НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА для инвестиций 40 / 5841

Выше всё посчитано с использованием калькуляторов. Второй мой пост опирается на результаты первого. Конечно, я мог ошибиться и буду рад, если ошибка будет обнаружена...)

Дмитрий Овсянников писал(а):
Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок. Тогда ежемесячный платеж будет меньше, и тогда большую часть платежа можно будет гасить доходами от аренды.

Пополз под стол. Клевый специалист по ипотеке. Чтобы получать доход, нужно долг раза в три побольше сделать.

solod83 писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок. Тогда ежемесячный платеж будет меньше, и тогда большую часть платежа можно будет гасить доходами от аренды.

Пополз под стол. Клевый специалист по ипотеке. Чтобы получать доход, нужно долг раза в три побольше сделать.

Циферки подставить?
А пожалуйста:
По моему личному кредиту я плачу 68000 р в месяц.
Квартиру сдаю в аренду. От арендаторов получаю 55000.
Платеж по кредиту состоит из 2-х частей: возврат долга банку и проценты по кредиту. На сегодняшний день, на возврат долга уходит примерно 30000 рублей. На проценты банку, соответственно, оставшиеся 38000.
Как можно видеть из циферок:
- проценты банку оплачивают арендаторы моей квартиры, целиком и полностью;
- половину платежа, идущего в счет возврата банковских денег, также оплачивают арендаторы.
Таким образом, "на выходе" будет квартира, наполовину оплаченная арендаторами и проценты по кредиту, которые оплатят арендаторы целиком и полностью.

Вы когда из-под стола выползете, тогда можем поговорить об азах инвестирования/спекулирования.
И эти азы:
- Не всякая покупка является инвестированием, и способна принести прибыль. Объект для инвестиций нужно выбирать.
- Прибыль на вложенные средства может быть различной. Можно купить квартиру за 6 млн. в одном районе Москвы и еле-еле сдать ее за 27000, а можно купить квартиру за те же 6 млн. и сдать ее за 55000.
- Банк-кредитор и валюта кредита также выбирается исходя из задач. Идти наобум, в первый попавшийся банк не приходится. Например, у меня ставка по кредиту 5,5% годовых (правда, по валютному кредиту). Видимо, потому, что "клевый специалист по ипотеке", а не под столом ползаю.

solod83 писал(а):
Пополз под стол. Клевый специалист по ипотеке. Чтобы получать доход, нужно долг раза в три побольше сделать.

Школнегам физкульт-привет =D>

Дмитрий Овсянников

Боровков Александр писал(а):
простите, а 15-18%(в рубле) в год , которые нужно отдать банку за пользование ипотечным кредитом, разве не в минус из суммы предпологаемого гешефта?

В минус, конечно, в минус.
А 25% еще более в минус. (А что: такие ставки по кредиту тоже найти возможно).

Но я, правда, предпочитаю 10 - 12% годовых (в рублях), что тоже реально.

solod83 писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок. Тогда ежемесячный платеж будет меньше, и тогда большую часть платежа можно будет гасить доходами от аренды.

Пополз под стол. Клевый специалист по ипотеке. Чтобы получать доход, нужно долг раза в три побольше сделать.

Телега так рассмешившая Вас не лишена здравого смысла.
в том случае конечно, если речь идет о покупке на заемные деньги.
Первое время проценты и погашения ИПОТЕКИ, будут осуществяться за счет сумм получаемых за аренду(частично), а недостающее, можно рассматривать как внесение депозита в банк, так как рост рыночной цены квартиры, можно будет ощутить лишь продав ее.
В дальнейшем, суммы по кредиту и проценты на остаток будут только уменьшаться, и бремя постепенно будет покрываться за счет сумм, получаемых с аренды.Но совершенно очевидно, этот проект станет прибыльным лишь спустя годы.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок.

Долго пытался мысль понять. Не достает входных параметров. Согласитесь, данный пост можно понять двояко-трояко.
Одна из версий - максимальный срок нужен для того, чтобы не отвлекать средства от остального бизнеса, ибо есть куда примкнуть деньги на более выгодных условиях. Вторая версия - при максимальном сроке получаем больше средств для оборота и, как следствие, бОльшую отдачу в номинальном выражении (хотя и при том же проценте прибыли).
Поясните, пжлст, на примере. Что с чем сравниваем, чтобы ощутить преимущество одного перед другим.

Дмитрий Овсянников писал(а):
.Циферки подставить?
А пожалуйста:
По моему личному кредиту я плачу 68000 р в месяц.
Квартиру сдаю в аренду. От арендаторов получаю 55000.
Платеж по кредиту состоит из 2-х частей: возврат долга банку и проценты по кредиту. На сегодняшний день, на возврат долга уходит примерно 30000 рублей. На проценты банку, соответственно, оставшиеся 38000.
Как можно видеть из циферок:
- проценты банку оплачивают арендаторы моей квартиры, целиком и полностью;
- половину платежа, идущего в счет возврата банковских денег, также оплачивают арендаторы.
Таким образом, "на выходе" будет квартира, наполовину оплаченная арендаторами и проценты по кредиту, которые оплатят арендаторы целиком и полностью.
...

В расчетах еще нужно не забыть про первоначальный взнос.

Боровков Александр писал(а):
solod83 писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок. Тогда ежемесячный платеж будет меньше, и тогда большую часть платежа можно будет гасить доходами от аренды.

Пополз под стол. Клевый специалист по ипотеке. Чтобы получать доход, нужно долг раза в три побольше сделать.

Телега так рассмешившая Вас не лишена здравого смысла.
в том случае конечно, если речь идет о покупке на заемные деньги.
Первое время проценты и погашения ИПОТЕКИ, будут осуществяться за счет сумм получаемых за аренду(частично), а недостающее, можно рассматривать как внесение депозита в банк, так как рост рыночной цены квартиры, можно будет ощутить лишь продав ее.
В дальнейшем, суммы по кредиту и проценты на остаток будут только уменьшаться, и бремя постепенно будет покрываться за счет сумм, получаемых с аренды.Но совершенно очевидно, этот проект станет прибыльным лишь спустя годы.

Алексей, в том-то и дело, что не обязательно "в дальнейшем". Если выбрать банк с минимальными ставками и квартиру для спекуляций - уже с первых дней проекта можно получать прибыль бОльшую, чем убытки.
Ключевое здесь то, что объект инвестирования нужно выбирать (как и банк).
И когда выбирается инвестиция, то квартира - это не место собственного жительства, а инструмент получения денег. Поэтому, близость метро, парк, школы, дет.сады, магазины и проч., что обычно интересует покупателя, - имеет второе значение. Главное, это соотношение денег: вложил столько-то, получаю - столько-то.

SFF писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
.Циферки подставить?
А пожалуйста:
По моему личному кредиту я плачу 68000 р в месяц.
Квартиру сдаю в аренду. От арендаторов получаю 55000.
Платеж по кредиту состоит из 2-х частей: возврат долга банку и проценты по кредиту. На сегодняшний день, на возврат долга уходит примерно 30000 рублей. На проценты банку, соответственно, оставшиеся 38000.
Как можно видеть из циферок:
- проценты банку оплачивают арендаторы моей квартиры, целиком и полностью;
- половину платежа, идущего в счет возврата банковских денег, также оплачивают арендаторы.
Таким образом, "на выходе" будет квартира, наполовину оплаченная арендаторами и проценты по кредиту, которые оплатят арендаторы целиком и полностью.
...

В расчетах еще нужно не забыть про первоначальный взнос.

Это как к делу подойти. У меня в залоге моя "трешка", а кредит - потрачен на "двушку". Поэтому первый взнос = 0. Двушка куплена на 100% банковские деньги.