Частные инвестиции в недвижимость 3 / 4517
28 окт. 2005
Частные инвестиции в жилую недвижимость ( 2005 год) – основные задачи и размер капитала.
Вложения в недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных инвестиций. Об этом сказано и написано очень много и нет нужды повторяться. Однако , как и в любом деле здесь есть свои сложности и риски , а также есть своя специализация требующая углубленного изучения и погружения в этот процесс. Эффективность частных вложений будет зависеть от многих факторов, и мы постараемся, в настоящей статье остановится на некоторых из них.
Определим первоначальный перечень вопросов на который должен ответить для себя частный инвестор это : а) какой первоначальный размер капитала необходимо вложить в предполагаемую недвижимость?, в) какой минимальный размер капитала требуется для частных инвестиций в недвижимость ? с) в какую недвижимость мы хотим инвестировать и с какие задачи мы должны решить в процессе инвестирования.
В настоящей статье мы не будем рассматривать в качестве объекта частных инвестиций загородную недвижимость и коммерческую недвижимость и остановимся на наиболее распространенной жилой недвижимости.
Как известно , жилая недвижимость делится на первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок жилой недвижимости представлен жилыми домами, условно подпадающими под следующую классификацию.
1. Экономический класс.
Прежде всего это современное панельное домостроение представленное такими сериями как «П-44ТМ (Т) , «КОПЕ» , «П-3М» и .т.д.
2. Бизнес- класс. Монолитные и монолитно – кирпичные дома. Обычно позиционируются застройщиками как дома « бизнес – класса». Для этих домов определенное значение имеет местонахождение , внешний вид дома , планировки и площадь квартир , видовые характеристики , подземная парковка , инфраструктура и др.
3. Элитное жилье ( клубные дома , элитные дома , ).Основными параметрами элитного жилья являются:
- престижное местоположение;
- качество строительства в том числе наличие лучших строительных и отделочных материалов ;
- уникальный архитектурный облик ;
- наличие необходимой , но не перегруженной инфраструктуры ;
- техническое оснащение (инженерия) на основе новейших технологий ;
- равноценное социальное окружение.
- обеспечение безопасности;
Классификация имеет огромное практическое значение. Если с домами эконом класса ситуация более или менее понятна,- главный критерий – наличие типовых проектов , то отличить жилье бизнес – класса от элитного порой бывает нелегко. Многие застройщики часто рекламируют как элитное жилье бизнес класса. Но частный инвестор должен быть в курсе современных тенденций и взглядов профессионалов рынка недвижимости. Это поможет не допустить роковых ошибок и не только сохранить , но и преумножить инвестиции.
Одним из важнейших классификационных критериев типового и элитного домостроения является цена. В настоящее время в г. Москве существуют следующие ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке.
Эконом класс : 1100 – 2000 долларов за м2.
Бизнес класс: 1200 – 3500 долларов за м2.
Элитные дома: 4000 – 15000 долларов за м2.
Простой арифметический расчет , исходя из площади однокомнатных квартир домов эконом класса показывает , что для минимальных инвестиций в этом секторе необходимо порядка 50000 долларов . Но это в том случае , если удастся сделать инвестиции на самом начальном этапе. Наиболее реальная сумма инвестиций в наиболее ликвидную однокомнатную квартиру составит порядка 70000 долларов. (В 2002 году эта сумма не превышала 40000 долларов).
Наиболее реальная минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру бизнес класса составит от 150000 долларов. Для вложений в элитную квартиру понадобится 400000 – 500000 долларов.
Таким образом , ответ на первый вопрос нами получен и определены по сути минимальные суммы инвестиций для разного класса жилья на рынке новостроек.
В чем смысл инвестиций на первичном рынке ? Он заключается в том , что бы вложить денежные средства на определенном этапе , когда недвижимость стоит максимально дешево и « продать» эту недвижимость через «переуступку права» до момента , когда построенный дом будет принят государственной комиссией и недвижимость перейдет на вторичный рынок.
В инвестициях на первичном рынке имеется определенная специфика. Так , если строительство дома эконом класса продолжается приблизительно 1 год , то дом бизнес класса будет строиться 2-3 года , а элитный дом не менее 3-х лет. Соответственно это возможный срок инвестиций на первичном рынке..
Минимальная доходность в новостройки не менее 20% годовых , максимальную доходность просчитать довольно сложно. Так , вложив 70000 долларов в однокомнатную квартиру в доме эконом класса , можно превратить их в 95000 , продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Годовой доход может составить 35%. Аналогичная ситуация с домами бизнес класса и в элитном домостроении. Однако , не все так просто.
У первичного рынка недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. В – первых чаще всего необходимо произвести 100% оплату на стадии строительства котлована. Во- вторых существует риск задержки сроков строительства, а в отдельных случаях риск того , что дом вообще никогда не будет построен. В третьих в современной практике имеют место случаи ошибок , а то и прямого мошенничества , когда одни и те же квартиры продаются дважды разным людям. И, наконец, несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получение объекта классом ниже заявленного. Минимизация этих рисков для частного инвестора возможна прежде всего при определенной близости к застройщику , когда возможно иметь реальную информацию о состоянии хода строительства и реализации квартир.
Вторичный рынок жилой недвижимости также имеет определенную классификацию.
1. Элитное жилье. Учитывая , что рынку элитной недвижимости порядка 10 лет , - вторичный рынок элитного жилья фактически отсутствует. Существует определенное ограниченное количество предложений в домах элитного домостроения.
2. Бизнес класс. К этой категории помимо современных монолитно – кирпичных домов относятся кирпичные дома «ЦК» и «Сов.Мина» , а также отдельные так называемые «сталинские дома»,например «высотки» , дома на ул.Тверская , на Кутузовском проспекте , на Фрунзенской набережной и др.Количество предложений квартир этого класса также ограничено.
3. Эконом класс.
Качественные кирпичные дома советского периода , новые серии панельных домов , доходные дореволюционные дома , отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.
4. Дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки» , отдельные серии панельных домов советского периода , ветхие и аварийные строения.
Цены на вторичном рынке г. Москвы колеблются :
- на квартиры домов пониженной комфортности от от1400 до 2500 долларов за м2.
-на квартиры эконом класса от 2500 долларов за м2 до 3400 долларов за м2;
- на квартиры бизнес класса от 3500 долларов за м2 до 9000 долларов за м2;
- на элитные квартиры от 6000 долларов за м2 до 20000 долларов за м2.
Минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру дома пониженной комфортности в октябре 2005 года может составить 55000 долларов. Но, скорее всего за такую цену квартиру купить не удастся. Бюджет минимальных инвестиций должен быть 60 – 65000 долларов , а для квартир эконом класса в зависимости от метража не менее 90000 долларов.
Бюджет на квартиры бизнес класса начинается от 150000 долларов , но что бы иметь выбор необходимо иметь хотя бы 200000 долларов. Элитное жилье дешевле , чем за 500000 не купить , но реальный бюджет начинается от 700000 долларов.
Цель частных инвестиций во вторичном рынке жилья также как и на рынке первичного жилья это получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость . Однако объект инвестиций может значительно отличатся.
Рассмотрим очень коротко основные объекты инвестиций на вторичном рынке недвижимости имея ввиду , что подробное рассмотрение каждого из объектов может являться предметом самостоятельной статьи.
1.Инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе.
Подобные инвестиции возможны, как правило, через расселение. Смысл их в дальнейшем очень качественном ремонте , включающем дизайнерские решения и на этой основе повышение класса жилья и последующая продажа.
2. Инвестиции в пятиэтажные «хрущевки». Основная идея инвестиций заключается в том , что бы дождаться сноса аварийного дома и взамен получить квартиру в современном панельном доме относящимся к эконом классу. Квартира в таком доме , независимо от его местонахождения всегда дороже квартиры в сносимом доме. В дальнейшем квартира в новом доме перепродается.
3. Инвестиции в «договор ренты». Суть инвестиций заключается в покупке квартиры или реже комнаты за четверть ее рыночной цены с последующим пожизненным содержанием проживаемого пенсионера. Окупаемость таких инвестиций 8-10 лет , поэтому для большей эффективности необходимо вложение в несколько квартир.
4. Инвестиции в любую иную квартиру с целью получения дохода за счет дальнейшего роста ее цены и ( или) последующей сдачи квартиры в аренду.
5. Инвестиции в элитные квартиры с последующим ремонтом и перепродажей.
Вероятнее всего список можно продолжить.
Частные инвестиции в жилую недвижимость (прогнозы в сегменте экономического класса)
К 4 Форуму столичных риэлтеров состоявшемся 04.10.2005 уважаемая компания МИЭЛЬ Недвижимость подготовила доклад «Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы. Наряду с рядом весьма интересных выводов в этом докладе также прозвучали следующие цифры. Среднесрочный прогноз диапазона изменения цен на элитное жилье в 1 квартале 2007 года составит от 4500 до 30000 долларов за м2, а в 2009 году средняя удельная цена достигнет 15000 долларов за м2 , а максимальная 55000 долларов за м2.
Исходя из следующих посылов , а именно :а) до 2008 года сохранятся сильные экономические показатели России в целом ; в) столичный рынок недвижимости находится на начальной стадии своего развития ; с) спрос на недвижимость существенно превышает предложение , мною подготовлен прогноз цен на квартиры в домах экономического класса.
Прежде всего отметим , что к домам экономического класса , исходя из основных классификаций , которых придерживаются агентства недвижимости относятся следующие: а) современное панельное домостроение представленное такими сериями как «П-44ТМ (Т) , «КОПЕ» , «П-3М» и .т. д. в) отдельные монолитные и монолитно – новые кирпичные дома не подпадающие по ряду признаков под « бизнес – класс» ; с) качественные кирпичные дома советского периода , доходные дореволюционные дома , отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.
Отметим также , что согласно ряда существующих классификаций в Москве имеются дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки» , отдельные серии панельных домов советского периода , ветхие и аварийные строения.
За последние 3 года , то есть 2003 – 2005 годы цена квартир на вторичном рынке в этих двух сегментах выросла на 85 %– 95%. То есть , если например в начале 2003 года однокомнатная квартира в панельном доме советского периода стоила 40000 долларов , то в конце 2005 ее цена составляет 76 – 78000 долларов ( 1400 – 2500 долларов за м2). Однокомнатные квартиры в домах относящиеся однозначно к среднему классу стоят в 2005 году 90000 – 125000 долларов ( 2500- 3400 за м2).
При этом на вторичном рынке представлено очень много домов советского периода , мало качественных кирпичных домов , а также мало современных панельных домов. При этом предложение современных панельных домов относительно много представлено на первичном рынке . Ситуация меняется в основном за счет застроек окраин , сноса «хрущевок» и строительства современных домов на их месте. На вторичный рынок квартиры в этих домах всегда будут попадать , в основном за счет их продажи расселенными лицами , разумеется при наличии у них второго жилья. Но , в единичных количествах. В массовом порядке квартиры в этих домах выйдут не раньше , чем лет через 7 – 10 , когда действительно в Москве не останется панельных пятиэтажек и столичные власти примутся за панельные девятиэтажки , а до этого времени они будут в дефиците.
Исходя из тенденции , что на вторичном рынке квартиры последние 3-4 года только дорожали нет никаких оснований считать , что в дальнейшем они будут дешеветь. Они однозначно будут только дорожать. Другое дело , что возможно дорожать они будут неравномерно. Так квартиры в домах с пониженной комфортностью возможно будут дорожать с меньшей скоростью , чем квартиры в домах эконом класса. Косвенно на стоимость квартир в новых панельных домах может повлиять ремонт. Это мнение может казаться спорным , но все же посмотрим. В настоящее время при продаже – покупке квартир в сегменте пониженной комфортности и эконом класса учитывается только « кубатура» то есть квадратные метры. Изредка владельцы квартир указывают о наличии « евроремонта» и проч, но тогда такая квартира стоит дороже среднерыночной цены. Но это касается квартир в домах, которые находятся в эксплуатации 20 – 50 лет и больше. Квартиры в современных панельных домах по настоящему еще не вышли на вторичный рынок. Владельцы квартир в этих домах покупают их за 60 – 100000 долларов без отделки. Затем делают за 10 – 30000 долларов ремонт. Через 10 лет , возможно этот ремонт не будет учитываться , а через 3 года , 5 -7 лет думаю , что будет. Это будет квартира во все еще в новом доме с ремонтом.
Исходя из всего вышесказанного прогноз по вторичному рынку следующий : однокомнатная квартира общей площадью 40 м2 и стоимостью в 2005 году 100000 долларов ( 2400 долларов за м2) , в 2008 году будет стоить 180000 долларов ( 4400 долларов за м2).
А что же первичный рынок ? Сейчас на начальном этапе строительства стоимость квартир в домах эконом класса может составлять 1000 долларов за м2 , а на завершающем этапе 1800 , до 2000 долларов за м2. Исходя из общей тенденции удорожания земли , энергоресурсов , строительных материалов стоимость квартир в 2008 году на начальном этапе может составить 2000 долларов за м2 , а на завершающем этапе 3400 долларов за м2. Поживем – проверим.
Вложения в недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных инвестиций. Об этом сказано и написано очень много и нет нужды повторяться. Однако , как и в любом деле здесь есть свои сложности и риски , а также есть своя специализация требующая углубленного изучения и погружения в этот процесс. Эффективность частных вложений будет зависеть от многих факторов, и мы постараемся, в настоящей статье остановится на некоторых из них.
Определим первоначальный перечень вопросов на который должен ответить для себя частный инвестор это : а) какой первоначальный размер капитала необходимо вложить в предполагаемую недвижимость?, в) какой минимальный размер капитала требуется для частных инвестиций в недвижимость ? с) в какую недвижимость мы хотим инвестировать и с какие задачи мы должны решить в процессе инвестирования.
В настоящей статье мы не будем рассматривать в качестве объекта частных инвестиций загородную недвижимость и коммерческую недвижимость и остановимся на наиболее распространенной жилой недвижимости.
Как известно , жилая недвижимость делится на первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок жилой недвижимости представлен жилыми домами, условно подпадающими под следующую классификацию.
1. Экономический класс.
Прежде всего это современное панельное домостроение представленное такими сериями как «П-44ТМ (Т) , «КОПЕ» , «П-3М» и .т.д.
2. Бизнес- класс. Монолитные и монолитно – кирпичные дома. Обычно позиционируются застройщиками как дома « бизнес – класса». Для этих домов определенное значение имеет местонахождение , внешний вид дома , планировки и площадь квартир , видовые характеристики , подземная парковка , инфраструктура и др.
3. Элитное жилье ( клубные дома , элитные дома , ).Основными параметрами элитного жилья являются:
- престижное местоположение;
- качество строительства в том числе наличие лучших строительных и отделочных материалов ;
- уникальный архитектурный облик ;
- наличие необходимой , но не перегруженной инфраструктуры ;
- техническое оснащение (инженерия) на основе новейших технологий ;
- равноценное социальное окружение.
- обеспечение безопасности;
Классификация имеет огромное практическое значение. Если с домами эконом класса ситуация более или менее понятна,- главный критерий – наличие типовых проектов , то отличить жилье бизнес – класса от элитного порой бывает нелегко. Многие застройщики часто рекламируют как элитное жилье бизнес класса. Но частный инвестор должен быть в курсе современных тенденций и взглядов профессионалов рынка недвижимости. Это поможет не допустить роковых ошибок и не только сохранить , но и преумножить инвестиции.
Одним из важнейших классификационных критериев типового и элитного домостроения является цена. В настоящее время в г. Москве существуют следующие ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке.
Эконом класс : 1100 – 2000 долларов за м2.
Бизнес класс: 1200 – 3500 долларов за м2.
Элитные дома: 4000 – 15000 долларов за м2.
Простой арифметический расчет , исходя из площади однокомнатных квартир домов эконом класса показывает , что для минимальных инвестиций в этом секторе необходимо порядка 50000 долларов . Но это в том случае , если удастся сделать инвестиции на самом начальном этапе. Наиболее реальная сумма инвестиций в наиболее ликвидную однокомнатную квартиру составит порядка 70000 долларов. (В 2002 году эта сумма не превышала 40000 долларов).
Наиболее реальная минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру бизнес класса составит от 150000 долларов. Для вложений в элитную квартиру понадобится 400000 – 500000 долларов.
Таким образом , ответ на первый вопрос нами получен и определены по сути минимальные суммы инвестиций для разного класса жилья на рынке новостроек.
В чем смысл инвестиций на первичном рынке ? Он заключается в том , что бы вложить денежные средства на определенном этапе , когда недвижимость стоит максимально дешево и « продать» эту недвижимость через «переуступку права» до момента , когда построенный дом будет принят государственной комиссией и недвижимость перейдет на вторичный рынок.
В инвестициях на первичном рынке имеется определенная специфика. Так , если строительство дома эконом класса продолжается приблизительно 1 год , то дом бизнес класса будет строиться 2-3 года , а элитный дом не менее 3-х лет. Соответственно это возможный срок инвестиций на первичном рынке..
Минимальная доходность в новостройки не менее 20% годовых , максимальную доходность просчитать довольно сложно. Так , вложив 70000 долларов в однокомнатную квартиру в доме эконом класса , можно превратить их в 95000 , продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Годовой доход может составить 35%. Аналогичная ситуация с домами бизнес класса и в элитном домостроении. Однако , не все так просто.
У первичного рынка недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. В – первых чаще всего необходимо произвести 100% оплату на стадии строительства котлована. Во- вторых существует риск задержки сроков строительства, а в отдельных случаях риск того , что дом вообще никогда не будет построен. В третьих в современной практике имеют место случаи ошибок , а то и прямого мошенничества , когда одни и те же квартиры продаются дважды разным людям. И, наконец, несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получение объекта классом ниже заявленного. Минимизация этих рисков для частного инвестора возможна прежде всего при определенной близости к застройщику , когда возможно иметь реальную информацию о состоянии хода строительства и реализации квартир.
Вторичный рынок жилой недвижимости также имеет определенную классификацию.
1. Элитное жилье. Учитывая , что рынку элитной недвижимости порядка 10 лет , - вторичный рынок элитного жилья фактически отсутствует. Существует определенное ограниченное количество предложений в домах элитного домостроения.
2. Бизнес класс. К этой категории помимо современных монолитно – кирпичных домов относятся кирпичные дома «ЦК» и «Сов.Мина» , а также отдельные так называемые «сталинские дома»,например «высотки» , дома на ул.Тверская , на Кутузовском проспекте , на Фрунзенской набережной и др.Количество предложений квартир этого класса также ограничено.
3. Эконом класс.
Качественные кирпичные дома советского периода , новые серии панельных домов , доходные дореволюционные дома , отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.
4. Дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки» , отдельные серии панельных домов советского периода , ветхие и аварийные строения.
Цены на вторичном рынке г. Москвы колеблются :
- на квартиры домов пониженной комфортности от от1400 до 2500 долларов за м2.
-на квартиры эконом класса от 2500 долларов за м2 до 3400 долларов за м2;
- на квартиры бизнес класса от 3500 долларов за м2 до 9000 долларов за м2;
- на элитные квартиры от 6000 долларов за м2 до 20000 долларов за м2.
Минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру дома пониженной комфортности в октябре 2005 года может составить 55000 долларов. Но, скорее всего за такую цену квартиру купить не удастся. Бюджет минимальных инвестиций должен быть 60 – 65000 долларов , а для квартир эконом класса в зависимости от метража не менее 90000 долларов.
Бюджет на квартиры бизнес класса начинается от 150000 долларов , но что бы иметь выбор необходимо иметь хотя бы 200000 долларов. Элитное жилье дешевле , чем за 500000 не купить , но реальный бюджет начинается от 700000 долларов.
Цель частных инвестиций во вторичном рынке жилья также как и на рынке первичного жилья это получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость . Однако объект инвестиций может значительно отличатся.
Рассмотрим очень коротко основные объекты инвестиций на вторичном рынке недвижимости имея ввиду , что подробное рассмотрение каждого из объектов может являться предметом самостоятельной статьи.
1.Инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе.
Подобные инвестиции возможны, как правило, через расселение. Смысл их в дальнейшем очень качественном ремонте , включающем дизайнерские решения и на этой основе повышение класса жилья и последующая продажа.
2. Инвестиции в пятиэтажные «хрущевки». Основная идея инвестиций заключается в том , что бы дождаться сноса аварийного дома и взамен получить квартиру в современном панельном доме относящимся к эконом классу. Квартира в таком доме , независимо от его местонахождения всегда дороже квартиры в сносимом доме. В дальнейшем квартира в новом доме перепродается.
3. Инвестиции в «договор ренты». Суть инвестиций заключается в покупке квартиры или реже комнаты за четверть ее рыночной цены с последующим пожизненным содержанием проживаемого пенсионера. Окупаемость таких инвестиций 8-10 лет , поэтому для большей эффективности необходимо вложение в несколько квартир.
4. Инвестиции в любую иную квартиру с целью получения дохода за счет дальнейшего роста ее цены и ( или) последующей сдачи квартиры в аренду.
5. Инвестиции в элитные квартиры с последующим ремонтом и перепродажей.
Вероятнее всего список можно продолжить.
Частные инвестиции в жилую недвижимость (прогнозы в сегменте экономического класса)
К 4 Форуму столичных риэлтеров состоявшемся 04.10.2005 уважаемая компания МИЭЛЬ Недвижимость подготовила доклад «Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы. Наряду с рядом весьма интересных выводов в этом докладе также прозвучали следующие цифры. Среднесрочный прогноз диапазона изменения цен на элитное жилье в 1 квартале 2007 года составит от 4500 до 30000 долларов за м2, а в 2009 году средняя удельная цена достигнет 15000 долларов за м2 , а максимальная 55000 долларов за м2.
Исходя из следующих посылов , а именно :а) до 2008 года сохранятся сильные экономические показатели России в целом ; в) столичный рынок недвижимости находится на начальной стадии своего развития ; с) спрос на недвижимость существенно превышает предложение , мною подготовлен прогноз цен на квартиры в домах экономического класса.
Прежде всего отметим , что к домам экономического класса , исходя из основных классификаций , которых придерживаются агентства недвижимости относятся следующие: а) современное панельное домостроение представленное такими сериями как «П-44ТМ (Т) , «КОПЕ» , «П-3М» и .т. д. в) отдельные монолитные и монолитно – новые кирпичные дома не подпадающие по ряду признаков под « бизнес – класс» ; с) качественные кирпичные дома советского периода , доходные дореволюционные дома , отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.
Отметим также , что согласно ряда существующих классификаций в Москве имеются дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки» , отдельные серии панельных домов советского периода , ветхие и аварийные строения.
За последние 3 года , то есть 2003 – 2005 годы цена квартир на вторичном рынке в этих двух сегментах выросла на 85 %– 95%. То есть , если например в начале 2003 года однокомнатная квартира в панельном доме советского периода стоила 40000 долларов , то в конце 2005 ее цена составляет 76 – 78000 долларов ( 1400 – 2500 долларов за м2). Однокомнатные квартиры в домах относящиеся однозначно к среднему классу стоят в 2005 году 90000 – 125000 долларов ( 2500- 3400 за м2).
При этом на вторичном рынке представлено очень много домов советского периода , мало качественных кирпичных домов , а также мало современных панельных домов. При этом предложение современных панельных домов относительно много представлено на первичном рынке . Ситуация меняется в основном за счет застроек окраин , сноса «хрущевок» и строительства современных домов на их месте. На вторичный рынок квартиры в этих домах всегда будут попадать , в основном за счет их продажи расселенными лицами , разумеется при наличии у них второго жилья. Но , в единичных количествах. В массовом порядке квартиры в этих домах выйдут не раньше , чем лет через 7 – 10 , когда действительно в Москве не останется панельных пятиэтажек и столичные власти примутся за панельные девятиэтажки , а до этого времени они будут в дефиците.
Исходя из тенденции , что на вторичном рынке квартиры последние 3-4 года только дорожали нет никаких оснований считать , что в дальнейшем они будут дешеветь. Они однозначно будут только дорожать. Другое дело , что возможно дорожать они будут неравномерно. Так квартиры в домах с пониженной комфортностью возможно будут дорожать с меньшей скоростью , чем квартиры в домах эконом класса. Косвенно на стоимость квартир в новых панельных домах может повлиять ремонт. Это мнение может казаться спорным , но все же посмотрим. В настоящее время при продаже – покупке квартир в сегменте пониженной комфортности и эконом класса учитывается только « кубатура» то есть квадратные метры. Изредка владельцы квартир указывают о наличии « евроремонта» и проч, но тогда такая квартира стоит дороже среднерыночной цены. Но это касается квартир в домах, которые находятся в эксплуатации 20 – 50 лет и больше. Квартиры в современных панельных домах по настоящему еще не вышли на вторичный рынок. Владельцы квартир в этих домах покупают их за 60 – 100000 долларов без отделки. Затем делают за 10 – 30000 долларов ремонт. Через 10 лет , возможно этот ремонт не будет учитываться , а через 3 года , 5 -7 лет думаю , что будет. Это будет квартира во все еще в новом доме с ремонтом.
Исходя из всего вышесказанного прогноз по вторичному рынку следующий : однокомнатная квартира общей площадью 40 м2 и стоимостью в 2005 году 100000 долларов ( 2400 долларов за м2) , в 2008 году будет стоить 180000 долларов ( 4400 долларов за м2).
А что же первичный рынок ? Сейчас на начальном этапе строительства стоимость квартир в домах эконом класса может составлять 1000 долларов за м2 , а на завершающем этапе 1800 , до 2000 долларов за м2. Исходя из общей тенденции удорожания земли , энергоресурсов , строительных материалов стоимость квартир в 2008 году на начальном этапе может составить 2000 долларов за м2 , а на завершающем этапе 3400 долларов за м2. Поживем – проверим.
28 окт. 2005
Авторство попрошу указать.
И.Л.Калинин
28 окт. 2005
Это не инвестиции, а спекуляции. 
Владислав Шевцов
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
