Оценка трешки 1905 года 343 / 8481

fromkremlin,
Здравствуйте.
Придя на форум, вы продемонстрировали позицию жертвы, чем навлекли на себя местных хищников. Теперь сами думайте, как поступать с полученной информацией.
По сути.
1. Фото.
Не так страшны, как вам рассказывают. Удалите совсем фото с комнатой, где белые стены и нет занавесок. Остальные фото оставьте, они вполне подходят для вашего объекта. Добавьте фото видов из окна,фото двора и фото дома. Обязательно добавьте фото с планом и экспликацией квартиры.
2. Текст объявления.
В тексте объявления я рекомендую кратко описать ситуацию. Например:" Продается коммунальная квартира, не доли, комнаты все раздельные, три взрослых собственника, более 3/5 лет в собственности, свободная продажа, выписка до сделки, в квартире два остекленных балкона, сверху полноценный технический этаж, тихий зеленый двор, до метро 500 метров."
3. Цена.
Ваш основной конкурент: внешняя ссылка
Это трешка 60 кв.м на Заморенова. Продают ее с 09 марта 2017 года. Стартовали с 14 млн, сейчас 13,3 млн. По состоянию и метражу она лучше вашей. Но, у них 2 комнаты из 3, совмещенные.
Предполагаю, что цена вашей квартиры около 11,5-12 млн. Чтобы оценить точнее, нужно правильно пощупать рынок.
Обсудите это с вашим агентом, послушайте его аргументы. Думаю, что он вполне компетентен, и торопиться с выводами о его компетенции пока рано. Прежде, послушайте его мнение о сложившейся ситуации.
Желаю вам успешной продажи.

13.02.18, 08:44
Алексей Слесарев писал(а):
По состоянию и метражу она лучше вашей. Но, у них 2 комнаты из 3, совмещенные.

Странное у вас какое то понятие о лучшей квартире. Трешка 60 метров с кухней 6 и двумя смежными комнатами для вас лучше (метражом) , чем трешка 74 метров с кухней 9 с тремя изолированными комнатами.

Pakster,
Ой, вы правы. Я посмотрел на жилую площадь, которая 53,6, и принял её за общую.

fromkremlin,
Вношу корректировку в примерную оценку.
Вот ваши конкуренты:
1. внешняя ссылка
Студенецкий переулок 4. Площадь примерно равная, но кухня узкая и комнаты 2 из 3, смежные. Зато этаж 3/5 и есть лифт, что очень важно. Продают со 01.02.2017, стартовали с 15,3 млн. Сейчас 13,9 млн.
2. внешняя ссылка
ул. Сергея Макеева 8. Продажи только начали, стартуют с 15,9 млн. Квартира на 1 этаже, с хорошим ремонтом, но с перепланировкой, скорее всего неузаконенной. По метражу близка, возможно потолки ниже чем у вас. Ну и 1 этаж все же хуже, последнего пятого.
3. внешняя ссылка
ул. Костикова 1. Продают с 22 января, стартовали с 17 млн, сейчас 16,5 млн. Этаж 4/5, очень похожа на вашу, только метраж чуть меньше и кухня 7 кв.м.
4. внешняя ссылка
ул. Трехгорный Вал 4корп.2. Продают с 06.10.2017, стартовали с 18 млн, сейчас цена 17 млн. Думаю, что это аналог вашей квартиры по типу дома, планировке и состоянию. Только этаж у них 2/5, что гораздо лучше.
Думаю, что во всех объектах есть потенциал торга до 5% от стоимости.
Получается, будь у вас этаж, скажем 3, то ваша цена была бы вполне конкурентноспособной. В вашем же случае, в виду отсутствия какого-либо спроса на протяжении 3 недель, я рекомендую снизить цену до 14 млн. и посмотреть на реакцию рынка в течении 2 недель, после чего принимать решение о дальнейшей корректировке цены в ту или иную сторону.

отличный анализ, только кроме 5 этажа без лифта (минус 10 процентов) , закономерного сегодняшнего торга по всем объектам (минус 5- 10 процентов) , есть еще и вид на один из самых полнокровных выездов на трешку - Звенигородское шоссе(минус 10 процентов) и промка во дворе(минум 5 процентов)
так что от среднестатистических 15 млн надо убирать все поэтапно и получим 10-11 млн

13.02.18, 09:48
Юлия Лурье писал(а):
и получим 10-11 млн

Там двушку-то проблематично купить за эти деньги.
Нет. Она стоит дороже.

Помнится мне, уже был заход с этой квартирой.
А вот и он? viewtopic.php?f=67&t=54135
Были там и рекомендации по цене.
Но всё как всегда, а вдрух у нас купят?
Отрезвление ещё не окончено, похож.

Много их, таких тем, вот и Камергерский за 37 из свежих.
"Надежды юношей питают
Отраду старцам подают."

13.02.18, 09:53
Людмила Воронина писал(а):

13.02.18, 09:48
Юлия Лурье писал(а):
и получим 10-11 млн
Там двушку-то проблематично купить за эти деньги.
Нет. Она стоит дороже.

она может и стоит дороже, но я ее со своими клиентами и за 10 не пойду смотреть
у меня мать с ребенком
две сумки и малышку дотащить до пятого этажа - это надо мужа иметь к такой квартире, а у нее нету

13.02.18, 09:55
Юлия Лурье писал(а):
это надо мужа иметь к такой квартире, а у нее нету

А без мужей квартиры до какого этажа (если лифта нет) женщины с детьми смотрят?

13.02.18, 09:58
Pakster писал(а):

13.02.18, 09:55
Юлия Лурье писал(а):
это надо мужа иметь к такой квартире, а у нее нету
А без мужей квартиры до какого этажа (если лифта нет) женщины с детьми смотрят?

2-3