Аренда посуточно: контроль тишины в ночное время и порядка ? 9 / 2315

Не знаю, на сколько уместен этот вопрос на этом форуме, этот ведь бизнес относится к гостиничной деятельности, а не агентской. Но тогда прошу по возможности ссылку дать на тех кто занимается арендой посуточно или по возможности решение данного вопроса.
Подскажите пожалуйста, как защититься от соседей если в ночное время шумят квартиранты ? Кто как решает такую проблему ?
Ночью могут позвонить соседи и сказать что у вас там в квартире шум стоит, бабы визжат, громкие пъяные разговоры или заявились в четыре утра с вечеринки включили тв и болтают вовсю. Еще соседи сказали что в последний раз и в следующий подадут на нас в суд за шум в ночное время. Но могут и не позвонить, а сразу вызвать милицию для составление протокола о ночном шуме, а там уже вызывут на административную комиссию, выпишут штраф за административное правонарушение. А что будет если таких правонарушений несколько ...
Сдаем квартиры посуточно. При заключении договора фэйс-контроль, в залог документы и деньги. Квартиры сдаются в основном командированным, приезжим. Но не всегда вся это публика себя адекватно ведет.
Утром при выезде -проверяем все ли цело, но по рожам этих неизвестно что было ночью, если все цело -отдается залог и потом они исчезают. А вот вечером или днем может позвонить соседка и сказать что у вас ночью такой шум был, что они спать не могли и тд. С этих уже не взыщешь -ушли.
Есть ли действенные меры ?
Нам, в принципе, безразницы кому платить штрафы в бюджет или соседке за шум. Сумма где-то 100-500 рублей. Но соседка эти деньги может не взять и стоит ли ее приучать к деньгам, потомку как потом может возникнуть еще море запросов от нее.
Если идти по пути штрафов, то можно в договоре указать что, наниматели несут полную административную ответственность перед третьими лицами (соседями) согласно кодекса об административных правонарушениях, местных законах об административных правонарушениях, а также несут полную ответственность по штрафам и пеням в период действия договора найма. Т.е. если шумят квартиранты ночью и соседям спать не дают или мусорят в подъезде, то если соседка подаст на меня в суд, то суду представим договор найма и согласно него вся ответственность лежит на нанимателе.
Согласно ЖК
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
"4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме."
Но
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
"7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения."
Т.е.с если в договоре найма укажем что Наниматель обязан
отвечать в полном объеме по штрафам за административные правонарушения, совершенные на территории Квартиры в период действия Договора п.2.1. в соответствии с Законом ... то значит и с квартиранта спрос. Разве нет ?
Или на административной комиссии это в расчет не примут и на нас все свалят, а после нескольких административных правонарушений и не далеко до уголовной ответственности за хулиганство...
*
Если пойти по другому пути -звукозащита квартиры, то это возможно в принципе сделать в собственных квартирах , а вот как быть с теми что взяты в долгосрочную аренду с правом субаренды ? Съезжать с них если соседи жалуются или тоже звукозащиту устанавливать ? Но кто это позволит такой ремонт затевать.
Или может какие-то другие технические средства использовать -систему скрытого видеонаблюдения и прослушку ?

Iv писал(а):
Или может какие-то другие технические средства использовать -систему скрытого видеонаблюдения и прослушку ?

А вот за это могут и руки-ноги переломать.
Да и ответственность тут будет далеко не административная.
У меня много смежников, которые занимаются гостиничными услугами.
Иного выхода как смена квартиры при проблемных соседях нет.
Деньги давать - только аппетиты усиливать.
Обычно на соседей действуют через участкового, который должен быть на зарплате.
Если не помогает - смена квартиры.
Невозможно получать деньги и не нести риски.
Это иллюзия Лени Голубкова.

Всегда есть риск, что ваши квартиранды разгромят квартиру, затопять всех соседей и магазин с евриком... А отвечать за это будете только вы.
И потом, в свою очередь, будете предъявлять иски к своим ночным постояльцам, вину которых еще надо будет доказать и с которых еще надо будет умудриться что-то получить.
Ибо они скажут, что в это время их в квартире не было, или, что их не было в квартире вообще.
Или просто ничего не скажут.
Или попросят сказать за них местных налоргов, которые, проштудировав вашу рекламу и пересчитав ваши квартиры, впаяют вам сумму неуплаченного налога на вмененный доход за все последние три года.
Вы же понимаете, что этот вид деятельности не под 6% обкладывается...
Я потому и не занялся в свое время этим видом бизнеса, что счел сопутствующие риски не соответствующими денежному выхлопу.
Единственная, имхо, более ли менее безопасная схема работы - хостел.
Вы покупаете три трешки рядом на первом этаже в доме с хорошей звукоизоляцией.
Делаете перепланировку, объединяя все в один комплекс и не выводя из жилого.
Получаете разрешение на входную группу.
Ставите в 8 комнат по две двухярусных кровати типа ИКЕА.
Сдаете 300-500 рублей как койкосутки.
При такой дешевизне вам открывается море разливанное клиентуры.
Главное - никакой наркоты, никаких проституток.
Из 9-й комнаты делаете столовую с телевизором.
Две кухни комплектуете для жильцов.
Из третьей делаете дежурку-рецепшн с удобным рабочим местом и тревожной кнопкой.
Ваш дежурный работник постоянно присутствует в квартире, решая все вопросы, отвечая на звонки, заселяя и выселяя людей.
Вы начинаете очень даже дружить с налогом на вмененный доход, потому что, при сдаче комнаты, в отличие от сдачи квартиры, налог рассчитывается от площади комнаты, а не от площади квартиры.
Вы смываете кассовый аппарат в широкий унитаз и вмененка вам становится ооооочень выгодна.
Да... И СЭС, пожарные и прочие побирушки-шантажисты к вам не подступяЦЦа, ибо у вас не гостиница, а вы просто сдаете комнаты в своей частной, большой-пребольшой квартире. :mrgreen:

Думаю, что при аккуратной и усидчивой работе, годовую загрузку можно довести до 85%.
На выхлопе приличные деньги с минимальными рисками.
Если кто хочет, может это обсчитать для себя и начать применять.

А я не буду. Лень.
Возраст, видимо начинает сказываться: что-то все стало скучно и неинтересно...

ведь бизнес относится к гостиничной деятельности, а не агентской. Но тогда прошу по возможности ссылку дать на тех кто занимается арендой посуточно или по возможности решение данного вопроса.

Мдяяя....
У меня была такая проблема, я перерыла на тот период весь интернет, очень долго, искала по всем городам, где лучшая организация ОНОго дела. (До этого, у меня было арендованное коммерческое помещение долгое время, около 1000кв.м - этаж, сделала там гостиничные номера, комната отдыха, сауна, небольшой буфет, парковка - административное здание бывшего завода оборонной тематики, пустующее)
Нашла.
Лучшая из всех городов по организации, гостеприимству (квартиры посуточно) оказалась гостиница в г. Екатеринбурге "ОАЗИС". Вели переписку.
Молодцы ребята....руководитель, замечательно работают.
Сейчас она называется "ЛИБЕРТИ" и сайт они поменяли , вот ссылка внешняя ссылка
Что касается шума от клиентов в квартирах (о чём Вы пишите), где соседствуют и возмущаются мирные жильцы...да, так и будет, иначе не получится, если Вы хотите деньги зарабатывать.
А Вам бы понравилось?
Мне лично нет.
Или заселять туда избранных, а это строго командированные по 1, 2 человека (не больше) в возрасте за 35 лет , приезжие на повышение квалификации, учёбу взрослые, степенные люди, семейные...приехавшие по делу в город, при чём тщательная регистрация и инструктаж предворительно и по соседям в том числе. Подпись в спец. журнале - инструктаж пройден.
Про молодёжь, мероприятия, ДР, праздники, менов с ночными бабочками - отказаться. Всё это "стояние на ушах". Срам!
Хоть сквозь землю провались перед соседями.

Другими словами, квартиры посуточно, не -а, не тот бизнес, если не сделать его на высоком уровне.
А вот настоящий, гостиничный - красиво, на мой взгляд, чисто женский.
Гостеприимство, уют, благодарные клиенты!
О-хо-хо... nastalgi у меня по сей день....
Спасибо, что есть НЕРС.

Большие спецы по этому делу (Спартака увидела (респект!) и вспомнила) СПб - город высокой культуры считается, по сей день приглашают на семинары и мероприятия.

Александр Дидусенко писал(а):
Iv писал(а):
Или может какие-то другие технические средства использовать -систему скрытого видеонаблюдения и прослушку ?

Или попросят сказать за них местных налоргов, которые, проштудировав вашу рекламу и пересчитав ваши квартиры, впаяют вам сумму неуплаченного налога на вмененный доход за все последние три года.
Вы же понимаете, что этот вид деятельности не под 6% обкладывается...
Я потому и не занялся в свое время этим видом бизнеса, что счел сопутствующие риски не соответствующими денежному выхлопу.

От ЕНВД уходим вот эдак : открываем ООО с двумя учредителями, одно из которых другое ООО с долей уставном капителе более 25%, соответсвенно в данном случае Не подпадаем под ЕНВД (гл.26.3 НК РФ), получается общая система. Наем жилых помещений не подпадает под НДС гл.21 НК РФ, остается налог на прибыль 20%. Вот его-то тоже обходим, включая в затраты неоплаченные услуги арендодателей и своего ИП на УСН. При этом отвечаем перед всеми только в приделах уставного капитала 10 тыс. рублей. при желании сее ООО кидается и заряжается новое.
Это о налогах.
В вот пускать интеллигентных 1-2 человека глупо, сплошняком идут Даги с фурами с арбузами и помидорами, компании, всякие мужики спецы по 3-4 человека, всякие разъезжие торговцы, а под выходные компании вот таких и пусакаем. С них и доход.

Александр Дидусенко писал(а):
Вы начинаете очень даже дружить с налогом на вмененный доход, потому что, при сдаче комнаты, в отличие от сдачи квартиры, налог рассчитывается от площади комнаты, а не от площади квартиры.

А не потребуют налоговики, чтобы для такого расчета на каждую комнату было свое свидетельство о собственности. И с кем тогда оформлять договор найма на комнату если состав жильцов в ней будет разнородным, если это только не родствденники или на гасты с дружественного предприятия?

Ермаков писал(а):
А не потребуют налоговики, чтобы для такого расчета на каждую комнату было свое свидетельство о собственности. И с кем тогда оформлять договор найма на комнату если состав жильцов в ней будет разнородным, если это только не родствденники или на гасты с дружественного предприятия?

Нет, только общую площадь сдаваемых комнат (возможно, это их право, площадь каждой комнаты по отдельности и экспикацию на квартиру) и свидетельство.
Договор найма делается офертой, за исключением ситуации, когда клиент НУ ОЧЕНЬ настаивает на классике.
Отчетность по 4-й гостиничной форме.
Касса тут не нужна.

Александр Дидусенко писал(а):
Ермаков писал(а):
Отчетность по 4-й гостиничной форме.
Касса тут не нужна.

Теперь Счет гостиницы по форме № 3-Г не является бланком строгой отчетности.
Постановления Правительства РФ от 6 мая 2008 г. № 359. Каждая организация изобретает свои БСО.
внешняя ссылка

Iv писал(а):
Теперь Счет гостиницы по форме № 3-Г не является бланком строгой отчетности.

О! Клево! Смежникам скажу. Девчата хорошие, но с новостями не дружат.