Помогите оценить трешку 73м2 в Перово 35 / 1326

Добрый день!
Помогите со стоимостью продажи трешки в Перово.
метро: до метро Перово примерно 1.2 км
улица: Перовская, д. 22 к1
3 комнаты
2 этаж 17 этажного дома (первый жилой этаж)
дом панельный П44Т, дом 2004 года
общая 73м2, жилая 44, кухня 10м2
Состояние нормальное, хороший ремонт был 10 лет назад. Стены, потолок выровнены.
Комнаты раздельные. Без лоджий и эркеров. Окна на улицу и во двор.
Договор купли-продажи у застройщика. 4 собственника. Альтернатива на 1 кв в другом районе.
Продавать планируем ближе к лету. Цену вижу около 12млн.
Что скажите, уважаемые эксперты?
Спасибо!

vesel4ak писал(а):
Добрый день!
Помогите со стоимостью продажи трешки в Перово.
метро: до метро Перово примерно 1.2 км
улица: Перовская, д. 22 к1
3 комнаты
2 этаж 17 этажного дома (первый жилой этаж)
дом панельный П44Т, дом 2004 года
общая 73м2, жилая 44, кухня 10м2
Состояние нормальное, хороший ремонт был 10 лет назад. Стены, потолок выровнены.
Комнаты раздельные. Без лоджий и эркеров. Окна на улицу и во двор.
Договор купли-продажи у застройщика. 4 собственника. Альтернатива на 1 кв в другом районе.
Продавать планируем ближе к лету. Цену вижу около 12млн.
Что скажите, уважаемые эксперты?
Спасибо!

Цену около 12 млн вы получите , если внутри квартиры реально хорошее состояние, встроенная кухня и аккуратная импортная сантехника
вообще - второй без балкона с окнами кухни и комнаты в сторону подъезда будет продаваться нелегко и небыстро, нужна компенсация чем-то другим - ремонтом, скоростью и условиями продажи(например, свободная продажа)
а у вас небось еще и опека?

vesel4ak писал(а):
Перовская, д. 22 к1

В Вашем доме на 12-ом продают трёшку за 14,25.Ремонт нормальный но без изысков.Так что Ваша за 12 будет привлекательнее в разы.Поэтому на мой взгляд нужно начинать с 13,5 ,а дальше смотреть на реакцию рынка.

vesel4ak писал(а):
метро: до метро Перово примерно 1.2 км
улица: Перовская, д. 22 к1

2 этаж 17 этажного дома (первый жилой этаж)
дом панельный П44Т, дом 2004 года

Договор купли-продажи у застройщика. 4 собственника. Альтернатива на 1 кв в другом районе.
Продавать планируем ближе к лету. Цену вижу около 12млн.

Цену видите, в общем, правильно.
Но, есть явные неустранимые минусы, которые очень сильно повлияют на число и категорию покупателей.

Это прежде всего второй этаж без балконов, и удаленность от метро (15-20 мин.пешком).
Серьезным минусом на сегодняшний день является альтернатива. Особенно, при отсутствии грамотного вменяемого риэлтора.
Такие не очень приятные для покупателя мелочи, как обязательное нотариальное удостоверение сделки, я во внимание в Вашем случае не принимаю.

Вывод.
Квартиру могут купить лишь люди, которым нужны дешевые метры, но в относительно новом доме без привязки к метро и оглядки на экологию.
Кто эти люди? Вопрос вопросов ....

Николай Тюленев писал(а):
Кто эти люди? Вопрос вопросов ....

Например, семья с 3-4 детьми, переезжающая из хорошей 1-кк поблизости которым не хватает денег на доплату до более приличного варианта, но и менять район (школы, сады, кружки) и тем более дауншифтиться до худшей локации или старых домов - не хочется. Я даже таких знаю, жду, когда же глава семейства созреет :lol:

11,5-12,5 мио - нормальная цена

Дмитрий Шмырин

В перово очень много старого фонда, всякого барахла, 5-этажек

Новых домов мало. Ваш дом пользуется спросом.

Окна в темном углу дома на 2 этаже это снижают спрос. Показывайте по вечерам, когда свет у всех в квартире везде включен.

Лись писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Кто эти люди? Вопрос вопросов ....

Например, семья с 3-4 детьми, переезжающая из хорошей 1-кк поблизости которым не хватает денег на доплату до более приличного варианта, но и менять район (школы, сады, кружки) и тем более дауншифтиться до худшей локации или старых домов - не хочется. Я даже таких знаю, жду, когда же глава семейства созреет 11,5-12,5 мио - нормальная цена

Верно.
Поэтому сразу вырисовывается маркетинговый план продажи: расклейка, расклейка, расклейка ... )

Николай Тюленев писал(а):
Такие не очень приятные для покупателя мелочи, как обязательное нотариальное удостоверение сделки, я во внимание в Вашем случае не принимаю.

А в чём неприятность заключается?

Ирина- писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Такие не очень приятные для покупателя мелочи, как обязательное нотариальное удостоверение сделки, я во внимание в Вашем случае не принимаю.

А в чём неприятность заключается?

В доп. расходах на оформление ДКП.

Николай Тюленев писал(а):
Ирина- писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Такие не очень приятные для покупателя мелочи, как обязательное нотариальное удостоверение сделки, я во внимание в Вашем случае не принимаю.

А в чём неприятность заключается?

В доп. расходах на оформление ДКП.

Спасибо.