ОБМЕН ИЛИ МЕНА 1 / 2438
На общих основаниях допускается размещение только БЕСПЛАТНЫХ образовательных материалов и мероприятий по недвижимости. Анонсы платных тренингов и семинаров размещаются на правах рекламы. Стоимость рекламной темы зависит от срока, на который тема публикуется.
10 июн. 2004
ОБМЕН ИЛИ МЕНА
Иногда мы сталкиваемся с необходимостью поиска нового местожительства. В данном случае удобным вариантом считают обмен или мену. Несмотря на то, что эти понятия близки по смыслу, они имеют ряд отличий.
Договор мены жилых помещений заключают лица — собственники квартир, домов, договор обмена — наниматели жилья по договору социального найма. Цель, которую преследуют граждане при совершении этих сделок, одна и та же — обменять свое жилое помещение. В зависимости от права собственности на жилье заключают разные договоры. Правила и порядок обмена содержит Жилищный кодекс РФ.
Договор мены жилых помещений
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В нашем случае товаром выступает жилое помещение. По данному договору можно менять не только квартиру на квартиру, но и жилое помещение — на дачу, гараж, автомобиль, ценные бумаги и т. д. В этой сделке действуют правила купли-продажи, когда одну из сторон признают продавцом, а другую — покупателем товара (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Основные требования к заключению договора мены:
письменная форма;
подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами;
должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц;
передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
При мене жилых помещений совершают те же платежи, что и при купле-продаже: государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора, которое после 31 января 1998 года не обязательно, однако по желанию сторон возможно, даже если закон того не требует; плата за регистрацию сделки.
Если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, признают равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В противном случае сторона, передающая неравноценный товар, обязана оплатить разницу. Это должно быть отражено в договоре.
В отличие от купли-продажи приобретение физическими лицами в собственность жилых помещений на основании заключенных договоров мены не предусматривает уменьшения совокупного дохода, следовательно, гражданин не имеет права на налоговые вычеты. Таким образом, если по договору мены произведен обмен неравноценными товарами, то лицо, получившее доплату (неважно, в денежной или натуральной форме), должно включить ее в полном размере в налогооблагаемый доход, то есть с данной суммы взимают подоходный налог.
В Гражданском кодексе прописана ответственность сторон за изъятие товара, приобретенного по договору мены. Например, сторона, у которой третьим лицом изъят подобный товар по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного той в обмен, и возмещения убытков. Предположим, вы поменяли квартиру, а через некоторое время суд принял решение об изъятии в пользу третьего лица полученного вами в порядке обмена жилья, тогда вы имеете право требовать обратно жилое помещение, которое принадлежало вам ранее. Другая сторона обязана возместить пострадавшей понесенные убытки, если не докажет, что та знала или должна была знать о наличии таких оснований.
Обмен жилых помещений
Наниматель жилья вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи произвести обмен занимаемого помещения с другим нанимателем. В Москве данное согласие должно быть нотариально удостоверено.
Для обмена жилья, в котором проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, или временно отсутствуют, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается:
нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передан для государственных или общественных нужд;
дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
жилье относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный, служебный, предназначенный под общежития и т. д.);
в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении таковых.
Для обмена необходимы определенные документы. Приведем примерный перечень бумаг, которые должны быть представлены каждым участником сделки:
1. Заявление об обмене жилого помещения по установленной форме (бланки выдают в организации, которая занимается обменом). Оно должно быть подписано нанимателем и всеми совершеннолетними членами его семьи, имеющими право на обмениваемое жилье. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования ею к документу прикладывают выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие временно отсутствующего.
2. Разрешение на обмен (для ведомственных жилых помещений).
3. Копия ордера на жилое помещение.
4. Выписка из домовой книги.
5. Финансово-лицевой счет.
6. Справка из ЖЭО об отсутствии задолженностей по жилищно-коммунальным платежам.
7. Справка о санитарно-техническом состоянии жилого помещения.
8. Разрешение органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние либо лица, находящиеся под опекой или попечительством.
9. Выписка из решения правления (общего собрания) ЖСК о приеме в кооператив либо исключении из него лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка решения о согласии на обмен — при обмене жилых помещений между членами одного кооператива.
10. Документ учреждения банка о внесении лицом, вступающим в кооператив, паевого взноса либо справка правления ЖСК о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.
11. Документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве кого-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, с теми, кто вселяется в него.
12. Справка, подтверждающая наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.
Этот перечень приблизителен, и в зависимости от региона, возможно, понадобятся иные документы. При любом расхождении в представленных бумагах — в размере площади, адресе и других реквизитах — к заявлению прикладывают справку БТИ или поэтажный план жилого помещения с экспликацией, документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Для осуществления операции нужно подать заявление в организацию, занимающуюся обменом, при местной администрации. Подобную сделку с жильем, находящимся в пределах Москвы, оформляют в Московском государственном коммерческом агентстве (МГКА) «Мосжилсервис» и его структурных подразделениях по месту нахождения любого из обмениваемых объектов.
Неприватизированная или приватизированная
Существует ли способ обменять приватизированное жилое помещение на неприватизированное?
Во-первых, можно, приватизировав неприватизированную квартиру, совершить мену. Недостатки этого варианта: за оформление договора нужно платить, а при обмене муниципального жилья платить не надо, кроме того, некоторых затрат требует и оформление договора приватизации.
Во-вторых, можно расприватизировать приватизированную квартиру, то есть попытаться добиться признания судом договора приватизации недействительным (ст. 178 ГК РФ), при этом гражданин, расторгнувший договор, не теряет права на приватизацию. После нужно совершить обмен двух неприватизированных жилых помещений в обычном порядке. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась под влиянием заблуждения и поэтому приватизация повлекла за собой иные для него правовые последствия, нежели он рассчитывал. Однако значение имеет только заблуждение, признанное существенным для обстоятельств данного физического лица.
По общему правилу обмен совершают по воле участвующих в нем сторон, но возможны случаи принудительного обмена: во-первых, если граждане, занимающие жилое помещение по одному договору найма, не могут достичь между собой соглашения по обмену (в данной ситуации любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах); во-вторых, такой обмен применяют иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания.
Аглара АДЬЯНОВА
Иногда мы сталкиваемся с необходимостью поиска нового местожительства. В данном случае удобным вариантом считают обмен или мену. Несмотря на то, что эти понятия близки по смыслу, они имеют ряд отличий.
Договор мены жилых помещений заключают лица — собственники квартир, домов, договор обмена — наниматели жилья по договору социального найма. Цель, которую преследуют граждане при совершении этих сделок, одна и та же — обменять свое жилое помещение. В зависимости от права собственности на жилье заключают разные договоры. Правила и порядок обмена содержит Жилищный кодекс РФ.
Договор мены жилых помещений
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В нашем случае товаром выступает жилое помещение. По данному договору можно менять не только квартиру на квартиру, но и жилое помещение — на дачу, гараж, автомобиль, ценные бумаги и т. д. В этой сделке действуют правила купли-продажи, когда одну из сторон признают продавцом, а другую — покупателем товара (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Основные требования к заключению договора мены:
письменная форма;
подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами;
должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц;
передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
При мене жилых помещений совершают те же платежи, что и при купле-продаже: государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора, которое после 31 января 1998 года не обязательно, однако по желанию сторон возможно, даже если закон того не требует; плата за регистрацию сделки.
Если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, признают равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В противном случае сторона, передающая неравноценный товар, обязана оплатить разницу. Это должно быть отражено в договоре.
В отличие от купли-продажи приобретение физическими лицами в собственность жилых помещений на основании заключенных договоров мены не предусматривает уменьшения совокупного дохода, следовательно, гражданин не имеет права на налоговые вычеты. Таким образом, если по договору мены произведен обмен неравноценными товарами, то лицо, получившее доплату (неважно, в денежной или натуральной форме), должно включить ее в полном размере в налогооблагаемый доход, то есть с данной суммы взимают подоходный налог.
В Гражданском кодексе прописана ответственность сторон за изъятие товара, приобретенного по договору мены. Например, сторона, у которой третьим лицом изъят подобный товар по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного той в обмен, и возмещения убытков. Предположим, вы поменяли квартиру, а через некоторое время суд принял решение об изъятии в пользу третьего лица полученного вами в порядке обмена жилья, тогда вы имеете право требовать обратно жилое помещение, которое принадлежало вам ранее. Другая сторона обязана возместить пострадавшей понесенные убытки, если не докажет, что та знала или должна была знать о наличии таких оснований.
Обмен жилых помещений
Наниматель жилья вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи произвести обмен занимаемого помещения с другим нанимателем. В Москве данное согласие должно быть нотариально удостоверено.
Для обмена жилья, в котором проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, или временно отсутствуют, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается:
нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передан для государственных или общественных нужд;
дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
жилье относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный, служебный, предназначенный под общежития и т. д.);
в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении таковых.
Для обмена необходимы определенные документы. Приведем примерный перечень бумаг, которые должны быть представлены каждым участником сделки:
1. Заявление об обмене жилого помещения по установленной форме (бланки выдают в организации, которая занимается обменом). Оно должно быть подписано нанимателем и всеми совершеннолетними членами его семьи, имеющими право на обмениваемое жилье. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования ею к документу прикладывают выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие временно отсутствующего.
2. Разрешение на обмен (для ведомственных жилых помещений).
3. Копия ордера на жилое помещение.
4. Выписка из домовой книги.
5. Финансово-лицевой счет.
6. Справка из ЖЭО об отсутствии задолженностей по жилищно-коммунальным платежам.
7. Справка о санитарно-техническом состоянии жилого помещения.
8. Разрешение органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние либо лица, находящиеся под опекой или попечительством.
9. Выписка из решения правления (общего собрания) ЖСК о приеме в кооператив либо исключении из него лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка решения о согласии на обмен — при обмене жилых помещений между членами одного кооператива.
10. Документ учреждения банка о внесении лицом, вступающим в кооператив, паевого взноса либо справка правления ЖСК о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.
11. Документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве кого-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, с теми, кто вселяется в него.
12. Справка, подтверждающая наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.
Этот перечень приблизителен, и в зависимости от региона, возможно, понадобятся иные документы. При любом расхождении в представленных бумагах — в размере площади, адресе и других реквизитах — к заявлению прикладывают справку БТИ или поэтажный план жилого помещения с экспликацией, документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Для осуществления операции нужно подать заявление в организацию, занимающуюся обменом, при местной администрации. Подобную сделку с жильем, находящимся в пределах Москвы, оформляют в Московском государственном коммерческом агентстве (МГКА) «Мосжилсервис» и его структурных подразделениях по месту нахождения любого из обмениваемых объектов.
Неприватизированная или приватизированная
Существует ли способ обменять приватизированное жилое помещение на неприватизированное?
Во-первых, можно, приватизировав неприватизированную квартиру, совершить мену. Недостатки этого варианта: за оформление договора нужно платить, а при обмене муниципального жилья платить не надо, кроме того, некоторых затрат требует и оформление договора приватизации.
Во-вторых, можно расприватизировать приватизированную квартиру, то есть попытаться добиться признания судом договора приватизации недействительным (ст. 178 ГК РФ), при этом гражданин, расторгнувший договор, не теряет права на приватизацию. После нужно совершить обмен двух неприватизированных жилых помещений в обычном порядке. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась под влиянием заблуждения и поэтому приватизация повлекла за собой иные для него правовые последствия, нежели он рассчитывал. Однако значение имеет только заблуждение, признанное существенным для обстоятельств данного физического лица.
По общему правилу обмен совершают по воле участвующих в нем сторон, но возможны случаи принудительного обмена: во-первых, если граждане, занимающие жилое помещение по одному договору найма, не могут достичь между собой соглашения по обмену (в данной ситуации любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах); во-вторых, такой обмен применяют иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания.
Аглара АДЬЯНОВА
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
