Агенты арендаторов 62 / 8915

Здравствуйте, уважаемые профессионалы рынка.

Если я ничего не путаю (а я очень легко могу путать, потому что на рынке аренды квартир готов исполнять лишь роль клиента), маклеры, занимающиеся сдачей квартир в наём, в различное время могут исполнять две конфликтующие роли: роль агента арендодателя и роль агента арендатора. При этом во многих случаях в заключении сделки помимо собственника и клиента участвуют также два их агента, зарабатывающие свои доли на сделке. Считается, что агент арендодателя отстаивает интересы арендодателя, подбирая арендодателю надежных жильцов на максимальную квартплату, а агент арендатора должен отстаивать интересы арендатора.

Но ведь заработок обоих агентов пропорционален сумме, за которую сдается квартира? Значит, агент арендатора также финансово заинтересован сдать своему клиенту квартиру максимально дорого, как только может заплатить клиент, а не подобрать лучший вариан, что означает минимальную цену при удовлетворяющем клиента качестве? Нет ли в этом противоречия? И как арендатору побудить своего агента искать именно лучший для арендатора вариант, а не самый дорогой?

Кроме того, в ряде сделок единственный агент выступает в роли общего агента как арендатора так и арендодателя, сдавая клиенту квартиру "своего" хозяина. Не возникает ли в этой ситуации конфликт интересов?

Спасибо, рассчитываю на Ваше честное и конструктивное обсуждение этих волнующих в данный момент меня вопросов.

Arendator
На практике не вызывает. В большинстве случаев в аренде оба агента или один - действуют в интересах сделки и работают на обороте. Потому в основном торгуются оба агента и в большинстве случаев сделка заключается в обоюдную пользу. К примеру агент по продаже продает в среднем 1 квартиру в месяц - тут уже прослеживается конфликт интересов. Агент по аренда сдает 10 квартир в месяц - и тут грубо говоря неудачная поездка = потраченое время - потому агенты стараются максимально быстро сдать квартиру. К тому же простой квартиры в аренду - это прямая потеря арендных платежей - и тут в основном важна скорость.

Однако встречается процесс аукциона или торга вверх. Однако он не вызван желанием сдать квартиру дороже, этот процесс вызван тем что по начальной цене квартира не интересна и цену занижают что бы услилиями всех участников прийти к средней цене. Тут опять же агенты действуют в интересах сделки - потому что никто не получает нужную цену.

Это показывает практика. Теория - была из ваших уст.

Агент должен помочь вам снять на максимально выгодных для вас условиях, если он к этому не стремится, значит не выполняет условия вашего соглашения с ним.
Безусловно есть противоречие в его потенциальной заинтересованности в увеличении стоимости сделки, если он работает за проценты от цены аренды.
Этот косяк ни в одной стране мира не удается преодолеть. Если нанимают на поиск агента, то максимум, что могут сделать, это обговорить на старте фиксированную оплату услуг.
В случае в элитном сегменте, при нормальном адекватном делопроизводстве, эксклюзивный агент арендодателя, делится своей комиссией с агентом арендатора и с вас могут вообще не просить оплату услуг, но чаще это даже не в аренде, а в продаже.

Tundr

Видимо, говоря "интересы сделки" Вы подразумеваете цель максимально быстрого завершения сделки? Я как раз и писал об этом: целью агента арендатора на самом деле является скорейшее заключение договора на аренду квартиры минимально удовлетворяющего клиента качества по максимальной цене, на которую клиент готов прогнутся, и если в этих ограничениях получится чуть лучше - значит клиенту этого агента повезло. И это, очевидно, не полностью совпадает с интересами арендатора, а именно, снять квартиру максимального качества за минимальную квартплату не всегда максимально быстро.

Правда, сегодня утром я наткнулся на сайт одной риэлтерской компании с агрессивной саморекламой, на котором, по крайней мере, в рекламе для арендаторов утверждается, что им в роли агентов арендатора выгодно сбивать цену на квартиры, так как это компенсируется повышенным количеством довольных клиентов и как следствие повышенным оборотом. Тем не менее конфликт интересов в случае их работы как общего агента арендатора и арендодателя становится очевиден и у них тоже, если только сравнить рекламу на их сайте для арендаторов с рекламой для арендодателей.

Arendator
Приходите пару деньков агентом поработать - вам сразу станет понятно что все пафосные заявления на тему максимально выгодно, минимально короткие сроки - все от лукавого. Кроме организации псевдо-аукционов на повышение - больше агент ничего и не сделает. Забудьте эту фигню что агент в чьих то интересах работает - агент работает в своих интересах, которые правда объективно совпадают с интересами всех сторон сделки. Действуя же в своих интересах агент желает что бы при минимуме поездок совершить максимум сделок. И ему совершенно изофалично опускать в цене или поднимать. Если можно поднять поднимет квартиру в цене, агент нанимателя если будет такую картину видеть при которой толпа желающих - порекомендует нанимателям подняться в цене.

Агентам в 90% случаев выгодно опустить квартиру в цене, остальные 10% случаев - это действительность при которой ошиблись в цене и становиться понятно что надо срочно организовать аукцион и поднять цену прямо на месте.

Tundr писал(а):
Агентам в 90% случаев выгодно опустить квартиру в цене

Так в чём же состоит выгода агентов в опускании цены? Клиенту сложнее отказаться от сделанного ему, возможно, не очень выгодного предложения, если он видит, что его агент добился от хозяина скидки в 5%?

Arendator
Вы читаете не те сообщения на форумах. Неужели вы думаете что скидка - это что то такое глобальное. Недвижимость не магазин женского белья. Вам лапшу на уши про то что агент выторговывает для вас что-то. Может бы где то на других просторах так оно и есть - или вы берете квартиру за 5000$ или еще что-то. Выгода в том что бы квартиру просто сдать и получить свою комиссию. Ни о каких высоких материях типа максимально выгодной цены речи и не идет.

Зачастую происходит всё наоборот. Вы как наниматель говорите агенту цену - часто заниженую. Агент ищет по этой цене вам квартиру, вы приезжаете на квартиру и от заниженой цены еще пытаетесь торговаться. Агент же наймодателя, уже до встречи с вами провел работу по снижению цены. Зачастую на самой встрече проходит совсем уж небольшой торг или цирк похожий на торг когда цена оказалась выше того на что вы ехали и приходиться торговаться вниз до изначальной цены.

Выгода - сдать квартиру, получить комиссию. Всё больше выгод нет никаких. Агент из АН максимум от всей сделки получит 25%. При опускании цены на 1000 рублей агент теряет всего 250 рублей. Что бы агент хотя бы 1000 потерял - надо цену опустить на 4000, на столько сильно цену обычно не опускают. Потому при торге средняя потеря будет 500 рублей. Проще сторговать, и уехать с квартиры с деньгами чем биться рогами из-за 500 рублей.

Агент из не АН - впринципе тоже будет доволен, он во первых изначально больше денег получит и для него тоже усираться - извените за выражение скажем даже за 4000 рублей от 40000 - ну как то не комильфо. Агент настроен на среднюю комиссию - потому что работает от оборота. В любом сегменте есть своя средняя комиссия. Вот от неё агент и пляшет, всё что выше - приятный бонус не более.

Есть конечно такие бараны среди агентов которые реализовывают сексуальный фантазии по получению фантиков - на такие идиоты долго не работают.

Работ от клиента - это фантазия которую обрели агенты в жирные года. В жирные года клиента было найти(есть такое мнение по крайней мере) проще. Потому что клиент реагирует на товар(даже если это псевдо товар) - а привлекать товаром проще. Скажем собственник привлекается услугой - услугу продать гораздо сложнее. Вот и появился такой пласт агентов которые работают с клиентами. И вешают на уши всеразличную лапшичку на тему торга. На самом же деле работа строиться всегда от собственника. Агент от клиента просто проводник - но это не значит что он не стоит своих денег. При правильном подходе и проданной услуге(а не товаре) - агент точно так же тратит свое время, за место вашего - за что вы его благодарите титульными знаками РФ.

В принципе, примерно так я и представлял себе заинтересованность агентов.
На самом деле все эти вопросы возникли при обдумывании бурных споров в ветке "ОСНОВНАЯ проблема ЦИАНА и её решение", в екоторой некоторые претставители касты клиентских агентов боялись отмереть как мамонты из-за того, что более-менее грамотные арендаторы узнали про ЦИАН. Кстати, могу заметить, что сайт, действительно, не вылазит в поисковиках, однако благодарные арендаторы давно рассказывают про него в форумах.

Но действительно, так в чем же состоит на самом деле польза для клиентов от клиентских агентов как "проводников", если клиент всё равно должен предварительно хорошенько самостоятельно изучить текущий рынок аренды, чтобы выдвинуть разумные требования и не попасть при этом на завышенную цену при посредственном качестве?

Arendator, агент сам подскажет "разумные требования". Ибо работа по неразумным требованиям превращается в напрасную потерю времени. В лучшем случае такую заявку будут просто иметь в виду. Сделка по завышенной цене агенту не выгодна - прервется цепочка рекомендаций.