Лизинг как способ борьбы со стагнацией рынка недвижимости 5 / 1781
08 сен. 2005
, работающее в Петербурге с 2002 года, предложило свой метод борьбы со стагнацией на рынке недвижимости: риэлтеры намерены увеличить объем продаж коммерческих объектов с помощью лизинга.
Схема лизинга недвижимости выглядит так. Покупатель, заключив лизинговый договор, выплачивает банку 20-30% стоимости помещения или здания и получает рассрочку – в основном на срок до пяти лет, а после окончательной выплаты становится собственником недвижимости. Продавец же такого объекта должен быть готов к тому, что деньги он получит не сразу, а через два-три месяца с момента заключения договора (срока, необходимого для сбора всевозможных документов и принятия окончательного решения о выдаче лизингового кредита).
Скорее эксперимент
На первый взгляд схема довольно проста, однако основные трудности возникают у покупателей в процессе оформления лизинга. Поэтому инициатива агентства недвижимости «Парадиз» воспринимается в риэлтерском сообществе скорее как эксперимент, чем пример для подражания.
«Попытки использовать лизинг недвижимости вряд ли пока можно назвать полностью успешными, – считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа». – Помнится, пару лет назад у нас были клиенты, которые пытались провести сделку таким способом, но потерпели фиаско. Лизинговой компании надо доказать, что покупаемый объект ликвиден, а твоя фирма стабильно развивается и имеет «прозрачную» бухгалтерию. Думаю, что удается сделать это немногим».
«Сам процесс заключения договоров и получения лизинговых кредитов чрезвычайно сложен, – согласен Илья Калинин, исполнительный директор агентства недвижимости «Парадиз», – поэтому риэлтеры предлагают эти услуги чрезвычайно редко. Проведение лизинговой сделки – это задача именно агентства, а не самих клиентов. В принципе, нашу компанию можно считать первой среди городских агентств недвижимости, предлагающей полное сопровождение клиента в получении лизингового кредита. В частности, агентство берет на себя полное юридическое сопровождение лизинговой сделки, в том числе представление интересов участников сделки в арбитражных разбирательствах».
Западные 30%
По данным специалистов агентства «Парадиз», в городе по лизингу приобретались до сих пор буквально единицы объектов коммерческой недвижимости. «Тем не менее потенциал рынка высок, – уверен Илья Калинин. – По самым скромным подсчетам, были несколько десятков сделок с применением лизинговых схем в год, стоимостью от $100 тысяч до нескольких миллионов».
В развитых странах лизинг недвижимости занимает до 30% в портфелях лизинговых компаний, у нас – около 1%. Тем не менее, по оценкам экспертов, на нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости с использованием лизинговых схем может совершаться до 10% сделок купли-продажи объектов. «Сегодня наблюдается всплеск интереса лизинговых компаний к сфере недвижимости, – подтвердили корреспонденту «ПП» в Северо-Западной лизинговой ассоциации. – Если прежде этим направлением в Петербурге занимались две-три компании, то в ближайшее время ожидается значительное увеличение количества игроков».
В большей степени услуга лизинга коммерческой недвижимости может быть востребована на рынке встроенных помещений. «До сих пор многие компании, использующие подобные объекты в своем бизнесе, предпочитают приобретать их в собственность, – отмечают специалисты из London Consulting & Management Company, – хотя это зачастую экономически нецелесообразно. Лизингом могут воспользоваться ритейлеры, работающие в сегменте уличной торговли, чтобы не выводить средства из торгового оборота. Сейчас многие сети активно ищут новые помещения, при этом нередко испытывая дефицит в финансовых ресурсах».
Схема лизинга недвижимости выглядит так. Покупатель, заключив лизинговый договор, выплачивает банку 20-30% стоимости помещения или здания и получает рассрочку – в основном на срок до пяти лет, а после окончательной выплаты становится собственником недвижимости. Продавец же такого объекта должен быть готов к тому, что деньги он получит не сразу, а через два-три месяца с момента заключения договора (срока, необходимого для сбора всевозможных документов и принятия окончательного решения о выдаче лизингового кредита).
Скорее эксперимент
На первый взгляд схема довольно проста, однако основные трудности возникают у покупателей в процессе оформления лизинга. Поэтому инициатива агентства недвижимости «Парадиз» воспринимается в риэлтерском сообществе скорее как эксперимент, чем пример для подражания.
«Попытки использовать лизинг недвижимости вряд ли пока можно назвать полностью успешными, – считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа». – Помнится, пару лет назад у нас были клиенты, которые пытались провести сделку таким способом, но потерпели фиаско. Лизинговой компании надо доказать, что покупаемый объект ликвиден, а твоя фирма стабильно развивается и имеет «прозрачную» бухгалтерию. Думаю, что удается сделать это немногим».
«Сам процесс заключения договоров и получения лизинговых кредитов чрезвычайно сложен, – согласен Илья Калинин, исполнительный директор агентства недвижимости «Парадиз», – поэтому риэлтеры предлагают эти услуги чрезвычайно редко. Проведение лизинговой сделки – это задача именно агентства, а не самих клиентов. В принципе, нашу компанию можно считать первой среди городских агентств недвижимости, предлагающей полное сопровождение клиента в получении лизингового кредита. В частности, агентство берет на себя полное юридическое сопровождение лизинговой сделки, в том числе представление интересов участников сделки в арбитражных разбирательствах».
Западные 30%
По данным специалистов агентства «Парадиз», в городе по лизингу приобретались до сих пор буквально единицы объектов коммерческой недвижимости. «Тем не менее потенциал рынка высок, – уверен Илья Калинин. – По самым скромным подсчетам, были несколько десятков сделок с применением лизинговых схем в год, стоимостью от $100 тысяч до нескольких миллионов».
В развитых странах лизинг недвижимости занимает до 30% в портфелях лизинговых компаний, у нас – около 1%. Тем не менее, по оценкам экспертов, на нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости с использованием лизинговых схем может совершаться до 10% сделок купли-продажи объектов. «Сегодня наблюдается всплеск интереса лизинговых компаний к сфере недвижимости, – подтвердили корреспонденту «ПП» в Северо-Западной лизинговой ассоциации. – Если прежде этим направлением в Петербурге занимались две-три компании, то в ближайшее время ожидается значительное увеличение количества игроков».
В большей степени услуга лизинга коммерческой недвижимости может быть востребована на рынке встроенных помещений. «До сих пор многие компании, использующие подобные объекты в своем бизнесе, предпочитают приобретать их в собственность, – отмечают специалисты из London Consulting & Management Company, – хотя это зачастую экономически нецелесообразно. Лизингом могут воспользоваться ритейлеры, работающие в сегменте уличной торговли, чтобы не выводить средства из торгового оборота. Сейчас многие сети активно ищут новые помещения, при этом нередко испытывая дефицит в финансовых ресурсах».
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
08 сен. 2005
Игорь, спасибо за размещение.
На самом деле, газета переврала текст до безобразия, в т.ч. - до фактических ошибок в тексте.
Да, лизинг - дело новое, рассматривать его как основной источник дохода для отдела комм. недвижимости нет смысла, но как опция лизинг интересен. Вот соображения мои по поводу того, КОМУ он м.б. нужен:
1. "Бедные покупатели". Юр.лицо хочет приобрести объект, но денег
явно не хватает и получить их в обозримом будущем неоткуда. Пример:
розничный магазин хочет расшириться, переехав в бОльшее помещение,
но все средства вложены в товарный запас; "отбить" лизинговые
платежи банку магазин может без проблем, а большой суммы на
приобретение объекта нет.
2. "Неторопящиеся продавцы" (объекты с завышенной ценой).
Существует определенная прослойка
собственников, которые выставляют свои объекты по цене выше рыночной
и не снижают ее в надежде на то, что "со временем всё равно купят".
Такие объекты могут экспонироваться в рекламе годами без снижения
цены. Переговоры с собственником ни к чему не приводят; обычный
ответ - "А у меня денег много, я не спешу с продажей, могу еще и год
и два ждать". Такой объект по рыночной цене "ушел" бы без проблем,
по завышенной - не продается.
Пример объекта: помещение несколько сот метров на первом этаже в
проходных/проездных местах или дорогостоящее отдельностоящее
здание.
3. "Иностранцы". Иностранная компания, приобретающая питерский объект
недвижимости, принадлежащий другой иностранной компании.
Приобретение в лизинг объектов коммерческой недвижимости - привычное
и понятное дело для Запада. В таком варианте вряд ли будут
задействованы как российские банки-лизингодатели, так и российские
агентства недвижимости
На самом деле, газета переврала текст до безобразия, в т.ч. - до фактических ошибок в тексте.
Да, лизинг - дело новое, рассматривать его как основной источник дохода для отдела комм. недвижимости нет смысла, но как опция лизинг интересен. Вот соображения мои по поводу того, КОМУ он м.б. нужен:
1. "Бедные покупатели". Юр.лицо хочет приобрести объект, но денег
явно не хватает и получить их в обозримом будущем неоткуда. Пример:
розничный магазин хочет расшириться, переехав в бОльшее помещение,
но все средства вложены в товарный запас; "отбить" лизинговые
платежи банку магазин может без проблем, а большой суммы на
приобретение объекта нет.
2. "Неторопящиеся продавцы" (объекты с завышенной ценой).
Существует определенная прослойка
собственников, которые выставляют свои объекты по цене выше рыночной
и не снижают ее в надежде на то, что "со временем всё равно купят".
Такие объекты могут экспонироваться в рекламе годами без снижения
цены. Переговоры с собственником ни к чему не приводят; обычный
ответ - "А у меня денег много, я не спешу с продажей, могу еще и год
и два ждать". Такой объект по рыночной цене "ушел" бы без проблем,
по завышенной - не продается.
Пример объекта: помещение несколько сот метров на первом этаже в
проходных/проездных местах или дорогостоящее отдельностоящее
здание.
3. "Иностранцы". Иностранная компания, приобретающая питерский объект
недвижимости, принадлежащий другой иностранной компании.
Приобретение в лизинг объектов коммерческой недвижимости - привычное
и понятное дело для Запада. В таком варианте вряд ли будут
задействованы как российские банки-лизингодатели, так и российские
агентства недвижимости
И.Л.Калинин
08 сен. 2005
Для нашего региона, в отличие от питерцев первым остается пункт №1 (Бедные покупатели), поскольку процент иностранцев ничтожен. А вот пункт второй я не понял. Если объект и так переоценен, зачем его покупать в лизинг, где он встанет еще дороже.
УК "НБИ" - Управление недвижимостью, Риэлторские услуги, Девелопмент
08 сен. 2005
Объект является инвестиционно привлекательным (удачное местоположение, хорошие потребительские характеристики и т.д.) и по среднегородским ценам может быть оценен, напр.. в $1 млн.
У владельца достаточно денег и времени (см. предыдущий пост), чтобы выставлять его в продажу не за $1 млн, а, скажем, за $1,3 млн.
Потенциальных купцов на $1 млн достаточно, на 1,3 - нет, по понятной причине. Но объект все-таки ценен сам по себе. Вот тут лизинг и нужен. Мильён или около того у купца есть, возможность выплачивать проценты тоже есть - он решается на схему лизинга.
(Кстати - то, что афишируется лизингодателем в последний момент: банк-лизингодатель, становясь собственником объекта, не только получает %% от лизингополучателя, но и сдает ему же в аренду это помещение (объект лизинга) по ставке, которую сам назначает. Вот так-то. Среднеее удорожание по лизинговой схеме - 10%, арендная ставка, конечно, не рыночная, но и не за 2 копейки; из чего исходит лизингодатель, расчитывая ее - только ему и Богу ведомо. ОБщее удорожание, думаю, 13-16%.)
У владельца достаточно денег и времени (см. предыдущий пост), чтобы выставлять его в продажу не за $1 млн, а, скажем, за $1,3 млн.
Потенциальных купцов на $1 млн достаточно, на 1,3 - нет, по понятной причине. Но объект все-таки ценен сам по себе. Вот тут лизинг и нужен. Мильён или около того у купца есть, возможность выплачивать проценты тоже есть - он решается на схему лизинга.
(Кстати - то, что афишируется лизингодателем в последний момент: банк-лизингодатель, становясь собственником объекта, не только получает %% от лизингополучателя, но и сдает ему же в аренду это помещение (объект лизинга) по ставке, которую сам назначает. Вот так-то. Среднеее удорожание по лизинговой схеме - 10%, арендная ставка, конечно, не рыночная, но и не за 2 копейки; из чего исходит лизингодатель, расчитывая ее - только ему и Богу ведомо. ОБщее удорожание, думаю, 13-16%.)
И.Л.Калинин
08 сен. 2005
13-16% ГОДОВЫХ
УК "НБИ" - Управление недвижимостью, Риэлторские услуги, Девелопмент
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
