Оцените пожалуйста потенциал падения цены квартиры в Красково. 128 / 3268

ddcumming

26.07.22, 15:40
ddcumming писал(а):
Оцените пожалуйста потенциал падения цены квартиры в Красково. 3-к. квартира, 73,2 м², 11/13 эт. 10 600 000 р 144 809 р за м²
внешняя ссылка
Московская область, г.о. Люберцы, дачный пос. Красково, Егорьевское ш., 1к6 внешняя ссылка комнат: 3 Общая площадь: 73.2 м² Площадь кухни: 11.5 м² Жилая площадь: 45.1 м² Этаж: 11 из 13, лоджия, комнаты изолированные, санузел: совмещенный, раздельный, требует ремонта, свободная продажа, возможна ипотека(**** )Квартира приобреталась в ипотеку и находится под обременением банка, в связи с чем необходима предоплата 40% стоимости квартиры ! Ипотека возможна при наличии первого взноса от 40% !
Порядок совершения сделки:
1. Заключение договора и оплата 40% стоимости
2. Снятие обременения с недвижимости
3. Внесение на аккредитив либо перечисление оставшейся суммы
4. Регистрация перехода права собственности
Кадастровый номер квартиры: 50:22:0060704:4164

26.07.22, 16:24
Карпушкина Вероника писал(а):
Это не правильные "пчелы". И схема не рабочая.И тема Банка не раскрыта.

Схема условно рабочая, но все риски в случае злоумышленного/некорректного поведения или смерти продавца, лежат на покупателе. Он может остаться без первоначального взноса и квартиры.
Прошло ровно 5 месяцев, полет нормальный. Цена снижена до 9.49 млн рублей, но квартира до сих пор не продана. Причина в цене и схеме продажи. внешняя ссылка
Цитаты ниже взяты из соседней темы про аналогичный выкуп залоговых квартир.

25.11.22, 11:23
Ирина Сорокина писал(а):
Недавно провела сделку по продаже залогового объекта клиента. Покупатель ипотечник Сбербанка. Привожу схему сделки. Надеюсь будет полезно.
внешняя ссылка
Выкуп залоговой квартиры.
Отличительные особенности:
По кредиту продавца должна отсутствовать проблемная задолженность.
Размера первоначального взноса заемщика должно быть достаточно для погашения задолженности продавца в банке — первичном кредиторе (размер первоначального взноса не должен быть меньше остатка задолженности).

Продавец до момента перехода права собственности в пользу заемщика и регистрации ипотеки в пользу банка должен выступать поручителем (промежуточный поручитель без учета платежеспособности).
Сделка проводится с СБР и СЭР.

Порядок проведения сделки:

После подписания кредитной документации заемщиком (покупателем) и договора поручительства продавцом — собственные средства (первоначальный взнос) заемщика переводятся на погашение задолженности продавца в иной банк по предоставленным реквизитам (это условие отражается в ДКП).
Кредитные денежные средства и собственные средства заемщика (первоначальный взнос при наличии остатка) зачисляются на СБР.
Сотрудник заводит сделку в СЭР и осуществляет приостановку, так как на объекте обременение иного банка.
Продавец снимает обременение.
После предоставления в банк выписки без обременения иного банка — отрабатывается приостановка по сделке СЭР (СЭР возобновляется), документы направляются на регистрацию.
После перехода права собственности к заемщику (покупателю) и регистрации обременения в пользу банка — раскрывается СБР в пользу продавца.
Продавец выводится из состава поручителей.

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется.

26.11.22, 11:39
Ирина Сорокина писал(а):

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется
Да, согласна. Поэтому в другой теме по этому вопросу написала- это маркетинговый ход Сбербанка.
-
Я продавала квартиру, покупал МИЭЛЬ. Их клиенты настолько довели агентов /только одно понижение комиссии накануне сделки чего стоило, я коллег поняла/, что никто и глазом не моргнул в сторону этой схемы. Уже как вырулит, так и вырулит.
Все прошло замечательно, но клиента-продавца пришлось плотно вести шаг за шагом. Мне тоже приключения ни к чему, если что. Контр-Агенты это поняли)
Все нормально. Но схема дырявая во многих местах, вы правы.

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а):
Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

26.11.22, 11:55
Ирина Сорокина писал(а):

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а): Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

Это обычный выкуп залоговой квартиры. Ничего нового, кроме поручительства продавца. Но в определенной ситуации это может быть ещё хуже для покупателя. Эта схема нужна банку- он двух заёмщиков получил.

26.11.22, 12:44
ddcumming писал(а):

26.07.22, 16:24
Карпушкина Вероника писал(а):
Это не правильные "пчелы". И схема не рабочая.И тема Банка не раскрыта.
Схема рабочая, но все риски в случае злоумышленного/некорректного поведения или смерти продавца, лежат на покупателе. Он может остаться без первоначального взноса и квартиры.

26.07.22, 15:40
ddcumming писал(а):
Оцените пожалуйста потенциал падения цены квартиры в Красково. 3-к. квартира, 73,2 м², 11/13 эт. 10 600 000 р 144 809 р за м²
Московская область, г.о. Люберцы, дачный пос. Красково, Егорьевское ш., 1к6 внешняя ссылка

Количество комнат: 3 Общая площадь: 73.2 м² Площадь кухни: 11.5 м² Жилая площадь: 45.1 м² Этаж: 11 из 13, лоджия, комнаты изолированные, санузел: совмещенный, раздельный, требует ремонта, свободная продажа, возможна ипотека(**** )
Квартира приобреталась в ипотеку и находится под обременением банка, в связи с чем необходима предоплата 40% стоимости квартиры ! Ипотека возможна при наличии первого взноса от 40% !

Порядок совершения сделки:
1. Заключение договора и оплата 40% стоимости
2. Снятие обременения с недвижимости
3. Внесение на аккредитив либо перечисление оставшейся суммы
4. Регистрация перехода права собственности
Кадастровый номер квартиры: 50:22:0060704:4164
Прошло ровно 5 месяцев, полет нормальный. Цена снижена до 9.49 млн рублей, но квартира до сих пор не продана. Причина в цене и схеме продажи. внешняя ссылка
Цитаты ниже взяты из соседней темы про аналогичный выкуп залоговых квартир.

25.11.22, 11:23
Ирина Сорокина писал(а):
Недавно провела сделку по продаже залогового объекта клиента. Покупатель ипотечник Сбербанка. Привожу схему сделки. Надеюсь будет полезно.
внешняя ссылка
Выкуп залоговой квартиры.
Отличительные особенности:
По кредиту продавца должна отсутствовать проблемная задолженность.
Размера первоначального взноса заемщика должно быть достаточно для погашения задолженности продавца в банке — первичном кредиторе (размер первоначального взноса не должен быть меньше остатка задолженности).

Продавец до момента перехода права собственности в пользу заемщика и регистрации ипотеки в пользу банка должен выступать поручителем (промежуточный поручитель без учета платежеспособности).
Сделка проводится с СБР и СЭР.

Порядок проведения сделки:

После подписания кредитной документации заемщиком (покупателем) и договора поручительства продавцом — собственные средства (первоначальный взнос) заемщика переводятся на погашение задолженности продавца в иной банк по предоставленным реквизитам (это условие отражается в ДКП).
Кредитные денежные средства и собственные средства заемщика (первоначальный взнос при наличии остатка) зачисляются на СБР.
Сотрудник заводит сделку в СЭР и осуществляет приостановку, так как на объекте обременение иного банка.
Продавец снимает обременение.
После предоставления в банк выписки без обременения иного банка — отрабатывается приостановка по сделке СЭР (СЭР возобновляется), документы направляются на регистрацию.
После перехода права собственности к заемщику (покупателю) и регистрации обременения в пользу банка — раскрывается СБР в пользу продавца.
Продавец выводится из состава поручителей.

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется.

26.11.22, 11:39
Ирина Сорокина писал(а):

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется
Да, согласна. Поэтому в другой теме по этому вопросу написала- это маркетинговый ход Сбербанка.
-
Я продавала квартиру, покупал МИЭЛЬ. Их клиенты настолько довели агентов /только одно понижение комиссии накануне сделки чего стоило, я коллег поняла/, что никто и глазом не моргнул в сторону этой схемы. Уже как вырулит, так и вырулит.
Все прошло замечательно, но клиента-продавца пришлось плотно вести шаг за шагом. Мне тоже приключения ни к чему, если что. Контр-Агенты это поняли)
Все нормально. Но схема дырявая во многих местах, вы правы.

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а):
Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

26.11.22, 11:55
Ирина Сорокина писал(а):

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а): Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

Это обычный выкуп залоговой квартиры. Ничего нового, кроме поручительства продавца. Но в определенной ситуации это может быть ещё хуже для покупателя. Эта схема нужна банку- он двух заёмщиков получил.

Так не покупайте. Зачем следить почти год за тем, что купить не сможете?))
Ещё и за мной начали следить)))

26.11.22, 12:50
Ирина Сорокина писал(а):
Ещё и за мной начали следить)))

лично вы мне не интересны, не тревожьтесь.

26.11.22, 12:53
ddcumming писал(а):

26.11.22, 12:50
Ирина Сорокина писал(а):
Ещё и за мной начали следить)))
лично вы мне не интересны, не тревожьтесь.

А как бежали!…))
Отдышитесь.

26.11.22, 12:55
Ирина Сорокина писал(а):
А как бежали!…)) Отдышитесь.

Не фантазируйте пожалуйста, у меня нет интереса к вашей персоне. Идет обсуждение хотелок продавцов, потенциала падения и юридически дырявых схем.

26.11.22, 13:00
ddcumming писал(а):

26.11.22, 12:55
Ирина Сорокина писал(а):
А как бежали!…)) Отдышитесь.
Не фантазируйте пожалуйста, у меня нет интереса к вашей персоне. Идет обсуждение хотелок продавцов, потенциала падения и юридически дырявых схем.

Выше вы процитировали меня. Забыли?
Хотелки продавца видимо те же.
Падение не зависело от схемы.
Юридические дыры это проблема покупателя. ну никак не продавца.
Лично я в продаже не уступила ни 10 тр, продавая залоговую квартиру. Это наша цена и точка. Дыры и риски ваши проблемы, особенно надуманные.

26.11.22, 13:04
Ирина Сорокина писал(а):
Выше вы процитировали меня. Забыли?

обсуждаем не вас, а недвижимость

26.11.22, 13:04
Ирина Сорокина писал(а):
Юридические дыры это проблема покупателя. ну никак не продавца.

При умном покупателе, проблемы возвращаются к продавцу. В данном примере он за 5 месяцев ме смог продать, из-за неудачной комбинации цены и схемы. Даже револьверные

методы не помогли.

28.07.22, 08:31
Илья Трунилов писал(а):
Потенциал падения цен на квартиры в Красково очень хороший (как впрочем и во всем Подмосковье). ...АН местные: люберецкая "Перспектива" и "Уют" из Жуковского. В их базе большое количество квартир из этой части МО, поэтому они могут делать револьверные продажи: показывать покупателям сразу по пять-шесть аналогичных квартир.

26.11.22, 13:16
ddcumming писал(а):

26.11.22, 13:04
Ирина Сорокина писал(а):
Выше вы процитировали меня. Забыли?
обсуждаем не вас, а недвижимость
26.11.22, 13:04
Ирина Сорокина писал(а):
Юридические дыры это проблема покупателя. ну никак не продавца.
При умном покупателе, проблемы возвращаются к продавцу. В данном примере он за 5 месяцев ме смог продать, из-за неудачной комбинации цены и схемы. Даже револьверные методы не помогли.
28.07.22, 08:31
Илья Трунилов писал(а):
Потенциал падения цен на квартиры в Красково очень хороший (как впрочем и во всем Подмосковье). ...АН местные: люберецкая "Перспектива" и "Уют" из Жуковского. В их базе большое количество квартир из этой части МО, поэтому они могут делать револьверные продажи: показывать покупателям сразу по пять-шесть аналогичных квартир.

Это с какой стороны посмотреть. Покупатель тоже ничего не купил. Продавец крепкий орешек)
-
Никогда не даю скидку при продаже залоговой квартиры. Никогда. И всегда продаю по рыночной цене такую квартиру.
-
Рынок везде упал. 10600 в марте это 106 т долларов.
9400 в ноябре это 150 т долларов.
Важен ракурс.

Ремонт за год подорожал.
Значит в итоге квартира без ремонта должна подешевел минимум на эту стоимость...

+7 (916) 31-31-969

28.07.22, 09:25
Илья Трунилов писал(а):

28.07.22, 08:54
QL221011835E писал(а):

28.07.22, 08:31
Илья Трунилов писал(а):
Залоговая квартира - это не приговор. На авансе с покупателем будет общаться опытный риэлтор (эксперт или руководитель отдела продаж). Предложить безопасную схему продажи ипотечной квартиры для них не составит труда.
В этой технологии главное - поставить покупателя в цейтнот, и не давать ему времени на оценку безопасности схемы оплаты квартиры. И еще лучше отсеять под разными предлогами риэлторов покупателя, вроде Роман Харитонов , честно защищающих своих клиентов.

27.07.22, 00:18
Роман Харитонов писал(а):
Я не то что не удивлён, я такие случаи встречал со стороны визави, но своих клиентов (покупателей) всех отговорил от такой схемы. Мне особенно нравиться, когда их предлагают ещё и по занижайке - это вообще вишенка на торте.

Знаете, в некоторых случаях лучше недобдеть, чем перебдеть
Подавляющее большинство сделок в московском регионе происходит с привлечением ипотечных средств. Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, для опытного московского риэлтора является абсолютно тривиальной задачей.
Наймите нормального специалиста - и будет вам счастье!

Я, как раз, очень люблю залоговые квартиры - низ рынка, возможность хорошего торга, время не тянут (для них реально время = деньги).

Поэтому что и как делается знаю на практике.

Но... если предлагают схему, при которой возможен кидок и надо верить на слово, посылаю таких предлагателей литературным словом.

Вы вот готовые дать совершенно незнакомому человеку 8 млн рублей под честное слов, ну и бумажку он подпишет, с которой, в случае чего, пойдете на ТРИ буквы - в суд, то есть?

Моя задача максимально быстро и без проблемно купить квартиру, а не вляпать своего клиента в 1-2 года судебных разбирательств.