НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА для инвестиций 40 / 5841

ArtHome писал(а):
С учётом прогнозов по уровню инфляции рост цен на квартиры по 5% в год представляется вполне вероятным, при этом использование ипотеки уже даёт прибыль.

Пересчитал ещё раз, получилось, что для отбивки ипотеки (со страховками) в 13% и депозите у Сбера в 6% жильё должно дорожать на 10% в год. Результаты изложил внешняя ссылка.

.
- Банк-кредитор и валюта кредита также выбирается исходя из задач. Идти наобум, в первый попавшийся банк не приходится. Например, у меня ставка по кредиту 5,5% годовых (правда, по валютному кредиту). Видимо, потому, что "клевый специалист по ипотеке", а не под столом ползаю.

[/quote]
спасибо за расчеты и опыт, но подскажите, а где вы нашли такую ставку?это по блату?

ArtHome писал(а):
Разобьём поставленный вопрос на 2 этапа. Сначала проверим вообще идею покупки с ипотекой

Предположим, что речь идёт о сумме в 6 лямов (рублей). 2 ляма своих и 4 требуется в ипотеку. На первичку газпромбанк хвастался своей программой про 13% до регистрации права собственности, правда сейчас они формулировку на сайте изменили, пишут что это минимальная ставка. На вторичку примерно такие же ставки. По вопросам ипотек Дмитрий Овсянников (ipotek.ru) пожалуй наиболее полную информацию даст.

Идём на сайт АИЖК на их калькулятор для расчёта ежемесячных платежей внешняя ссылка (просто он не хуже других)
Задаём параметры:
Сумма кредита 4 ляма
Ставка 13%
Срок кредита 60 месяцев (5 лет)

В результате расчёта видим, что ежемесячный платёж составит 93тыра

Общая сумма выплат за 5 лет составит 93 х 60 = 5580тыр, или переплата 1580тыр. Для того, чтоб остаться в нулях, купленная квартира должна стоить через 5 лет 7580тыр или подорожать на 25%
В год достаточно ей дорожать на 5%

Вывод - если предполагаем, что квартира подорожает через 5 лет минимум на четверть, имеется первоначальный взнос и есть возможность направить часть бюджета на погашение кредита, то результат первого этапа - положительный.

Этап второй, собственно новостройка или вторичка.

Написать хотел много, но неуспел - наступило 19:00. Суть в общем в том, что надо считать конкретные варианты. Есть ли новостройка за 6 лямов с отделкой плюс привязать вероятность её завершения. А благодаря этой вероятности возникают интересные эффекты. Например, на вопрос, что бы вы выбрали:
1. Получить гарантированные 50%.
2. С вероятностью 1/2 получить либо 100%, либо ничего
большинство людей выбирают первый вариант. Хотя с математической точки зрения они совершенно равнозначны.

PS Представьте ваши варианты первички, а мы вам пощитаем...)

спасибобольшое за расчеты, по нашим расчетам получается выгоднее, сдавать в аренду и с этого платить проценты. но вопрос еще наверное в том, за сколько можно будет продать 2-ку в новостройке и на вторичном рынке, мне кажется новостройка в цене вырастит намного больше, чем вторичка еще более убитая за эти годы арендоснимателями???

surik писал(а):
спасибобольшое за расчеты, по нашим расчетам получается выгоднее, сдавать в аренду и с этого платить проценты. но вопрос еще наверное в том, за сколько можно будет продать 2-ку в новостройке и на вторичном рынке, мне кажется новостройка в цене вырастит намного больше, чем вторичка еще более убитая за эти годы арендоснимателями???

На форуме уже проскакивал афоризм, что корова утонула в реке, где в среднем ей было по брюхо. Мало смысла говорить про среднестатистическую новостройку, их довольно таки немного в Москве.

Попробуйте подобрать новостройку для начала. Дмитрий вам намекал, что для максимизации прибыли предпочтительны одни варианты, а для собственного проживания - другие...)

ArtHome писал(а):
ArtHome писал(а):
С учётом прогнозов по уровню инфляции рост цен на квартиры по 5% в год представляется вполне вероятным, при этом использование ипотеки уже даёт прибыль.

Пересчитал ещё раз, получилось, что для отбивки ипотеки (со страховками) в 13% и депозите у Сбера в 6% жильё должно дорожать на 10% в год. Результаты изложил ...здесь[/url].

1. интересно.
2. на длительных сроках - значение управления рисками - ощутимо повышается. И здесь сравнение не в пользу вкладов в отечеств. банках. За 50 лет государство насильственно жилье у народа не отнимало, а с деньгами за эти годы происходило много чего. Если кто помнит, вклады в USD сбер предлагал (98г) возвращать рублями по соответствующим курсам.

ArtHome

SFF писал(а):
2. на длительных сроках - значение управления рисками - ощутимо повышается. И здесь сравнение не в пользу вкладов в отечеств. банках. За 50 лет государство насильственно жилье у народа не отнимало, а с деньгами за эти годы происходило много чего. Если кто помнит, вклады в USD сбер предлагал (98г) возвращать рублями по соответствующим курсам.

Что вы понимаете под "управлением рисками"?

Само собой, что Сбер в качестве "безрискового варианта" не даёт абсолютную гарантию и ему присущи системные риски. Но и недвижимость может, навскидку:
1. Не только дорожать, особенно когда она перестала быть в десятки раз дешевле жилья в других странах.
2. Могут существенно возрасти расходы на её содержание благодаря изменению законодательства после президентских выборов.

Конечно же для собственного проживания (и своей семьи/родни) надо иметь жильё. Но вот иметь две/десять квартир и дворцы может быть уже не так выгодно, если вспомнить историю государства не за 50 лет, а за 100...)

SFF писал(а):
ArtHome писал(а):
2. на длительных сроках - значение управления рисками - ощутимо повышается. И здесь сравнение не в пользу вкладов в отечеств. банках. За 50 лет государство насильственно жилье у народа не отнимало, а с деньгами за эти годы происходило много чего. Если кто помнит, вклады в USD сбер предлагал (98г) возвращать рублями по соответствующим курсам.

Блин, у нас недвижимость может показать как +50%, так и -50% за один год. Наши депозиты могут превратиться в труху, а могут выдать доходность 100-150% за 5 лет. У нас нет никакой стабильности, в любой момент времени нужно держать нос по ветру. Расчеты бессмысленны при таких амплитудах.
P.S. А за последние 100лет жилье государство уж точно один раз отняло.

kuklishr писал(а):
Блин, у нас недвижимость может показать как +50%, так и -50% за один год. Наши депозиты могут превратиться в труху, а могут выдать доходность 100-150% за 5 лет. У нас нет никакой стабильности, в любой момент времени нужно держать нос по ветру. Расчеты бессмысленны при таких амплитудах.
P.S. А за последние 100лет жилье государство уж точно один раз отняло.

Точно!
По корзинам, всё по корзинам! И чем корзин больше, и чем они разнообразнее - тем лучше: недвижимость (и лучше в разных странах), вклады (и лучше в разных банках).
Где только на все денег взять? :roll:

первичка круче но приносит меньше денег чем вторичка

Крылов Андрей писал(а):
первичка круче но приносит меньше денег чем вторичка

она вообще круче, можно на парад обманутых вкладчиков попасть, с равной причем вероятностью как и квартиру потом получить.