Наценка за свежий ремонт! 57 / 1714

19.09.23, 12:42
Lisaweta писал(а):
Центр АО +50% от кадастровый + - по 5% за ремонт и инфраструктуру

Это вы про рыночную оценку квартиры ?

19.09.23, 12:30
T34RUS писал(а):

18.09.23, 22:48
ruzik писал(а):
Только здесь вложения не 4 и 8 на выходе, а 26 и выход 30, те 15% плюсом
Можно привлечь заемные средства. Выхлоп меньше чем на свои (вычитаем обслуживание долга) но при этом можно охватить большую стоимость или больше объектов. Но для этого надо иметь четкое понимание что делаешь и отлаженный процесс.

Да, конечно, но есть нюансы:
1. Продажа из-под залога сложнее, не все покупатели подойдут, небольшой дисконт нужен за неудобства, чуть ниже ликвидность
2. С ипотекой под 15% невыгодно, дорого и нужно показать большой доход, если в данном примере брать 22млн квартира и 4млн ремонт, то пусть 16 ипо и своих 6 +4 на ремонт, итого своих 10 надо
3. С 16млн ипо накапает за 5-6мес примерно 1млн процентов
4. Доход 4млн минус 1млн % = 3млн за полгода при своих 10млн, срок скорее больше, если ставить на поток, не всегда варианты будут "с колёс"
5. Срок ремонта 2-3мес, скорее 3. Продажа минимум 1мес, скорее 2, итого минимальный срок 5-6мес
В общем неплохо, но если только потоком заниматься, ну и не все прям так радужно, однако заработать можно

19.09.23, 14:09
ruzik писал(а):
Продажа из-под залога сложнее, не все покупатели подойдут, небольшой дисконт нужен за неудобства, чуть ниже ликвидность

Да нет давно никакого дисконта за вторичку. Если продажа где то на Ленинском, в Центре или Вернадке и это единственная квартира в доме или локации с новым ремонтом.
Дисконт есть при продаже из под залога, если объект в адском море крупного ЖК, где квартир и новых ремонтов «хоть попой жуй» и все друг другу мешают и конкурируют.

19.09.23, 14:09
ruzik писал(а):
Продажа из-под залога сложнее, не все покупатели подойдут, небольшой дисконт нужен за неудобства, чуть ниже ликвидность

Все просто. Никаких дисконтов.

19.09.23, 14:09
ruzik писал(а):
С ипотекой под 15% невыгодно, дорого и нужно показать большой доход, если в данном примере брать 22млн квартира и 4млн ремонт, то пусть 16 ипо и своих 6 +4 на ремонт, итого своих 10 надо

в 22 млн без денег вообще лезть глупо.

19.09.23, 14:09
ruzik писал(а):
5. Срок ремонта 2-3мес, скорее 3. Продажа минимум 1мес, скорее 2, итого минимальный срок 5-6мес

срок должен на весь процесс быть не более 3-4 месяцев.

19.09.23, 14:14
eugen писал(а):
Если продажа где то на Ленинском, в Центре или Вернадке и это единственная квартира в доме или локации с новым ремонтом.

Да, самое главное при выборе объекта под такое дело это трезво оценить конкуренцию и преспективу продажи. Причем продажи выше рынка.
Это прям ключевое. А то можно вляпаться.

19.09.23, 15:03
T34RUS писал(а):
срок должен на весь процесс быть не более 3-4 месяцев.

Должен быть и реальность могут быть разными
Опыт так понимаю есть, можете привести примеры, из того, что делал условно быстрее не оч получается, поэтому более реальный срок и указал 5-6мес
Или даже если все круто прошло и за 3мес оборот, то следующий правильный объект можно долго ждать или взять не слишком подходящий, но быстро

Ещё бы были эти денежные средства, и тогда точно получится сделать полноценный ремонт для всех целей