Сценарий Дорфмана: Цена будет расти... 62 / 9177
Уважаемый мной Евгений Дорфман, в этой статье, опубликованной рядом СМИ, утверждает, что цена квадратного метра будет расти уже ближайшей зимой. Я не могу опровергнуть его доводы, но что-то мне подсказывает, что сей ученый муж не учитывает какие-то параметры, которые ещё окажут свое влияние на рынок и его прогноз не сбудется. Буду признателен за помощь в опровержении его выводов.
Интрига «1 квадратного метра»…
Миллионы слов написаны о рынке недвижимости в новейшей российской истории. Аналитики, ученые и строители уже почти два десятка лет обсуждают в прессе, на телевидении, в Интернете проблемы, связанные с недвижимостью, ломают копья и с пеной у рта отстаивают свои позиции. Крупные чиновники (по недомыслию или злому умыслу? — не знаю) позволяют себе высказывания, которые в одночасье могут резко поднять или опустить цены на жилье. Средства массовой информации пестрят противоречивыми заголовками. Разнонаправленные прогнозы будоражат умы и вселяют неуверенность в умы российского гражданина.
Между тем, недвижимость по-прежнему остается основным капиталом десятков миллионов российских семей, а потребность в качественном жилье не только не сокращается, но и растет год от года.
Попробуем ещё раз разобраться, что же на самом деле происходит с отечественным квадратным метром в условиях так называемого мирового экономического кризиса.
Структура спроса на первичном рынке
Изменения на рынке, безусловно есть. В первую очередь они связаны с изменением структуры спроса.
Если говорить о сегменте новостроек, то интерес потребителя переместился на те объекты, которые находятся в высокой (более 75%) степени готовности, либо полностью готовы. Исследования показали, что в целом уровень продаж в этом сегменте не только не понизился по сравнению с докризисным, но, наоборот, возрос. Это вполне объяснимо: если год-два назад вложения в строящуюся недвижимость на начальной стадии оправдывали себя, то сегодня риски инвестора, покупающего объект в начале строительства, существенно выросли.
Сегодня на первый план выходит критерий надежности, а это означает высокую степень готовности объекта, хорошую репутацию застройщика, соответствие разрешительной документации, Федеральному Закону № 214 «Об участии в долевом и в строительстве многоквартирных домов…» и иным нормам действующего законодательства.
На следующем рисунке схематично показаны изменения в структуре спроса.
В соответствии с законом рынка изменение структуры спроса влияет на структуру предложения. Происходит вымывание готовых квартир.
Объем готового и находящегося в высокой степени готовности жилья ограничен. Новые объекты не пополняют данный сегмент в связи с тем, что застройщики и девелоперы заморозили ряд строек, не начинают новые проекты.
Предложение готового жилья резко уменьшается, возникает дефицит, соответственно, прогнозируется резкий скачек в цене квадратного метра при минимальной критической массе предложения.
Попытаемся теперь разобраться в том, что же такое справедливая цена квадратного метра.
Что есть «Справедливая цена» квадратного метра?
Десятки специалистов — от журналистов до министров — говорят о «справедливой» цене квадратного метра, имея в виду — каждый свое. Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только (и не столько!) стоимость строительно-монтажных работ (СМР) — как это любят делать отдельные чиновники — но и:
стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);
технические условия — подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);
время реализации проекта (время-деньги, от 2 лет для небольших проектов в провинции, до 4–6 лет в столичных городах),
стоимость кредитных ресурсов (достигает 25% в год);
Однако здесь мы будем говорить о справедливой цене квадратного метра, исходя из законов рыночной экономики (в рамках которой, по заявлению наших первых лиц, и развивается современная Россия).
Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного»
«1 квадратного метра» в России (новостройка, средний район, уровень готовности — 75%) прямо пропорциональна стоимости барреля нефти (условная единица — «НефтеБакс»).
Для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в «1 квадратном метре» — 50 ÷ 60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) — 25 ÷ 30 (Данное наблюдение справедливо для новостроек с уровнем готовности 75%).
Такая зависимость наблюдалась рядом российских аналитиков рынка недвижимости.
Объяснения такого феномена достаточно просты. Бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая на существенное влияние на инвестиционный процесс.
Причин здесь несколько. Назовем лишь две важнейшие:
огромный дефицит качественного жилья в России при ещё большей потребности российских семей;
в России нет иных инструментов сохранения (а в иные периоды — и приумножения) сбережений, кроме недвижимости.
В качестве иллюстрации вышеизложенного в таблице представлены данные по г. Самаре (1998—2009 гг.)
Механизм определения «справедливой цены» квадратного метра
Указанная таблица дает ещё один любопытный повод для размышления. Построив график цены «НефтеБакса» за последние полтора года (с 12.2007 г. по 06.2009 г.), мы наблюдаем, следующую картину:
Наложив цену «Нефтебакса» в 06.2009 г. («70×31») на период относительно стабильного курса доллара (около 23 рублей за доллар) в 2007 г., получаем цену барреля нефти в размере 95 долларов, что соответствует периоду 12.2007 г.
А значит, Справедливая цена «1 кв.м." в 06.2009 г. должна быть равна цене
«1 кв.м." в 12.2007 г., т.е. 50 000 руб. (согласно прайсам на тот период для новостроек с уровнем готовности 75%)
При этом тренд цены направлен вверх, что заставляет нас задуматься о дальнейшем росте Справедливой цены.
Крекинг «НефтеБакса». Это интересно!
Что же представляет из себя механизм «Крекинга «НефтеБакса»?
На деле «НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки, которую мы назовем «Крекингом».
Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса — особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. В сегодняшних реалиях эта задержка составляет, по предварительным оценкам, от 3 до 6 месяцев.
Таким образом, график на предыдущем рисунке трансформируется в новый график, демонстрирующий задержку в установлении справедливой цены 1 кв.м.
Интересно, что в соответствии с данной моделью, июнь 2009 г. практически соответствует локальному минимуму февраля—марта 2009 г., когда цена 1 кв.м. составляла 30-35 тыс. рублей. Как видно из указанного графика, далее ожидается рост в соответствии с прогнозом роста «НефтеБакса» и задержкой, связанной с процессом «Крекинга».
Существуют дополнительные регуляторы данного процесса. В частности, нельзя не отметить, что денежные потоки в экономику поступают прежде всего через банковский сектор, который в определенной степени играет роль «запирающих» клапанов для «НефтеБаксовой» трубы. Однако при этом набирает силу Антикризисная Программа Правительства РФ по наполнению реального сектора экономики ресурсами, оживления ипотеки для населения. Данные усилия могут привести к «разблокированию» перекрывающих банковских заслонок и вселяют определенный оптимизм в части оживления экономики и прихода новых «НефтеБаксов» на рынок недвижимости.
Выводы
1. Текущий момент отличает высокий спрос на новостройки высокой степени готовности (готовые либо с готовностью выше 75–80%).
2. Вымывание сегмента готового жилья приведет к росту цены в данном сегменте. Предложение перейдет в состояние дефицита уже к 12.2009 г.
3. Справедливая цена «1 кв. м." нового жилья напрямую связана со стоимостью барреля нефти и курсом доллара («НефтеБаксом») и в июне 2009 г. составляет ту же цену, что и в декабре 2007 г., а именно — 50 000 рублей для г. Самары.
«… По данным Ассоциации строителей жилья России, средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья в домах массового спроса в городе составили 48 272,0 руб./кв.м., на вторичном — 52 965,9 руб./кв.м…» (данные за июнь 2009 года)
4. Механизм Крекинга «НефтеБакса» работает с задержкой 3–6 месяцев от момента заключения фьючерсных контрактов на нефть. При прогнозировании стоимости «1 кв.м." необходимо учитывать изменение стоимости «НефтеБакса» с учетом задержки.
5. Рынок недвижимости находится на растущем ценовом тренде. Этот факт наряду с инфляционными ожиданиями населения и существенным снижением предложения в сегменте новостроек приведет к тому, что 2010 год продемонстрирует скачкообразный рост рублевых цен в условиях дефицита качественных объектов.
Автор статьи:
Евгений Дорфман
Интрига «1 квадратного метра»…
Миллионы слов написаны о рынке недвижимости в новейшей российской истории. Аналитики, ученые и строители уже почти два десятка лет обсуждают в прессе, на телевидении, в Интернете проблемы, связанные с недвижимостью, ломают копья и с пеной у рта отстаивают свои позиции. Крупные чиновники (по недомыслию или злому умыслу? — не знаю) позволяют себе высказывания, которые в одночасье могут резко поднять или опустить цены на жилье. Средства массовой информации пестрят противоречивыми заголовками. Разнонаправленные прогнозы будоражат умы и вселяют неуверенность в умы российского гражданина.
Между тем, недвижимость по-прежнему остается основным капиталом десятков миллионов российских семей, а потребность в качественном жилье не только не сокращается, но и растет год от года.
Попробуем ещё раз разобраться, что же на самом деле происходит с отечественным квадратным метром в условиях так называемого мирового экономического кризиса.
Структура спроса на первичном рынке
Изменения на рынке, безусловно есть. В первую очередь они связаны с изменением структуры спроса.
Если говорить о сегменте новостроек, то интерес потребителя переместился на те объекты, которые находятся в высокой (более 75%) степени готовности, либо полностью готовы. Исследования показали, что в целом уровень продаж в этом сегменте не только не понизился по сравнению с докризисным, но, наоборот, возрос. Это вполне объяснимо: если год-два назад вложения в строящуюся недвижимость на начальной стадии оправдывали себя, то сегодня риски инвестора, покупающего объект в начале строительства, существенно выросли.
Сегодня на первый план выходит критерий надежности, а это означает высокую степень готовности объекта, хорошую репутацию застройщика, соответствие разрешительной документации, Федеральному Закону № 214 «Об участии в долевом и в строительстве многоквартирных домов…» и иным нормам действующего законодательства.
На следующем рисунке схематично показаны изменения в структуре спроса.
В соответствии с законом рынка изменение структуры спроса влияет на структуру предложения. Происходит вымывание готовых квартир.
Объем готового и находящегося в высокой степени готовности жилья ограничен. Новые объекты не пополняют данный сегмент в связи с тем, что застройщики и девелоперы заморозили ряд строек, не начинают новые проекты.
Предложение готового жилья резко уменьшается, возникает дефицит, соответственно, прогнозируется резкий скачек в цене квадратного метра при минимальной критической массе предложения.
Попытаемся теперь разобраться в том, что же такое справедливая цена квадратного метра.
Что есть «Справедливая цена» квадратного метра?
Десятки специалистов — от журналистов до министров — говорят о «справедливой» цене квадратного метра, имея в виду — каждый свое. Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только (и не столько!) стоимость строительно-монтажных работ (СМР) — как это любят делать отдельные чиновники — но и:
стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);
технические условия — подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);
время реализации проекта (время-деньги, от 2 лет для небольших проектов в провинции, до 4–6 лет в столичных городах),
стоимость кредитных ресурсов (достигает 25% в год);
Однако здесь мы будем говорить о справедливой цене квадратного метра, исходя из законов рыночной экономики (в рамках которой, по заявлению наших первых лиц, и развивается современная Россия).
Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного»
«1 квадратного метра» в России (новостройка, средний район, уровень готовности — 75%) прямо пропорциональна стоимости барреля нефти (условная единица — «НефтеБакс»).
Для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в «1 квадратном метре» — 50 ÷ 60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) — 25 ÷ 30 (Данное наблюдение справедливо для новостроек с уровнем готовности 75%).
Такая зависимость наблюдалась рядом российских аналитиков рынка недвижимости.
Объяснения такого феномена достаточно просты. Бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая на существенное влияние на инвестиционный процесс.
Причин здесь несколько. Назовем лишь две важнейшие:
огромный дефицит качественного жилья в России при ещё большей потребности российских семей;
в России нет иных инструментов сохранения (а в иные периоды — и приумножения) сбережений, кроме недвижимости.
В качестве иллюстрации вышеизложенного в таблице представлены данные по г. Самаре (1998—2009 гг.)
Механизм определения «справедливой цены» квадратного метра
Указанная таблица дает ещё один любопытный повод для размышления. Построив график цены «НефтеБакса» за последние полтора года (с 12.2007 г. по 06.2009 г.), мы наблюдаем, следующую картину:
Наложив цену «Нефтебакса» в 06.2009 г. («70×31») на период относительно стабильного курса доллара (около 23 рублей за доллар) в 2007 г., получаем цену барреля нефти в размере 95 долларов, что соответствует периоду 12.2007 г.
А значит, Справедливая цена «1 кв.м." в 06.2009 г. должна быть равна цене
«1 кв.м." в 12.2007 г., т.е. 50 000 руб. (согласно прайсам на тот период для новостроек с уровнем готовности 75%)
При этом тренд цены направлен вверх, что заставляет нас задуматься о дальнейшем росте Справедливой цены.
Крекинг «НефтеБакса». Это интересно!
Что же представляет из себя механизм «Крекинга «НефтеБакса»?
На деле «НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки, которую мы назовем «Крекингом».
Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса — особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. В сегодняшних реалиях эта задержка составляет, по предварительным оценкам, от 3 до 6 месяцев.
Таким образом, график на предыдущем рисунке трансформируется в новый график, демонстрирующий задержку в установлении справедливой цены 1 кв.м.
Интересно, что в соответствии с данной моделью, июнь 2009 г. практически соответствует локальному минимуму февраля—марта 2009 г., когда цена 1 кв.м. составляла 30-35 тыс. рублей. Как видно из указанного графика, далее ожидается рост в соответствии с прогнозом роста «НефтеБакса» и задержкой, связанной с процессом «Крекинга».
Существуют дополнительные регуляторы данного процесса. В частности, нельзя не отметить, что денежные потоки в экономику поступают прежде всего через банковский сектор, который в определенной степени играет роль «запирающих» клапанов для «НефтеБаксовой» трубы. Однако при этом набирает силу Антикризисная Программа Правительства РФ по наполнению реального сектора экономики ресурсами, оживления ипотеки для населения. Данные усилия могут привести к «разблокированию» перекрывающих банковских заслонок и вселяют определенный оптимизм в части оживления экономики и прихода новых «НефтеБаксов» на рынок недвижимости.
Выводы
1. Текущий момент отличает высокий спрос на новостройки высокой степени готовности (готовые либо с готовностью выше 75–80%).
2. Вымывание сегмента готового жилья приведет к росту цены в данном сегменте. Предложение перейдет в состояние дефицита уже к 12.2009 г.
3. Справедливая цена «1 кв. м." нового жилья напрямую связана со стоимостью барреля нефти и курсом доллара («НефтеБаксом») и в июне 2009 г. составляет ту же цену, что и в декабре 2007 г., а именно — 50 000 рублей для г. Самары.
«… По данным Ассоциации строителей жилья России, средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья в домах массового спроса в городе составили 48 272,0 руб./кв.м., на вторичном — 52 965,9 руб./кв.м…» (данные за июнь 2009 года)
4. Механизм Крекинга «НефтеБакса» работает с задержкой 3–6 месяцев от момента заключения фьючерсных контрактов на нефть. При прогнозировании стоимости «1 кв.м." необходимо учитывать изменение стоимости «НефтеБакса» с учетом задержки.
5. Рынок недвижимости находится на растущем ценовом тренде. Этот факт наряду с инфляционными ожиданиями населения и существенным снижением предложения в сегменте новостроек приведет к тому, что 2010 год продемонстрирует скачкообразный рост рублевых цен в условиях дефицита качественных объектов.
Автор статьи:
Евгений Дорфман
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Евгенй Дорфман писал(а):Однако при этом набирает силу Антикризисная Программа Правительства РФ по наполнению реального сектора экономики ресурсами, оживления ипотеки для населения.
Ну, не набирает силу, не набирает..
И набрать не может.
Сейчас проходит только чистая ипотека, под реальные доходы.
При падении реальных доходов населения (процесс чего вот уж действительно набирает нешутоную силу
) круг заемщиков, имеющих возможность показать достаточный белый доход для получения ипотечного кредита, стремительно сужается.А основное ядро "антикризисной программы правительства РФ" - социальная защита населения, высвобождаемого в связи с схлопыванием неконкурентоспособных производств.
И латание финансов "стратегических" отраслей.
Какая тут ипотека...
Вот в чем я безусловно соглашусь с Дорфманом, так это в глубочайшем дефиците новых квартир уже в ближайшее время и в росте цен на них.
Сейчас самое время перекладываться в готовый новострой на стадии госкомиссии.
Именно сейчас, пока строители сбрасывают цены ниже плинтуса.
Через три года новых квартир на рынке практически не будет.
Можно будет их очень сладко продавать.
Мысли пачкают мозги
В Самаре средняя цена вторички составила 45 тыс. руб. за кв., а не 50 т.р. Все таки погрешность в 10% это много.
Так что теория притянута за уши, но логика, конечно, есть. Надо же найти оправдание сложившейся цене, ситуации на РН.ри
Особено понравилось "РН находится на растущем ценовом тренде".
См.рисунок, в Самаре тоже самое, только с двигом по времени, Уфа раньше других отыграла "ипотечную иглу.
Тренд явно понижательный..., перелом произошел в декабре 2006 г., на
пике цены в 56 т.р. за квадрат, сейчас уже к 38 походим.
Цены зимой будут полностью определяться 2-мя факторами
1. Начнут ли выдавать ипотечные кредиты
2. Ск. будет стоить баррель нефти
Так что теория притянута за уши, но логика, конечно, есть. Надо же найти оправдание сложившейся цене, ситуации на РН.ри
Особено понравилось "РН находится на растущем ценовом тренде".
См.рисунок, в Самаре тоже самое, только с двигом по времени, Уфа раньше других отыграла "ипотечную иглу.
Тренд явно понижательный..., перелом произошел в декабре 2006 г., на
пике цены в 56 т.р. за квадрат, сейчас уже к 38 походим.
Цены зимой будут полностью определяться 2-мя факторами
1. Начнут ли выдавать ипотечные кредиты
2. Ск. будет стоить баррель нефти
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
Франчайзинг для АН и ИП (агентов): Федеральная Сеть Агентств Недвижимости, Федеральный Агент Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
Евгений Д. обещал вернуться в Нижний в середине недели, вот и посмотрим, что он НАМ ответит. 
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
В Липецке приблизительно так и происходит.
Спрос есть на квартиры с высокой степенью готовности, тем более цены сейчас у строителей в рублевом эквиаленте схлопнулись в два раза по отношению к августу 2008 года, а если конвертировать все в бакс, то падение цены еще более существенное.
Объекты с низкой степенью готовности зачастую заморожены.
Но что самое страшное за прошедший год не выдано ни одного разрешения на строительство и не потому что не дают, а потому что не спрашивают.
Регион донор. Уровень жизни относительно благополучный. В регион наблюдается постоянная естественная и трудовая миграция.
А жить то где-то надо, зимы у нас прохладные в коробушке из под теевизора не перезимуешь
Спрос есть на квартиры с высокой степенью готовности, тем более цены сейчас у строителей в рублевом эквиаленте схлопнулись в два раза по отношению к августу 2008 года, а если конвертировать все в бакс, то падение цены еще более существенное.
Объекты с низкой степенью готовности зачастую заморожены.
Но что самое страшное за прошедший год не выдано ни одного разрешения на строительство и не потому что не дают, а потому что не спрашивают.
Регион донор. Уровень жизни относительно благополучный. В регион наблюдается постоянная естественная и трудовая миграция.
А жить то где-то надо, зимы у нас прохладные в коробушке из под теевизора не перезимуешь
Цены будут падать до запуска программы по ипотечному кредитованию.
То что запустят - не сомневаюсь. Иначе "бомбардировщик в штопор войдет".
Когда? Это известно только Правительству РФ.... Может осенью 2009, может весной 2010, а может и позже.
То, что "пузырь надулся и должен сдуться на РН" заявили и Путин и Медведев.
Все зависит от параметров этого пузыря.
В систему дадут ликвидность, денег, по-настоящему только тогда, когда пузырь сдуется до размеров, не угрожающих бюджету и появлению от накачки ликвидностью такого зла, как гиперинфляция.
Подождем-ссс.....
То что запустят - не сомневаюсь. Иначе "бомбардировщик в штопор войдет".
Когда? Это известно только Правительству РФ.... Может осенью 2009, может весной 2010, а может и позже.
То, что "пузырь надулся и должен сдуться на РН" заявили и Путин и Медведев.
Все зависит от параметров этого пузыря.
В систему дадут ликвидность, денег, по-настоящему только тогда, когда пузырь сдуется до размеров, не угрожающих бюджету и появлению от накачки ликвидностью такого зла, как гиперинфляция.
Подождем-ссс.....
Франчайзинг для АН и ИП (агентов): Федеральная Сеть Агентств Недвижимости, Федеральный Агент Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
5. Рынок недвижимости находится на растущем ценовом тренде. Этот факт наряду с инфляционными ожиданиями населения и существенным снижением предложения в сегменте новостроек приведет к тому, что 2010 год продемонстрирует скачкообразный рост рублевых цен в условиях дефицита качественных объектов.
тренд без указания таймфренда - фраза ни о чем. Растущий с 2000 - верно, но если брать таймфрейм с 2003 или 2005 годов - проломили все поддержки,находимся в глубокой межвежатине.
Суперциклы РН, как правило, 10- и 30-летние. Сейчас имеем коррекцию к 10-летнему, цена она должна упасть к линии этого тренда или ниже, это диапазон $2750-3450 за кв. в Москве.
(p.s. Самара - это страна замкадье, хз что там творица, может и правду существует равновесная цена спрос-предложение)
задержка на полгода от нефтебакса и ФР - согласен, "нефтебакс" вполне может служить опережающим индиктором с какой-то погрешностью.
Более точная корреляция цены метра - с денежными агрегатами (М0, М2), но с мЕньшим лагом по времени.
Ключевая фраза данного опуса - "если цены на нефтебакс=(нефть + ре-/де- вальвация) пойдут вверх" - слишком веселое допущение.
по разволновкам нас ждет еще одна волна вниз по комодитиз и ФР, этап (неск.месяцев) ревальвациии бакса, от которой мало не покажется ни бюджету, ни банкам, ни населению.
И аккурат к лету 2010 мы получим совсем не то что ожидает автор.
Этот цирковой номер с разгоном цены на фоне мизерного предложения ликвидных объектов уже вряд ли удасться повторить как в 2007-2008, лохов(да не переведутся на Руси) осталось много меньше, естественный отбор таксказть...
тренд без указания таймфренда - фраза ни о чем. Растущий с 2000 - верно, но если брать таймфрейм с 2003 или 2005 годов - проломили все поддержки,находимся в глубокой межвежатине.
Суперциклы РН, как правило, 10- и 30-летние. Сейчас имеем коррекцию к 10-летнему, цена она должна упасть к линии этого тренда или ниже, это диапазон $2750-3450 за кв. в Москве.
(p.s. Самара - это страна замкадье, хз что там творица, может и правду существует равновесная цена спрос-предложение)
задержка на полгода от нефтебакса и ФР - согласен, "нефтебакс" вполне может служить опережающим индиктором с какой-то погрешностью.
Более точная корреляция цены метра - с денежными агрегатами (М0, М2), но с мЕньшим лагом по времени.
Ключевая фраза данного опуса - "если цены на нефтебакс=(нефть + ре-/де- вальвация) пойдут вверх" - слишком веселое допущение.
по разволновкам нас ждет еще одна волна вниз по комодитиз и ФР, этап (неск.месяцев) ревальвациии бакса, от которой мало не покажется ни бюджету, ни банкам, ни населению.
И аккурат к лету 2010 мы получим совсем не то что ожидает автор.
Этот цирковой номер с разгоном цены на фоне мизерного предложения ликвидных объектов уже вряд ли удасться повторить как в 2007-2008, лохов(да не переведутся на Руси) осталось много меньше, естественный отбор таксказть...
Дмитрий, я всегда с удовольствием читаю Ваши посты, в которых Вы так легко жонглируете гирляндами терминов...
Какая прелесть - все слова русские - и ничего не понятно!
Пожалуйста, поясните Ваше мнение:
"аккурат к лету 2010 мы получим":
дальнейшее падение цен на вторичку?
дефицит первички?
увеличение разницы в ценах на квадратный метр старого и нового жилья?
Какая прелесть - все слова русские - и ничего не понятно!
Пожалуйста, поясните Ваше мнение:
"аккурат к лету 2010 мы получим":
дальнейшее падение цен на вторичку?
дефицит первички?
увеличение разницы в ценах на квадратный метр старого и нового жилья?
просто в небо улыбнешься, а оно в ответ вздохнет
все будет ха ра шо !lidmig писал(а):Какая прелесть - все слова русские - и ничего не понятно!
- дальнейшее падение цен на вторичку и первичку, после непродолжительного периода стабилизации или роста цен
- дефицита первички не будет, т.к. не будет платежеспособного спроса на нее
- разница цен между новым и старым жильем (индекс расслоения) еще больше увеличится
единственный выход выхода страны из кризиса - через массовое тотальное строительство, которое компенсирует нынешний провал по первичке и не позволит ценам взлететь на фоне малого предложения
Вот спасибо!
Теперь все понятно, и даже - я тоже так думала по первым четырем пунктам. Начиная с ха ра шо.
А массовое тотальное строительство не пойму, откуда возьмется. Себестоимость кв.метра настолько упадет, что стройка опять зашевелится? Или кредитов строителям выдадут?
Теперь все понятно, и даже - я тоже так думала по первым четырем пунктам. Начиная с ха ра шо.
А массовое тотальное строительство не пойму, откуда возьмется. Себестоимость кв.метра настолько упадет, что стройка опять зашевелится? Или кредитов строителям выдадут?
просто в небо улыбнешься, а оно в ответ вздохнет
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
