Продажа участка с ограничением на строительство 110 / 1630

24.06.23, 10:02
Merinda-nik писал(а):
У нас в поселке ВРИ можно поменять только в рамках публичных слушаний

ВРИ зоны или отдельного небольшого участка, который находится в этой зоне и его ВРИ не совпадает с общим?
Говорю же (из практики) иногда меняют только по заявлению собственника участка в Администрации. А иной раз при отказе в Архитектуре собственники идут в суд и там им отказывают в переводе одного вида разрешенного использования в другой.
Практика неоднозначная.

kenigfrau,
Я наверное путаюсь. Выше написала, что лучше проконсультироваться у юристов. Я лично работала с Иваном Тереховым, он есть на этом форуме. Он достаточно внятно переводил с юридического языка на человеческий конкретно в моей ситуации на основании документов и законов на ТОТ МОМЕНТ. Все получилось так, как он и сказал.

Посмотрела свою выписку ЕГРН. Категория земель - земли населенных пунктов, Ж-2. ВРИ - для индивидуального жилищного строительства; для индивидуальной жилой застройки. Категорию земель меняют на публичных слушаниях, а не ВРИ. Тут вы правы.

Насколько я понимаю, если это населенный пункт (категория земель), то жилой дом можно строить даже если вид ВРИ для личного подсобного хозяйства. Поход в суд с целью изменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС ничего не даст. Когда подаешь заявление на строительство, то все равно придет отказ, потому что участок попадает в зону объекта культурного наследия. Какого хрена объект наследия оказался среди жилой застройки в частной собственности это уже другой вопрос.

В том числе поэтому ввели дачную амнистию (для ИЖС и ЛПХ), когда эти зоны (любые, мои фавориты неработающие водонапорные башни и газовые насосные станции) появились на карте, то стало очень много недовольных, отказы пошли пачками.

Сейчас можно зарегистрировать, что будет через год не знаю. Все может быть.

Если вернуться к ситуации в первом сообщении, то мы не знает ожидания собственников. Может быть вообще этот участок в глухой деревне и люди купят чтобы картошку выращивать, а не жилой дом строить. Тогда на все эти ограничения плевать.

Росреестр дом не зарегистрирует. Несмотря на амнистию, на эти зоны смотрят точно.
Мы недавно в Балашихе наткнулись и ничего не сделать.

_Анна_,
Даже если в выписке нет ограничений? Когда я регистрировала, то у росеестра не было данных по зонам и обмена с отделом архитектуры района. Сейчас налажен обмен?

Вообще смысл дачной амнистии, что как раз на зоны не смотрят, если это земли населенных пунктов со статусом ЛПХ и ИЖС. Может быть у вас садоводство и огородничество? Сельхозка?

Когда я регистрировала, то кадастровый инженер обращала особое внимание, что никаких обременений не должно быть в выписке ЕГРН. Это самое важное было в тот момент

24.06.23, 17:44
Merinda-nik писал(а):
_Анна_,
Даже если в выписке нет ограничений? Когда я регистрировала, то у росеестра не было данных по зонам и обмена с отделом архитектуры района. Сейчас налажен обмен?

Вообще смысл дачной амнистии, что как раз на зоны не смотрят, если это земли населенных пунктов со статусом ЛПХ и ИЖС. Может быть у вас садоводство и огородничество? Сельхозка?

Когда я регистрировала, то кадастровый инженер обращала особое внимание, что никаких обременений не должно быть в выписке ЕГРН. Это самое важное было в тот момент

Никаких обременений в выписке, ж-1, жилая деревня. Культуру точно смотрят.

_Анна_,
Я так и предполагала, что законы в очередной раз поменяются и надо торопиться. Не зря в своем случае спешила и влезла в долги.

Тогда получается, что если поблизости есть церковь или музей, то в радиусе 400 метров теперь ничего официально не зарегистрировать. Окно возможностей захлопнулось, департамент культурного наследия МО никогда ничего не согласует. Я в свое время спрашивала напрямую и писала письма, но мне в устной беседе подсказали что делать.

Построить дом можно, а вот зарегистрировать и следовательно подключить газ - уже нет. Из участка для строительства дома в хорошем месте с инфраструктурой такие участки превратились в места для огородов и стоянок. А это совсем другие деньги.
Кто не успел - тот опоздал. Мне сейчас поплохело если честно.

24.06.23, 17:44
Merinda-nik писал(а):
Сейчас налажен обмен?

Межведомственное взаимодействие уже лет 8 работает, как часы. Росреестр с Администрациями напрямую обмениваются информацией. У нас так.

24.06.23, 18:40
Merinda-nik писал(а):
Кто не успел - тот опоздал. Мне сейчас поплохело если честно.

Да Вы не паникуйте раньше времени.

kenigfrau,
У меня все волнения позади - дом и участок зарегистрированы по закону, документы в порядке. Мне лично закон в плюс - вид из панорамных окон на сквер и он не будет застроен.

Я в другом направлении думаю. Соседские участки не застроены, их держали про запас и приводили в порядок документы. Готовятся к продаже. Если теперь есть ограничения и их не обойти, то цена не 600 тыс за сотку, а гораздо меньше. Построек нет, через реконструкцию проводить нечего.

Возможно осталась опция признать собственность на (воображаемый) дом через суд? Если дом конечно построен, а это деньги и риски. Это я как потенциальный покупатель участка с ограничениями размышляю если что.

Если через суд нельзя, то остаются огороды или некапитальные строения.

24.06.23, 17:44
Merinda-nik писал(а):
Вообще смысл дачной амнистии, что как раз на зоны не смотрят, если это земли населенных пунктов со статусом ЛПХ и ИЖС. Может быть у вас садоводство и огородничество? Сельхозка?
Когда я регистрировала, то кадастровый инженер обращала особое внимание, что никаких обременений не должно быть в выписке ЕГРН. Это самое важное было в тот момент

Попробую объяснить на картинках., что такое ПЗЗ, ВРИ, предельные параметры и т.д. И чем ПЗЗ отличается от ГПЗУ.

Допустим, Вы хотите купить земельный участок.
Чтобы проверить его по-быстрому, находите на официальном сайте муниципалитета Правила землепользования и застройки муниципального округа. Это .и есть ПЗЗ. Это текстовой документ, в приложении к которому есть Карта градостроительного зонирования.

Читаете внимательно правила. Там описываются все зоны (в том числе и охранные), градостроительные регламенты, даны таблицы для каждой зоны. У каждого муниципалитета свои правила.
Выглядят они так ( я выкладываю только некоторые страницы, т.к. документ очень объемный)

Градостроительные регламенты, по которым определяется статус участка.
Включают в себя
- вид разрешенного использования( ВРИ)
- предельные размеры участка ( максимальные и минимальные).

То, что написано в выписке из ЕГРН у продавца, должно четко совпадать с градостроительными регламентами той большой территории (зоны), на которой участок находится. ( Я простыми словами объясняю)
Если участок готовится для строительства жилого дома (ИЖС), то он должен входить в жилую зону.