3 года собственности по разным долям 4 / 287

Сын мать и отец получили в собственность квартиру в новострйке в феврале 2010 года. У всех 1/3 доля. В августе 2010 года сын дарит свою долю матери.
Теперь семья думает продать квартиру ипотечнику в весне 2013 года. Ипотечнику нужна полная стоимость квартиры. Квартира в Санкт-Петербурге, ориентировочная стоимость 5 500 000 рублей.
Весной 2013 года по двум долям исполнится 3 года в собственности, а по одной доле не исполнится. У меня два варианта, каков будет налог при продаже квартиры за 5 500 000 рублей. Налогообложению подлежит одна доля 1/3 квартиры, но вот два варианта налога:
1) 1/3 доли это 1 833 333 рублей . Вычет дается на 1 000 000р. Налог берется с 833 333 рублей и составляет 108 333 рублей
2) вычет 1 000 000 рублей дается на всю квартиру. На ту долю, что облагается налогом, вычет будет не миллион рублей, а 333 333 рублей. Тогда налог будет браться с суммы (1 833 333 - 333 333) = 1 500 000 рублей и составит 195 000 рублей.
Так сколько придется платить налога, если указать рыночную стоимость квартиры, 108 333 или 195 000 рублей?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58

Минфин России рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, и сообщает следующее.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Кроме того, в соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.

При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.

Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
01.04.2011

Другие Письма Минфина РФ по аналогичному вопросу можно посмотреть здесь: внешняя ссылка

Очень хорошая новость, что налога вообще платить не нужно!
Там в комментариях mosgrad.ru прозвучала фраза, что раз в такой ситуации с долями налога платить не нужно, получать вычет также не нужно, то лучше продавцу лучше не подавать в налоговую никаких деклараций. Пожалуйста, прокомментируйте этот момент. Ведь покупатель то подаст декларацию для получения двойного налогового вычета.

Покупатель пускай подает, если хочет. А вот продавец в связи с тем, что весь такой доход освобожден от НДФЛ на основании п.17.1 ст. 217 НК РФ, а не в результате применения вычета по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размре всего дохода (как ранее), делать это не обязан.