В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2012 год 2847 / 1658

Burst писал(а):
ну тогда внесем коррективы
сварщику дали квартиру от завода (или государства) .... 2-ку.

Отдел фантастики - на другом этаже ;;-)))

Gantz! писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
"На российском рынке жилой недвижимости формируется «пузырь», который грозит обвалом цен и разорением застройщиков. Об этом сообщают эксперты издания «Новые Известия».

По их мнению, в настоящее время темпы строительства жилья и цены на него продолжают расти, в то время как платежеспособный спрос за ними не успевает: он обеспечивается во многом за счет ипотеки и в скором времени будет полностью исчерпан.

В этой ситуации застройщики рискуют остаться с миллионами нераспроданных «квадратов», построенных на заемные деньги, что приведет к многочисленным банкротствам. При этом ситуация с обеспеченностью населения страны жильем останется все на том же весьма невысоком уровне."

внешняя ссылка

Какой-то аналитический бред от Новых Известий. Пусть их аналитики попробуют купить квартиру где-нибудь в новостройке в Москве, панель эконом-класса. Все разобрано подчистую, у кого есть возможность затаривают по 4-5 шт. квартир сразу. Миллион нераспроданных квадратов Москве точно не грозит, равно как и понижение спроса, вопрос упирается только в деньги, есть ли резервы, чтобы поддерживать рост цен, будут ли покупаться средненькие 1-ки по 7-8 млн на окраинах Москвы или нет, будет откат назад.

Это не бред так и есть, в Красноярске раньше купить квартиру 1 комн квартиру,зачастую и 2-3х от застройщика простому человеку (не спекулянту)было на грани фантастики,все скупали спекулянты на котловане ,сейчас пожалуйста почти у каждого застройщика полно квартир на любой вкус, приходи покупай,рынок походу встает. Начинается все с регионов где доходы поменьше у людей,в столице просто денег побольше,падение неминуемо вопрос времени,кто с кэшем тот на коне.. Коммерческая 80% от выставленной в конце мая так и осталась, до сих пор висеть в продаже,цены только поднимают раз в месяц наверное на уровень инфляции :lol:

Достаточно очевидно что платежеспособный спрос на жильё по нынешнем ценам минимален, его пытаются поддержать ипотечными программами, но и этот ресурс КОНЕЧЕН. Предположим 10% квартир "инвестиционные" (на самом деле много больше - не суть) - это сектор самых примитивных "серых" инвесторов, наиболее инерционной части заработавшего населения. Очевидно же, инвестировать при подобном стартовом уровне цен - верх оптимизма!!! :lol:

Как только начнут квартиры дешеветь (как практически везде в развитых странах), все эти инвесторы перестанут покупать как минимум, а обычные покупатели просто станут ждать, когда станет ещё дешевле... Первичка продержится первые полгода, а потом начнётся "ралли" - надо будет застройщикам успеть до банкротства (очевидного отсутствия возможности рассчитаться по кредитам) успеть распродать бетонометры по ЛЮБОЙ цене :hi_hi_hi:

и успеть удрать с мешком денег, не обращая внимания на степень готовности объекта... Ну и вот :)-(:

Валерий Александрович писал(а):
Достаточно очевидно что платежеспособный спрос на жильё по нынешнем ценам минимален, его пытаются поддержать ипотечными программами, но и этот ресурс КОНЕЧЕН. Предположим 10% квартир "инвестиционные" (на самом деле много больше - не суть) - это сектор самых примитивных "серых" инвесторов, наиболее инерционной части заработавшего населения. Очевидно же, инвестировать при подобном стартовом уровне цен - верх оптимизма!!!
Как только начнут квартиры дешеветь (как практически везде в развитых странах), все эти инвесторы перестанут покупать как минимум, а обычные покупатели просто станут ждать, когда станет ещё дешевле... Первичка продержится первые полгода, а потом начнётся "ралли" - надо будет застройщикам успеть до банкротства (очевидного отсутствия возможности рассчитаться по кредитам) успеть распродать бетонометры по ЛЮБОЙ цене и успеть удрать с мешком денег, не обращая внимания на степень готовности объекта... Ну и вот

Почему платежеспособный спрос минимален? Достаточно спросить у проф.коллег, которые "с фронта" - спрос громаден! предложений все меньше, цена все выше и заключают сделки! Кто-то писал, что в ЖК "Мичурино" от ведиса 1-к по цене 7,8 расхватывают на ура.

Валерий Александрович писал(а):
Предположим 10% квартир "инвестиционные" (на самом деле много больше - не суть) - это сектор самых примитивных "серых" инвесторов, наиболее инерционной части заработавшего населения.

А почему вы считаете людей купивших квартиру как инвестицию примитивным инвестором? И почему серым инвестором? И почему инерционной частью тех кто зарабатывает деньги? Поясните плиз.

Gantz! писал(а):

Почему платежеспособный спрос минимален? Достаточно спросить у проф.коллег, которые "с фронта" - спрос громаден! предложений все меньше, цена все выше и заключают сделки! Кто-то писал, что в ЖК "Мичурино" от ведиса 1-к по цене 7,8 расхватывают на ура.

Так ли уж огромен ? Или из-за того, что не появляются однушки по адекватной цене в вашем любимом доме в отрадном, вы считаете, что все сметают ?

тут как-то статистику по заключенным сделкам в месяц выкладывали, не помню откуда эти данные брали (ссылку потерял). вот больше на нее надо ориентироваться.

Gantz! писал(а):
Почему платежеспособный спрос минимален? Достаточно спросить у проф.коллег, которые "с фронта" - спрос громаден! предложений все меньше, цена все выше и заключают сделки! Кто-то писал, что в ЖК "Мичурино" от ведиса 1-к по цене 7,8 расхватывают на ура.

У меня тогда кеш на руках был , двушки ~60 квм 8300 на нижних 8900 на верхних в башнях , цена по уровню вторички , все тогда смеялись . У моего родственника (директор банка) работа в 2-ух шагах и тот не захотел там покупать ( в этой дыре). Головино 52 кв.м 6500 , сизо , промзона и тп. Для меня до сих пор загадка , кто всё это купил , зачем и почему. Русская душа - потёмки.

Burst писал(а):
Shadow писал(а):
Gantz! писал(а):
Вопрос - кто из них счастливее и какая дельта лучше?

Тут всё просто: надо всего лишь рассматривать покупку как бизнес-проект с расчитываемыми сроками, вложениями и прогнозируемой рентабельностью. Говоря про "начальника" и "сварщика" предполагаем:
1. Зарплата сварщика в Нижневартовске - 40 тысяч, начальника в Москве - 120 тысяч
2. Аренда в Москве - 40 тысяч
3. Стоимость жизни сварщика в Нижневартовске - 20 тысяч, начальника в Москве - 40 тысяч
4. Стоимость желаемой квартиры для начальника - 6 миллионов (двуха в ближнем Подмосковье), при этом на малой родине есть жилье ценой 2 миллиона (допустим)
5. Им по 30 лет.
Пренебрегая инфляцией (допустим, начальник грамотный, вкладывается в золото/свиссы/вкусные депозиты), получим:
Откладываемый доход: 120 з/п - 40 аренда - 40 на жизнь = 40 т.р.
Время накопления: (6.000 - 2.000)/40 = 100 месяцев = 8.5 лет. Ну пусть 10 лет, ОК.
Итого в 40 лет начальник получает свое жилье. Активно работать он будет пусть до 50 лет, и за эти 10 лет в сравнении со слесарем заработает на: ((120 - 40) - (40-20)) * 12 * 10 = 7.200 т.р. = 220 k$, оставив в итоге детям втрое более дорогой актив-недвижимость. Суммарная прибыль проекта - 350 k$ за 20 лет. Не Б-г весть что, но в принципе покатит. Осталось разделить 350 kS на 20 лет и получится, что за свои "мучения-гастриты" в среднем упомянутый московский начальник получает компенсацию 45 тысяч ежемесячно.

ну тогда внесем коррективы
сварщику дали квартиру от завода (или государства) .... 2-ку.

а то сравнивают тут начальника и сварщика, понимаешь

смешно про бизнес проекты рассказываете
начальник средний на производстве в Нижневартовске получает 200 т.р. в месяц
сварщик в Москве теже 40
аренду не платит, так как коттедж имеет
стоимость жизни - туфта
желаемой квартиры не надо
депозитов и всяких свисов ему накер не надо, потому как свой бизнес есть
давайте посчитайте суммарную прибыль.

Gantz! писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Достаточно очевидно что платежеспособный спрос на жильё по нынешнем ценам минимален, его пытаются поддержать ипотечными программами, но и этот ресурс КОНЕЧЕН. Предположим 10% квартир "инвестиционные" (на самом деле много больше - не суть) - это сектор самых примитивных "серых" инвесторов, наиболее инерционной части заработавшего населения. Очевидно же, инвестировать при подобном стартовом уровне цен - верх оптимизма!!!
Как только начнут квартиры дешеветь (как практически везде в развитых странах), все эти инвесторы перестанут покупать как минимум, а обычные покупатели просто станут ждать, когда станет ещё дешевле... Первичка продержится первые полгода, а потом начнётся "ралли" - надо будет застройщикам успеть до банкротства (очевидного отсутствия возможности рассчитаться по кредитам) успеть распродать бетонометры по ЛЮБОЙ цене и успеть удрать с мешком денег, не обращая внимания на степень готовности объекта... Ну и вот

Почему платежеспособный спрос минимален? Достаточно спросить у проф.коллег, которые "с фронта" - спрос громаден! предложений все меньше, цена все выше и заключают сделки! Кто-то писал, что в ЖК "Мичурино" от ведиса 1-к по цене 7,8 расхватывают на ура.

Вы путаете состояние ВСЕГО рынка с ситуацией в отдельных его секторах - сравните количество объектов выставленных на продажу с количеством покупателей... и выставляемых с новыми покупателями.

"Спрос громаден" на конкретные УДАЧНЫЕ дома в желаемом районе или на что-то очевидно продаваемое НИЖЕ рынка.

Lamp писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Предположим 10% квартир "инвестиционные" (на самом деле много больше - не суть) - это сектор самых примитивных "серых" инвесторов, наиболее инерционной части заработавшего населения.

А почему вы считаете людей купивших квартиру как инвестицию примитивным инвестором? И почему серым инвестором? И почему инерционной частью тех кто зарабатывает деньги? Поясните плиз.

"Квартиру как инвестицию" покупают на бурно растущем рынке при низкой стартовой цене, тогда подобная инвестиция вполне себе оправдана и профессиональна, а когда по "памяти" - о том, что когда-то на этом рынке была прибыль - это инвестиция в стиле домохозяек. Потому и примитивным.
Фактическая цена квартиры может в десятки\сотни раз превышать балансовую - очень удобно для получающих "серые" доходы - потому и серым. Инерционной - потому что действуют по инерции, делают глупейший вывод - если пять лет до этого был на чём-то заработок, то и дальше будет, хотя внешние обстоятельства сильно изменились.

Любой инвестор обязан ЗАЩИЩАТЬ свои инвестиции, в недвижимости это могут только девелоперы да застройщики - у них есть почти 100% запас по цене, при ёе резком падении, те кого здесь называют инвесторами НИКАК не могут защитить свою инвестицию в квартиру, а просто надеются на лучшее. Лучшее рано или поздно имеет свойство заканчиваться.