто не прописан, обременений нет.

я не риэлтор но больше 6 млн под залог такого бы не дал никогда.

Цена продажи в районе 7-7.5 лямов

Первый вариант мертворожденный.
Второй имеет право на жизнь. При не возврате, по любому суд.
В договоре залога оцените квартиру по соглашению сторон в 80% рыночной стоимости.
Не ломите конские проценты в договоре займа.
При правильном ведении дела, сможете претендовать на выкуп квартиры по оценке сторонами за минусом долга. Это будет стимулировать должника к возврату.

al25 писал(а):
В договоре залога оцените квартиру по соглашению сторон в 80% рыночной стоимости.

Зачем и почему именно в 80%? Считаю это неправильно Квартиру сторонам надо оценивать честно, по текущей рыночной стоимости на день подписания договора залога. Главное чтобы залогодатель и залогодержатель пришли к консенсусу и были оба согласны с этой оценкой. А вот, то что проценты ломить не надо- я этим я согласен.

user_n1 писал(а):
я не риэлтор но больше 6 млн под залог такого бы не дал никогда.

я думаю, залоговая сумма будет 5000000, выкуп квартиры возможен по 5600 000

GreetS писал(а):
al25 писал(а):
В договоре залога оцените квартиру по соглашению сторон в 80% рыночной стоимости.

Зачем и почему именно в 80%? Считаю это неправильно Квартиру сторонам надо оценивать честно, по текущей рыночной стоимости на день подписания договора залога. Главное чтобы залогодатель и залогодержатель пришли к консенсусу и были оба согласны с этой оценкой. А вот, то что проценты ломить не надо- я этим я согласен.

Ваша позиция основана на Вашем внутреннем понятии о ведении дел.
Моя основана на сотнях займах под залог.
Какая выглядит прочнее?

al25 писал(а):
Моя основана на сотнях займах под залог.

Тогда вы должны знать, что когда дело дойдет до суда,а именно до обращения взыскания на заложенную квартиру(в случае если должник-залогодатель не выплатит долг) , то судья вынесет решение о начальной стоимости(стартовой цене) квартиры передаваемой на торги в размере 80% от ее оценки. Зачем же сразу в договоре залога оценку квартиры занижать на 20%, если ее судья еще ее занизит на 20%, когда до обращения взыскания на нее дойдет ?

GreetS писал(а):
al25 писал(а):
Моя основана на сотнях займах под залог.

Тогда вы должны знать, что когда дело дойдет до суда,а именно до обращения взыскания на заложенную квартиру(в случае если должник-залогодатель не выплатит долг) , то судья вынесет решение о начальной стоимости(стартовой цене) квартиры передаваемой на торги в размере 80% от ее оценки. Зачем же сразу в договоре залога оценку квартиры занижать на 20%, если ее судья еще ее занизит на 20%, когда до обращения взыскания на нее дойдет ?

Займ под залог практически не погашается свободными деньгами заемщика.

Поэтому, заимодавец как бизнесмен, обсуждает вопрос погашения займа в том случае, когда и заемщик поймет, что погасить долг свободными деньгами не может. :-(

Довести дело до суда это не бизнес, это ошибка заемщика.
В ситуации с залогом, до суда доводить нет причин. Всё цифры направлены на получении прогнозируемой прибыли. В случае конфликтной ситуации, заемщику предлагается трезво оценить судьбу своих денег, походить, поконсультироваться с юристами о судьбе квартиры и остатка денег.
В конце концов стороны договариваются.
Понижение цены в залоговой стоимости необходимо, для дисциплинирования заемщика этим фактором. Пытаясь нарушить договоренность о правилах поведения, в случае просрочки платежа по займу, потери заемщика, при такой оценке, не дают ему фактически никакой возможности уклониться от исполнения договоренностей.

al25 писал(а):
Довести дело до суда это не бизнес, это ошибка заемщика.
В ситуации с залогом, до суда доводить нет причин.

С этим я согласен.

al25 писал(а):
Понижение цены в залоговой стоимости необходимо, для дисциплинирования заемщика этим фактором. Пытаясь нарушить договоренность о правилах поведения, в случае просрочки платежа по займу, потери заемщика, при такой оценке, не дают ему фактически никакой возможности уклониться от исполнения договоренностей.

Все равно не очень понятно, поясните еще раз , как занижение оценки квартиры на 20% при оформлении договора залога не дает возможности заемщику-залогодателю уклонится от исполнения договоренностей и возврата полученных им денег (с процентами) по договору займа ? Например в залог передается 1 к.кв (не единственная у заемщика) стоимостью 5 млн руб. Обе стороны согласны с такой оценкой ее реальной стоимости квартиры. Почему по вашему мнению надо указать ее оценку сторонами в 4 млн, и именно 4 млн указать как согласованную оценку в договоре залога? Это лишний козырь и аргумент в суде для залогодателя, что оценка квартира была занижена при заключении договора залога...Типа его обманули, он не знал истинной цены своей квартиры(еще и письменную оценку принесет в суд) Допустим договор займа был на один год. этот год прошел и заемщику не может вернуть деньги, у него их нет.Что для заемщика меняется , если переданная в залог квартира оценена в 4 млн, а не в 5 млн? Она же все равно на торги пойдет. И если ее купят на торгах за меньшую сумму, чем сумма в исполнительном листе, то заемщик-должник должен будет эту разницу выплатить взыскателю.